Seção VIII

Seção VIII Do contrato preliminar ø Doutrina Monografias: Antonio Roman Garcia. El precontrato, 1982; Carlo A. Nicoletti. Sul contratto preliminare, 1974; Gianfranco Palermo. Contratto preliminare, 1991; Giovanni Gabrielli. Il contratto preliminare, 1970; Jean Marc Mousseron, Michel Guibal & Daniel Mainguy. L’avant-contrat, 2001; João Calvão da Silva. Sinal e contrato-promessa, 1987; José Carlos Brandão Proença. Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, 1987; Gondim. Contr.preliminar; Tomasetti. Contr.prelim. Artigo: Francesco Messineo. Contratto preliminare, contratto preparatorio e contratto di coordinamento (EncDir., v. X, pp. 166/196). Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 1 a 5 • 1. Correspondência legislativa. Não há no CC/1916 . • 2. Contrato preliminar. É o contrato mediante o qual as partes se obrigam a concluir no futuro um ulterior contrato já inteiramente determinado em seus elementos essenciais. (…) o preliminar representa um tipo contratual autônomo, em tudo distinto do correspondente contrato definitivo (Giovanni Gabrielli. Il contratto preliminare, Milano, Giuffrè, 1970, pp. 1/2). Não se confunde com o contato preliminar, que é fase eventual da formação dos contratos em que se manifesta a disposição de contratar. O que caracteriza de forma peculiar o contrato preliminar é o fato de ele ter como objeto outro contrato, vale dizer, o contrato dito definitivo (Tomasetti. Contr.prelim., § 3.º, p. 18). V. coments. CC 427 . • 3. Conteúdo. Preliminaridade máxima, média e mínima. Quando o contrato preliminar já contém todos os elementos do contrato definitivo, sem necessidade de qualquer outra consideração, diz-se que tem conteúdo de preliminaridade máxima: compromisso de compra e venda quitado, no qual consta obrigação do compromissário vendedor de alienar a coisa em virtude de já haver recebido a integralidade do preço. O contrato tem preliminaridade média quando há necessidade de ser concluído um segundo contrato, para que se produzam os efeitos queridos pelas partes: cônjuges, proprietários de imóvel, que prometem dá-lo em hipoteca, tão logo o bem a ser onerado seja liberado de determinado vínculo (Tomasetti. Contr.prelim., § 4.º, p. 24). Existe a preliminaridade mínima quando fixada, “no primeiro contrato, a base do regramento negocial cuja introdução é diferida; subsistem, todavia, em aberto pontos negociais que carecem de ‘acordos residuais ulteriores’, em virtude da complexidade ou da determinação in fieri do conteúdo do segundo contrato, ‘no momento’ em que se dá a conclusão do preliminar” (Tomasetti. Contr.prelim., § 4.º, pp. 24/25). Exemplo desse contrato preliminar, que contém preliminaridade mínima: empresa de supermercados estipula, em “contrato preliminar para a compra e venda de ações”, por exemplo, a seguinte cláusula: “Os imóveis de propriedade dos acionistas que estão ocupados atualmente pela empresa serão objeto de novos contratos de locação comercial, fixando-se, desde logo, o prazo de dez anos, e, como valor do aluguel, a porcentagem de 1,5% (um e meio por cento) sobre as vendas das lojas existentes nos aludidos imóveis, com um aluguel mínimo a ser estipulado” (RTJ 92/250). • 4. Avant-contrat . O perfil do avant-contrat é traçado, geralmente, pelas partes em instrumento que oscila entre duas naturezas: aquilo que as partes consideram que já está definido, como memória de suas pretensões (um memorial protocolar de intenções), e aquilo que já não é provisório, mas ainda antecede uma fase decisiva (contrato com certo grau de preliminariedade) (Carbonnier. Droit civil – Les biens – Les obligations, p. 1965). # 5. Casuística: Promessa de permuta de bens. Registro. Jornada V DirCiv STJ 435: “O contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária”. Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.1 a 3 • 1. Correspondência legislativa. Não há no CC/1916 . • 2. Execução do contrato preliminar. Desde que exista preliminaridade mínima, pode-se exigir o cumprimento da obrigação de fazer constante do contrato preliminar: celebrar o contrato definitivo. Não cumprida voluntariamente a obrigação de fazer, abre-se ensejo para o ajuizamento de ação judicial. V. Tomasetti. Contr.prelim., §§ 14 et seq., p. 243 et seq. V. CPC 497; CPC/1973 461, 466-B e 641 (revogado pela L 11232/05). # 3. Casuística: Registro. Eficácia perante terceiros. Jornada I DirCiv STJ 30: “A disposição do parágrafo único do CC 463 deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. STF 166: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do CCV”. STF 167: “Não se aplica o regime do CCV ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro”. STF 412: “No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo”. STJ 76: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”. Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 1 e 2 • 1. Correspondência legislativa. Não há no CC/1916 . # 2. Casuística: STF 168: “Para os efeitos do CCV, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação”. STF 413: “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”. Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 1 e 2 • 1. Correspondência legislativa. Não há no CC/1916 . • 2. Perdas e danos. Sobre perdas e danos v. CC 402. Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor. 1 • 1. Correspondência legislativa. Não há no CC/1916 .

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