Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 722 - Capítulo XIII. Da Corretagem

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Capítulo XIII

DA CORRETAGEM

ø Doutrina

Monografias: Antonio Carlos Mathias Coltro. Contrato de corretagem imobiliária, Atlas, SP, 2001; Antonio Carvalho Neto. Contrato de mediação, Saraiva, SP, 1956; Araken, Contratos nominados; Carlo Varelli. La mediazione, Jovene, Napoli, 1953; Luigi Carraro. La mediazione, Cedam, Padova, 1952.

Artigo: Sebastião de Oliveira Castro Filho. Da corretagem ou mediação (Est. Reale², p. 731).

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 1 a 9

• 1. Correspondência legislativa. Não há no CC/1916 . V. CCom 36 a 67.

• 2. Corretagem e mediação. Neste capítulo é estudado o contrato de corretagem e o de mediação, que não são iguais.

• 3. Corretagem. É negócio jurídico bilateral, consensual, pelo qual o corretor, instruído pelo comitente, em favor de quem atua, para a realização de determinada incumbência não habitual e sem nenhum outro vínculo de mandato, locação ou dependência, dirige em favor desse a sua obra, prudentemente, para que seja obtido um efeito útil, qual seja o de tornar possível a conclusão de um ou mais negócios jurídicos, e, para tanto, age para buscar aproximar as partes que desejem realizá-lo, ensejando-lhes a oportunidade de conhecer as pretensões negociais de cada qual, informando, esclarecendo, aconselhando, prevenindo, superando dificuldades que surjam nas tratativas preliminares e esforçando-se para que as partes superem divergências, até que consigam, efetivamente, realizar o negócio almejado, negócio esse de que, por fim, o corretor não participa.

• 4. Mediação. É contrato algo distinto da corretagem, porque o mediador não serve a uma das partes, especificamente, mas atua, independentemente de contrato, no mundo dos fatos “até que o interessado se dê por satisfeito com a atividade (de regra, com o resultado)” (Pontes de Miranda. Tratado, t. XLIII³, § 4715, p. 245). O mediador atua com mais imparcialidade do que o corretor, a quem incumbe atender especificamente o interesse daquele com quem contratou (Araken. Contratos nominados, 174). É um “preparador de contratos, que as partes mesmas devem realizar diretamente” (Soriano. Pareceres, v. 2, p. 126).

• 5. Formação do negócio. Ainda que o corretor não obtenha êxito na mediação, o negócio de corretagem ou mediação se diz formado tão logo uma parte incumba o mediador da tarefa e este a aceite, tácita ou expressamente. A mediação somente se eleva para o mundo jurídico quando a efetiva realização do mediador se aperfeiçoa com sucesso.

• 6. Objeto do contrato. Não é a atividade do mediador, seus serviços e seu trabalho, mas o efeito útil dele, o resultado exigido e obtido pelo comitente. Nisto consiste nítida distinção entre mediação e contratos de locação de obra (locatio operis) e locação de serviços (locatio operarum), “em que se têm em vista os serviços mesmos do locador, independentemente do seu êxito” (Soriano. Pareceres, v. 2, p. 153).

• 7. Recebimento de “comissão” ou de “corretagem”. O recebimento da “comissão” ou “corretagem” vai depender do “efeito útil” do negócio. O corretor corre a álea de não obter a compensação de seus esforços, se não atinge os efeitos úteis do contrato, aproximando com sucesso as partes do negócio que se propôs a mediar, salvo a hipótese da segunda parte do CC 725 . É um contrato de resultado, porque visa a prestação do resultado e não simples prestação de energia. Antes de concluído o contrato, pode o comitente, sem nenhuma obrigação de reembolso, resilir unilateralmente o negócio, da mesma forma que pode o mediador, sem nenhuma obrigação de perdas e danos, negar-se a continuar sua tarefa, salvo estipulação em contrário e salvo, evidentemente, conduta fraudulenta ou simulada das partes contra o corretor e salvo intenção deliberada de o mediador, com a cessação de sua atividade, voltar-se para prejudicar o comitente. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes ( CC 725 ).

• 8. Relação de dependência. O simples pedido de compra, embora aceito pela vendedora, salvo expressa estipulação em contrário, não dá ao intermediário direito à comissão, principalmente quando o intermediário trabalha para uma mesma empresa.

# 9. Casuística:

I) Recursos repetitivos e repercussão geral:

Taxa SATI e comissão de corretagem. Legitimidade da incorporadora. Legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor (STJ, 2.ªSeção, REsp 1551951-SP , rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.8.2016, DJUE 6.9.2016). Acórdão sujeito às regras do CPC 1036 e da Res. STJ 8/08.

II) Diversos:

Características da mediação. “O corretor ou mediador procura e aproxima as partes que desejam contratar, fornece-lhes informações, esclarecimentos, conselhos, trata de aplainar as dificuldades surgidas nas negociações preliminares, nos entendimentos pré-contratuais, removendo os pontos de divergência, esforça-se, em suma, por conseguir o acordo definitivo das vontades, auxiliando e facilitando, desse modo, a conclusão do contrato, a que, porém, fica alheio. Realmente, ele não conclui o contrato, nem em seu próprio nome, nem em nome das partes: estas mesmas é que o realizam, emitindo, pessoalmente ou por meio de representante, as respectivas declarações de vontade. E, assim, a vontade delas, de que o corretor não é, absolutamente, órgão, que, no tomar a deliberação final, no dar a última palavra, decide, soberana e definitivamente, da conclusão do negócio jurídico. No momento, pois, em que se opera o acordo das vontades das partes contratantes, a pessoa do corretor afasta-se e fica à margem da operação: aí termina a sua missão, e a sua vontade nenhum papel jurídico desempenha nesse acordo, em que se assenta a formação do contrato” (Soriano. Pareceres, v. 2, p. 124/125).

Comissão. Obrigação de pagar. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente--comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – REsp parcialmente provido (STJ, 2.ª T., REsp 1599511-SP , rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.8.2016, v.u., DJUe 6.9.2016).

Contrato informal. Prova. Seja pela certa imperfeição no critério previsto no CPC/1973 401 [v. ...

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8 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961077/art-722-capitulo-xiii-da-corretagem-codigo-civil-comentado-ed-2019