Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.228 - Seção I. Disposições Preliminares

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TÍTULO III

DA PROPRIEDADE

ø Doutrina

Tratados e obras gerais: Antonio Gambaro. Il diritto di proprietà, 1995; Cahali. Posse; Carvalho de Mendonça. Cousas; Massimo Bianca. Diritto civile, v. VI (La proprietà), 1999; Penteado. Dir. Coisas.

Monografias: Anne-Françoise Zattara. La dimension constitutionnelle et européenne du droit de propriété, Paris, LGDJ, 2001; João Rodrigues de Mereje. Evolução e involução de propriedade, São Paulo, RT, 1949; Nelson Saule Júnior. A proteção jurídica da morada nos assentamentos irregulares, Porto Alegre, Fabris, 2004; Pierre Crocq. Propriété et garantie, LGDJ, Paris, 1995; Ricardo Aronne. Propriedade e domínio (Reexame sistemático das noções nucleares de direitos reais), RJ-SP, Renovar, 1999; Rodrigo Octávio. Do domínio da União e dos Estados segundo a Constituição Federal, 2.ª ed., SP, Saraiva, 1924.

Comentários: Fiorillo. Estatuto da Cidade².

Artigos: Adalberto Pimentel Diniz de Souza. Direito agrário hereditário (RDPriv 5/9); Altino Portugal Soares Pereira. O direito de propriedade e o bem-estar social (RDC 4/90); André Osorio Gondinho. Função social da propriedade (Tepedino. Problemas, p. 397); André Ricardo Cruz Fontes. Limitações constitucionais ao direito de propriedade (Tepedino. Problemas, p. 435); Antônio Chaves. A multipropriedade imobiliária (RDC 73/79); Antônio José de Mattos Neto. Função ética da propriedade imobiliária no novo Código Civil (RDPriv 11/18); Antônio José de Mattos Neto. Função social da propriedade agrária: uma revisão crítica (RDC 76/72); Carlos Alberto Bittar. Os direitos reais na Constituição de 1988 (Bittar. Propriedade, p. 1/13); Cláudia Marins Adiers. A propriedade intelectual e a proteção da biodiversidade e dos conhecimentos tradicionais (RTDCiv 8/45); Eduardo Alberto de Moraes Oliveira. O módulo e o fracionamento da propriedade rural (RDC 7/153); Eduardo Takemi Dutra dos Santos Kataoka. Declínio do individualismo e propriedade (Tepedino. Problemas, p. 457); Elimar Szaniawski. Aspectos da propriedade imobiliária contemporânea e sua função social (RDPriv 3/26); Gustavo José Mendes Tepedino & Maria Celina Bodin de Moraes Tepedino. A multipropriedade. Aspectos jurídicos (RDC 40/95); Helita Barreira Custódio. Limitações à propriedade revestida de vegetação (RDC 25/95); Jacques Távora Alfonsin. Sistema de propriedade e reforma urbana (RDC 41/94); José Osório de Azevedo Junior. Detenção, posse e propriedade. Breves observações ao Código Civil (Est. Arruda Alvim, pp. 263/271); José Serpa de Santa Maria. O evolver da conceitual propriedade e sua natureza jurídica (RDC 58/62); Luiz Edson Fachin. Conceituação do direito de propriedade (RDC 42/48); Luiz Roldão de Freitas Gomes. O estatuto da propriedade perante novo ordenamento constitucional brasileiro (RDC 64/48); M. Henrique Mesquita. A propriedade horizontal no Código Civil português (Est. Orlando Gomes, p. 215); Márcia Walquiria Batista dos Santos. Direito de propriedade e direito de construir (RDC 63/132); Marcos Alcino de Azevedo Torres. Instrumentos urbanísticos e a propriedade urbana imóvel (Tepedino. Problemas, p. 467); Nelson Kojranski. Direitos reais (Est. Reale², p. 1014); Ney de Mello Almada. Reivindicatória imobiliária: execução (RT 760/95); Orlando Gomes. Significado da evolução contemporânea do direito de propriedade (RT 205/3); Paulo Torminn Borges. Direito de propriedade e posse da terra agricultável: uma nova dimensão jurídica (Est. Washington, p. 321); Roberto J. Pugliese. Time sharing, flat service, apart hotel, shopping center, condomínios e loteamentos fechados. Expressões modernas do direito de propriedade (RT 733/733); Rui Carlos Machado Alvim. Análise das concepções romanas da propriedade e das obrigações. Reflexo no mundo moderno (RDC 12/25); Ugo Mattei. Desenvolvimentos institucionais do direito de propriedade (RTDCiv 6/99); Vicente Cavalcanti Cysneiros. Evolução histórica da propriedade territorial no Brasil (RDC 30/62).

Capítulo I

DA PROPRIEDADE EM GERAL

Seção I

Disposições preliminares

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1 a 24 * V. Dec.-lei 7.315-A/1945 (Requisição, ocupação e desapropriação de imóveis destinados à defesa nacional). * V. Dec. 51.644-A/1962 (Aprova o Regulamento da Lei Del. 4/1962). * V. Dec.-lei 2/1966 (Requisição de bens ou serviços essenciais ao abastecimento da população). * V. Dec. 57.844/1966 (Regulamenta artigos do Dec.-lei 2/1966). * V. arts. 11 a 14, Dec. 58.824/1966 (Promulga a Convenção 107 sobre as populações indígenas e tribais). * V. arts. 28, 29 e 32, Lei 6.662/1979 (Política Nacional de Irrigação). * V. Dec. 85.064/1980 (Regulamenta a Lei 6.634/1979). * V. Dec. 1.775/1996 (Procedimento administrativo de demarcação das terras indígenas).

§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.25

§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.26

§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 5 (cinco) anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.27 a 32

§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.33 a 37

• 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 524.

• 2. Princípio do respeito à propriedade. A CF 5.º XXII, garantindo o direito de propriedade, celebra o princípio do respeito à propriedade que consiste em reconhecer a cada um o direito ao respeito de seus bens. Duas vertentes principais decorrem daí, imediatamente: a) a primeira, que ressalta a natureza de direito fundamental do homem, que o direito de propriedade revela; b) a segunda, o caráter da obrigação positiva do Estado, no sentido de adotar as medidas necessárias para assegurar ao proprietário o gozo efetivo de seu direito de propriedade (CF 5.º XLI). Na CF o sentido de propriedade não se limita aos bens corpóreos, mas engloba toda a espécie de bens (ex.: crédito, pensão alimentícia, soma oriunda de indenização por desapropriação, direitos autorais etc.).

• 3. Proteção da propriedade. O caráter jurídico mais significativo do direito fundamental de propriedade, cuja conservação constitui base da sociedade política, é ter a mesma eficácia jurídica que a liberdade, a segurança e a resistência à opressão ostentam no cenário dos direitos fundamentais, devendo seu titular receber a proteção jurídica pertinente à proteção dessa classe de direitos. O art. 1.º do Protocolo n. 1, adicional à Convenção de Proteção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais do Conselho da Europa (CEDH), prescreve o seguinte: “Qualquer pessoa singular ou coletiva tem o direito ao respeito dos seus bens. Ninguém pode ser privado do que é sua propriedade a não ser por utilidade pública e nas condições previstas pela Lei e pelos princípios gerais do direito internacional. As condições precedentes entendem-se sem prejuízo do direito que os Estados possuem de pôr em vigor as leis que julguem necessárias para a regulamentação do uso dos bens, de acordo com o interesse geral, ou para assegurar o pagamento de impostos ou outras contribuições ou de multas”.

• 4. Propriedade: direito real por excelência. Enquanto as obrigações são direitos relativos, os direitos reais são direitos absolutos, “valem erga omnes, são jura excludendi omnes alios, são direitos de soberania (Herrschaftsrechte) sobre a coisa” (Antunes Varela. Obrigações 10, v. I, p. 167). Isto quer significar que o direito real produz eficácia real, ou seja, faculta ao proprietário “usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (CC 1228). Portanto, o titular de direito real sobre a coisa, dispõe de um título legal que o habilita a ostentar a condição de credor real e, por isso, preferencial ( CC 958 ). A obligatio é um direito muito mais adaptável, livre e transformável que a propriedade (Ferrini. Pandette 4, n. 90, p. 94).

• 5. Função social da propriedade. A CF (arts. 5.º XXIII e 170 III) estabelece como garantia fundamental e como princípio da ordem econômica a função social da propriedade. A regra vem do art. 153 in fine da Constituição alemã de 1919 (Constituição de Weimar), que estabeleceu, por inspiração dos civilistas Martin Wolff (Reichsverfassung und Eigentum, FG Kahl, n. III, p. 10) e Otto von Gierke (Deuts.Privatrecht, v. I, § 28, I, p. 255 e § 28, I, p. 319; v. II, § 120, V, p. 365 e § 125, III, p. 408), os princípios de que “a propriedade obriga” (Eigentum verpflichtet) e da “função social da propriedade” (Gebrauch nach Gemeinem Besten).

• 6. Função social da propriedade. Natureza jurídica. É princípio de ordem pública, que não pode ser revogado por vontade das partes. O CC 2035 par.ún. é expresso nesse sentido, ao dizer que nenhuma convenção pode prevalecer se contrariar preceitos de ordem pública, como é o caso da função social da propriedade e dos contratos ( CC 421 ).

• 7. Funcionalidade dos institutos jurídicos. O primeiro realce da análise jurídica do contrato e da propriedade dirige-se para sua função econômica porque ambos, respectivamente, são institutos que visam à circulação de riquezas e à produção de riquezas. Isto não retira desses mesmos institutos, tanto do contrato quanto da propriedade, a sua funcionalidade própria: devem cumprir sua função social, tão importante quanto sua função econômica. Portanto, é importante interpretar a função social do contrato e da propriedade como estruturas fundamentais, respectivamente, do negócio jurídico e da situação jurídica de direito real, estruturas essas que devem estar em consonância com a realidade social, para que possam imprimir-lhes destinação útil tendo-se em conta sua função própria e, por conseguinte, para que cumpram, efetivamente, a função econômico-social de que se reveste o próprio direito e cada um de seus institutos. O contrato não compreende apenas as pretensões individuais, ele deve ser entendido como verdadeiro instrumento de convívio social e de preservação da paz social. No que respeita à propriedade, deve-se sempre observar a capacidade produtiva que ela espelha e sua vocação para atender, em tempo e lugar certos, o objetivo social que ela deve atingir, resguardado sempre seu aspecto jurídico de direito fundamental do homem (CF 5.º XXII).

• 8. Socialidade. O princípio da função social agrega mais um valor à técnica jurídica e ao sentido cultural dos institutos do contrato e da propriedade. Por ele, os negócios jurídicos bilaterais (contratos) e as situações jurídicas de direito real (propriedade e outros) têm validade e eficácia, também, a partir de sua socialidade, ou seja, da qualidade que eles potencialmente devem ter para contribuir para a harmonia das relações sociais e da potencialidade de servirem como instrumentos de segurança social fundada na solidariedade social (CF 3.º I). O princípio da autonomia privada, que rege a obrigatoriedade dos contratos e a autorregulação dos interesses privados, continua sendo o inspirador principal da técnica jurídica de direito privado, que inspira e norteia a liberdade de contratar e de vivenciar situações jurídicas de direito real como principal fenômeno jurígeno de criação de direitos e de obrigações. Mas a técnica jurídica do direito privado não privilegia, como antes, o individualismo; ao contrário, a socialidade impressa no novo sistema do direito civil brasileiro inspira o intérprete do direito para a correta funcionalidade desses institutos.

• 9. Cláusula geral. No sistema do CC, a função social da propriedade é, também, cláusula geral. A desapropriação judicial pela posse-trabalho (CC 1228 § 4.º) também é informada por conceitos legais indeterminados e cláusulas gerais. V. coment. CC 1228 §§ 4.º e 5.º. Sobre generalidades a respeito de conceitos legais indeterminados e cláusulas gerais, características e regime jurídico, v., acima, coments. prelims. CC Parte Geral.

• 10. Uso do solo e função social da propriedade. O uso do solo urbano submete-se aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade, evidenciando a defesa do meio ambiente e do bem-estar comum da sociedade. Consoante preceito constitucional, a União, os Estados e os Municípios têm competência concorrente para legislar sobre o estabelecimento das limitações urbanísticas no que diz respeito às restrições do uso da propriedade em benefício do interesse coletivo, em defesa do meio ambiente para preservação da saúde pública e, até, do lazer (STJ, 2.ª T., Rec. MS 8766-PR, rel. Min. Francisco Peçanha Martins, v.u., j. 6.10.1998, DJU 17.5.1999, p. 150 – RSTJ 121/160).

• 11. Exercício do direito real de propriedade. O proprietário vivencia situação jurídica positiva que lhe permite usar, gozar, dispor daquilo que é seu e reavê-lo de quem quer que injustamente o possua. Essa sua qualidade de proprietário se sujeita, entretanto, a restrições de ordem pública e de caráter privado. Pode-se afirmar que o exercício do direito real de propriedade impõe ao proprietário o cumprimento de deveres próprios do chamado direito de vizinhança ( CC 1277 a 1313; CC/1916 554 a 588), bem como conduta consentânea com a função social da propriedade (CF 184 caput, 186 I a IV). Bem se vê, por isso, que apesar de a CF 5.º XXII elencar o direito de propriedade como fundamental do homem e de o mesmo CF 5.º XLI prever punição por eventuais atentados a esse direito fundamental, o sistema constitucional posto desenha o direito real de propriedade com as limitações que permitam que a propriedade cumpra a sua função social. O direito de propriedade faculta a seu titular usar e gozar da coisa (ius fruendi); conservá-la e reavê-la (ius utendi); dela dispor livremente (ius abutendi). É no aspecto da livre disposição que se encontra para o titular do direito real de propriedade “a faculdade potencial de transmiti-lo, a título oneroso ou gratuito, inter vivos ou causa mortis, ou onerá-lo, como e quando o quiser” (Azevedo. Testamentos, p. 107).

• 12. Direito de preempção em favor do Poder Público Municipal. Será exercido nos termos do ECid 26. Se o imóvel se encontra em área delimitada sobre a qual incida o direito de preempção (ECid 25 § 1.º), o proprietário deverá notificar o município dando notícia de sua intenção de alienar o imóvel, podendo o Poder Público Municipal, no prazo máximo de 30 dias, manifestar por escrito seu interesse em comprá-lo (ECid 27 caput e §§).

• 13. Imissão na posse. Ação real de quem tenha título legítimo para imitir-se na posse de bem – decorrência do exercício do direito de sequela do direito real – para quem, sendo proprietário, ainda não obteve a posse da coisa (CC 1228 caput, CC/1916 524 caput).

• 14. Imissão de posse. A execução de carta de arrematação e de adjudicação. Arrematado o bem que estava penhorado e expedida...

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3 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961212/art-1228-secao-i-disposicoes-preliminares-codigo-civil-comentado-ed-2019