Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.314 - Subseção I. Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

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Capítulo VI

DO CONDOMÍNIO GERAL

Seção I

Do condomínio voluntário

Subseção I

Dos direitos e deveres dos condôminos

ø Doutrina

Monografia: Luis O. Andorno, Daniel G. Luna e Norberto O. Frickx. Clubes de campo. Countries, Ediciones Jurídicas Cuyo, Argentina, 2002.

Artigos: Alberto Bittencourt Cotrim Neto. Do contrato de incorporação do condomínio como negócio jurídico nominado (RDC 1/101); Álvaro Villaça de Azevedo. O condomínio (no Código Civil): arts. 1.314 e 1.358 (Est. Reale², p. 1118); Antonio Cezar Peluso. Condomínio e execução (considerações em torno do sistema de execução no Código de Processo Civil de 1973) (RP 11-12/67); Carlos Alberto Dabus Maluf. Personalidade do espólio e do condomínio (RDC 54/61); Celso Laet de Toledo César. Condomínio. Divisão e venda judicial da coisa comum (Cahali. Posse, p. 70); Gastão Grosse Saraiva. Condomínio em imóvel indivisível, com partes clausuladas, e sua extinção pela venda judicial do imóvel (RT 442/18); J. Nascimento Franco. Exclusão de condômino nocivo à tranquilidade da convivência condominial (RDC 1/119); José Marcelo Tossi Silva. Regularização fundiária: decisões e normas da E. Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (RDI 58/143); Marcelo Cintra Zarif. Condomínio (RT 514/21); Maria do Carmo Dubard de Moura Rocha. O novo condomínio e o princípio superficies solo cedit (RDC 9/119); Severino Ignácio Aragão. Pagamento ou penhoramento através de usufruto de quinhões de condomínio ou de sócio (ADV 37/468); Vicente Troiano Netto. As despesas de condomínio no Código de Processo Civil (RAMPR 6/97).

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.1 a 17

1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 623 (caput) I, II e III, e 628 c/c 633 (par.ún.).

• 2. Direito típico de propriedade. Contitularidade. O condomínio não é uma espécie nova de direito real. É o mesmo direito de propriedade (típico, previsto numerus clausus), compartilhado por mais de um titular. Na prática, a doutrina aponta que a contitularidade, sob o ponto de vista econômico, não é tão frutuosa como quando fruída por um único proprietário e, sob o ponto de vista social, é fonte frequente de litígio (Antunes Varela. Obrigações, v. I, p. 187/188). O estatuto real do imóvel é o título básico do condomínio.

• 3. Communio pro indiviso . Diversas pessoas têm propriedade comum sobre uma coisa fisicamente indivisa. O direito de cada condômino, pela sua quota, se estende sobre toda a coisa, de sorte que o proprietário tem “em parte o domínio de toda a coisa, sem dividir” (D. 13, 6: sed totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere). Em boa hora o sistema expurgou a expressão “livremente”, que constava do CC/1916 623 I, completamente incompatível com o fato de que o direito do condômino de usar a coisa conforme o seu destino deve ser limitado pelo direito igual dos outros coproprietários (concursu fiunt partes).

• 4. Condomínio in solidum ( Gesammteigentum ). Condomínio do direito germânico. Cada proprietário individualmente é proprietário absoluto.

• 5. Direitos de condômino. Sem o consentimento dos demais, o condômino pode alienar ou gravar a sua quota parte ideal, mas – em caso de alheação – tem obrigação de dar preferência, a tanto por tanto, aos outros condôminos ( CC 504 ).

• 6. Solução de dificuldades. a) cessação do condomínio: se os condôminos não têm mais interesse na continuação do condomínio, devem fazer cessar a comunhão pela ação de divisão (na hipótese de ser divisível a coisa), ou pela venda em hasta pública, caso a coisa seja indivisível ou, mesmo sendo divisível, sua divisão a tornar imprópria para o uso; b) continuação do condomínio: ajuste para permitir o uso e gozo da coisa comum ( CC 1323 ).

• 7. Inovação. Direito de inovar o condômino não tem, a não ser com o consentimento dos outros (CC 1314 par.ún.). Inovar significa realizar obras novas, que modificam substancialmente ou formalmente a coisa comum, obras essas exorbitantes da esfera do uso e gozo do direito próprio de condômino. Caso o condômino contrarie a proibição legal, podem os demais obrigá-lo a exigir a supressão ou destruição das inovações, para que a coisa comum volte ao estado anterior e para que haja o ressarcimento dos danos ou prejuízos que tenham sido causados.

8. Condomínio que decorre de sucessão causa mortis . Existe condomínio, ou copropriedade, entre pessoas que receberam por herança bens que não comportam divisão cômoda. Não se deve confundir, entretanto, tal situação com outra que se dá antes da partilha dos bens inventariados. Antes da partilha há “estado transitório de comunhão geral de bens ou universalidade” entre herdeiros, ou universalidade jurídica decorrente da abertura de sucessão, como, aliás, previa o CC/1916 57 (CC 89 a 91), que continha afirmação técnica precisa que não necessitava vir escrita para ser concebida como verdadeira. Assim, morto o autor da herança, todos os seus bens formam universalidade jurídica (a isto se denomina comunhão geral de bens entre herdeiros); depois da partilha, caso haja bens que não possam ser partilhados, em decorrência de indivisibilidade real, pode-se criar condomínio entre os herdeiros a quem por partilha o bem foi atribuído, até que seja vendido judicialmente, ou adjudicado ( CC 2019 e CPC 1118). Para pôr fim à universalidade – coisa incorpórea –, promove-se a partilha (actio familiae erciscundae); para pôr fim ao condomínio – coisa corpórea –, promove-se a divisão (actio communi dividundo), ou a venda da coisa comum, ou, ainda, a sua adjudicação ( CC 2019 e CPC/1973 1118 – no CPC/2015, segue o procedimento comum). Neste sentido, Soriano. Pareceres, v. 5, p. 20 a 22.

9. Condomínio tradicional. É como se denomina a eventualidade de um objeto estar afeto à titularidade do direito real de mais de uma pessoa. É a copropriedade, que pode incidir sobre quaisquer espécies de bens, móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos.

10. Condomínio necessário. O CC 1327 a 1330 cuida do denominado condomínio necessário. É o que existe em virtude da propriedade comum de lindeiros quanto à meação de paredes, cercas, muros e valas. Regula-se pelo disposto neste Código (1297 e 1298; 1304 a 1307).

11. Condomínio edilício. Também chamado anteriormente condomínio especial, ou, simplesmente, condomínio em edifícios, surgiu em razão da divisão de prédios urbanos em unidades autônomas, de propriedade de senhores diversos, e foi batizado por Carlos Maximiliano com o nome de condomínio relativo (Condomínio 4, p. 93). A natureza jurídica dessa espécie de condomínio, denominado condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, foi salientada por Caio Mário da Silva Pereira como pertencente a um conceito dominial novo (Pereira. Cond. e Incorp.10, p. 87). Por um tempo, preferiu-se o termo propriedade horizontal para esses casos. A terminologia é “uma forma simplificada de propriedade em planos horizontais, isto é, a propriedade que se exerce em edifícios divididos em planos horizontais” (Lopes. Condomínio 6, p. 48). A expressão de Caio Mário tinha sentido, na medida em que a ideia era a de qualificar a propriedade sob o ponto de vista dos diversos planos horizontais correspondentes aos andares da divisão do edifício e da subdivisão posterior desses andares em apartamentos. Ou seja, a preocupação voltava-se para o condomínio de unidades autônomas sobrepostas, em edifícios com vários andares. A evolução da noção de condomínio, contudo, levou a técnica jurídica a conhecer uma outra espécie de condomínio, não mais o de prédio de apartamentos: outro, que acabou recebendo a denominação de “condomínio fechado”, que, por também se operar no plano horizontal, deu ensejo à criação de uma outra terminologia para o condomínio edilício: não mais propriedade horizontal, mas, agora atinando para outro critério de qualificação, condomínio vertical.

12. Condomínio de casas (em oposição ao condomínio edilício, de apartamentos). Para o condomínio de casas passou-se a usar a expressão “condomínio horizontal”; “condomínio fechado”; “conjunto residencial horizontal” ou, muitas vezes, equivocadamente, “loteamento fechado”. Daí a confusão terminológica que acabou gerando. O condomínio de casas é previsto na legislação brasileira em duas diferentes situações. Temos uma primeira hipótese na LCI 8.º e outra na LCI 68. O incorporador, nesses casos, “deverá comercializar unidades a serem construídas e não lotes para construção futura” (Paulo Andres Costa. O novo CC e o condomínio de casas: uso exclusivo em propriedade comum, RDI 58/160). Na cidade de São Paulo, os conjuntos residenciais horizontais são regulados pelo D 45817/05 4.º III e 7.º e 8.º.

13. Vilas. As grandes cidades acolhem, frequentemente, conjunto residencial urbano a que se costuma denominar de vila. Na cidade de São Paulo, o D 45817/05 4.º IV especifica essa tipologia de residencial urbano: aquele constituído em condomínio por casas isoladas, geminadas ou superpostas, com acesso às edificações por via particular interna ao conjunto, ficando vedado o acesso direto pela via oficial de circulação, podendo ser implantado em lotes ou glebas com área máxima de 15.000m² (quinze mil metros quadrados). Essa modalidade de conjunto residencial é regulada, na cidade de São Paulo, pela L 11605/94 e pelo D 34740/94.

14. Clubes de campo. Countries. São espaços de propriedade exclusiva e compartilhada que incluem complexo social e desportivo que visa ao lazer.

15. Loteamento. O loteamento é regido pelas disposições legais da LPS, diferentemente do condomínio denominado tradicional, cuja incidência legal é o CC ou regido pela legislação especial sob o manto da LCI. A doutrina já teve ocasião de reconhecer a diferença entre as diversas situações jurídicas que se apresentam: “O condomínio tradicional (arts. 623 e ss. do CC/1916 ) [v. CC 1314 e ss.]e o especial (Lei 4.591/64) não se confundem com loteamento (Lei 6.766/79), pois neste existe, em princípio, um parcelamento do solo com a perda da individualidade primitiva da gleba que é sucedida pelas unidades individuais dos lotes (art. 2.º, § 2.º) e mudança da natureza dos chamados ‘equipamentos públicos’ e ‘áreas livres de uso público’ (arts. 7.º, III; 9.º, § 2.º, III e IV) que passam a ser bem público a partir do registro no cartório imobiliário (art. 22). Os chamados ‘loteamentos fechados’ não podem ser considerados ‘condomínios’ porque o art. 8.º, da Lei 4.591, diz respeito a casas térreas e assobradadas e não a lotes de terrenos. Nem ‘loteamentos’, estrito senso, pois neste os lotes são unidades autônomas, as ruas são vias de acesso e as praças de uso comum, sob a manutenção e conservação municipal” (João Batista Lopes. Condomínio, p. 62/63).

• 16. Condomínio: pessoa formal . Dotado do que se convencionou chamar de personalidade judiciária, sendo apenas uma “pessoa formal” (STJ, 4.ª T., REsp. 9.584-SP , Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 11.2.1992, v.u., DJU 9.3.1992, p. 2584), que se reconhece como sujeito de direitos e obrigações (CPC 75 XI; CPC/1973 12 IX), o condomínio não é pessoa jurídica nos exatos termos da legislação civil em vigor. “Não existe nele um ente, dotado de personalidade, composto do conjunto de coproprietários, com direitos sobre a coisa comum. Não existe, por outro lado, uma personificação do acervo patrimonial, ad instar do que se...

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6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961276/art-1314-subsecao-i-dos-direitos-e-deveres-dos-condominos-codigo-civil-comentado-ed-2019