Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.299 - Seção VII. Do Direito de Construir

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Seção VII

Do direito de construir

ø Doutrina

Monografia: Meirelles. Dir.Construir 7.

Artigos: Alaor Caffé Alves. O direito de construir solo novo destacado do direito de propriedade da terra (RPGESP 8/87); Alcino Pinto Falcão. Do direito à indenização como evolução no conflito entre o princípio da liberdade de construir e as restrições administrativas (RJTJEG 27/18, RDP 18/48); Alexandre Ferreira da Assumpção Alves. O tombamento como instrumento de proteção ao patrimônio cultural (RTDCiv 10/29); Arnoldo Wald. Desapropriação indireta do direito de construir: cabimento da correção monetária (RDP 41-42/144); Comissão de Estudo dos Juízes de Direito das Varas da Fazenda Pública de São Paulo. Exigência de depósito do valor de mercado do bem, antes da imissão na posse das desapropriações (RDC56/135); Fernando Rister de Sousa Lima e Lucas Rister de Sousa Lima. A dimensão histórico-normativa do direito de construir (Est. Arruda Alvim, pp. 230/250); Helita Barreira Custódio. Direito de construir diante do interesse social (RDC 9/251); Helita Barreira Custódio. Efeitos da licença para construir (RDC 31/37); Hely Lopes Meirelles. Direito de construir: condomínio particular (RT 690/26); Ives Gandra da Silva Martins. Solo criado (RDC 15/56); Jeremias Alves Pereira Filho. Dos direitos de vizinhança e do direito de construir (Vox 190-192/27, RTJE 47/9); José Luis Murga. Aportación de los juristas clásicos al concepto jurídico de aedificium (RDC 1/79); José Marcelo Ferreira Costa. Solo criado: aspectos jurídicos do direito de propriedade e do direito de edificar (RT 785/73); José Tadeu de Chiara. Propriedade urbana e direito de construir no direito urbanístico comparado (RT 536/40); Marcia Walquiria Batista Santos. Direito de propriedade e direito de construir (RDC 63/132); Octávio Médici. Hermenêutica do instituto do direito de construir (Just. 84/165); Renato Martins Prates. Limitações administrativas ao direito de construir (RJ 115/50, RDP 80/107, RJMn 41/21); Toshio Mukai. O dever de indenizar nas restrições administrativas ao direito de construir (Vox 151/13).

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 1 a 7

1. Correspondência legislativa. CC/1916 572.

• 2. Solo criado. “Considera-se ‘solo criado’ toda área edificável além do coeficiente único do aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local. O ‘solo criado’ será sempre um acréscimo ao direito de construir, além do coeficiente base de aproveitamento estabelecido pela lei: acima desse coeficiente, até o limite que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo do município, nas condições gerais que a Lei local dispuser para a respectiva zona” (Meirelles. Dir. Construir 7, nota 72, p. 109). Cabe ao município (e ao Distrito Federal – CF 32 § 1.º) legislar sobre direito urbanístico (CF 30 I, II e VIII) concorrentemente com a União e os Estados (CF 24 I). As normas de direito ambiental também são de competência concorrente das três esferas da administração pública (CF 24 I, VI, VII, VIII e XII). Outorga onerosa do direito de construir: v. ECid 28 a 31. Coeficiente de aproveitamento do solo urbano: v. ECid 28 § 1.º.

• 3. Estatuto da Cidade. Assim se denomina a L 10257, de 10.7.2001, que regulamenta os CF 182 e 183 e estabelece diretrizes gerais da política urbana. Entre as disposições dessa norma encontra-se a possibilidade de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado (ECid 5.º). Os mecanismos à disposição do município para compelir o proprietário a um fazer ou não fazer conveniente para o embelezamento urbanístico da cidade são, entre outros: (i) o IPTU progressivo no tempo (ECid 7.º e §§); (ii) desapropriação com pagamento em títulos (ECid 8.º); (iii) outorga onerosa do direito de construir (ECid 28 e ss.); e (iv) consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel (ECid 46).

• 4. Responsabilidade do proprietário e do construtor. Solidariedade. O direito de vizinhança cria para o proprietário o dever de arcar, solidariamente, com a responsabilidade pelos danos decorrentes do exercício nefasto da propriedade. A indenização por eventuais danos sofridos por vizinhos, nessa cadência, se dá pelo sistema da responsabilidade objetiva, dispensando a indagação sobre a ocorrência de culpa ou dolo por parte do proprietário. V., acima, coments. CC 1277 .

• 5. Estética pública. “A legislação e a doutrina dos povos cultos, desde o oriente até o ocidente, preconizam restrições à propriedade particular, no exercício do direito de construir, não só por motivos de segurança e higine, como, também, de estética pública” (Oswaldo Aranha Bandeira de Mello. Limitações do direito de propriedade, Publicação da Prefeitura Municipal de São Paulo, 1948, p. 25/26). A Municipalidade, no exercício do poder de polícia e nos limites de sua competência administrativa, pode estabelecer restrições ao exercício do direito de construir, subordinando-o às condições de edificação determinadas em posturas e em regulamentos municipais. A disciplina denominada, modernamente, direito ambiental cuida também desse aspecto da harmonia do ambiente urbano.

• 6. Limites em face de vizinhos. O proprietário tem direito de construir dentro de suas divisas, mas se sujeita aos limites impostos por posturas municipais e por regras garantidoras da segurança e da tranquilidade de seus vizinhos.

# 7. Casuística:

Construção. Alvará concedido sem prévio cumprimento de regulamentos administrativos. Possibilidade de revogação ou anulação. A licença pode ser revogada ou anulada, porque deferida ao arrepio da lei, uma vez tratar-se de área considerada como de preservação permanente por Lei municipal. A concessão de alvará nas condições acima descritas o desqualifica como ato gerador de direito adquirido e afasta a sua presunção de definitividade (RT 659/171).

Desabamento. Construção sobre faixa non aedificandi . Rompimento de canalização de córrego. Em tema de construção, à prefeitura incumbe aprovar a planta, devendo, consequentemente, conhecer a localização do imóvel e fiscalizar a edificação até expedição de “habite-se”. Logo, em caso de desabamento, não se pode pretender responsabilidade civil única da construtora e querer arredar a da Municipalidade, sob a alegação de ter sido aquela erguida sobre faixa non aedificandi, com violação à lei, pois tal conclusão importaria escusar-se a Municipalidade de qualquer responsabilidade pelo exercício de seu poder de polícia. Igual responsabilidade cabe à seguradora, porquanto também tem o direito-dever de fiscalizar o objeto do contrato de seguro, que, na espécie, cobre os riscos...

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24 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961275/art-1299-secao-vii-do-direito-de-construir-codigo-civil-comentado-ed-2019