Código Civil Comentado - Ed. 2019

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Art. 1.314 - Subseção I. Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

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Capítulo VI

DO CONDOMÍNIO GERAL

Seção I

Do condomínio voluntário

Subseção I

Dos direitos e deveres dos condôminos

ø Doutrina

Monografia: Luis O. Andorno, Daniel G. Luna e Norberto O. Frickx. Clubes de campo. Countries, Ediciones Jurídicas Cuyo, Argentina, 2002.

Artigos: Alberto Bittencourt Cotrim Neto. Do contrato de incorporação do condomínio como negócio jurídico nominado (RDC 1/101); Álvaro Villaça de Azevedo. O condomínio (no Código Civil): arts. 1.314 e 1.358 (Est. Reale², p. 1118); Antonio Cezar Peluso. Condomínio e execução (considerações em torno do sistema de execução no Código de Processo Civil de 1973) (RP 11-12/67); Carlos Alberto Dabus Maluf. Personalidade do espólio e do condomínio (RDC 54/61); Celso Laet de Toledo César. Condomínio. Divisão e venda judicial da coisa comum (Cahali. Posse, p. 70); Gastão Grosse Saraiva. Condomínio em imóvel indivisível, com partes clausuladas, e sua extinção pela venda judicial do imóvel (RT 442/18); J. Nascimento Franco. Exclusão de condômino nocivo à tranquilidade da convivência condominial (RDC 1/119); José Marcelo Tossi Silva. Regularização fundiária: decisões e normas da E. Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo (RDI 58/143); Marcelo Cintra Zarif. Condomínio (RT 514/21); Maria do Carmo Dubard de Moura Rocha. O novo condomínio e o princípio superficies solo cedit (RDC 9/119); Severino Ignácio Aragão. Pagamento ou penhoramento através de usufruto de quinhões de condomínio ou de sócio (ADV 37/468); Vicente Troiano Netto. As despesas de condomínio no Código de Processo Civil (RAMPR 6/97).

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.1 a 17

1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 623 (caput) I, II e III, e 628 c/c 633 (par.ún.).

• 2. Direito típico de propriedade. Contitularidade. O condomínio não é uma espécie nova de direito real. É o mesmo direito de propriedade (típico, previsto numerus clausus), compartilhado por mais de um titular. Na prática, a doutrina aponta que a contitularidade, sob o ponto de vista econômico, não é tão frutuosa como quando fruída por um único proprietário e, sob o ponto de vista social, é fonte frequente de litígio (Antunes Varela. Obrigações, v. I, p. 187/188). O estatuto real do imóvel é o título básico do condomínio.

• 3. Communio pro indiviso . Diversas pessoas têm propriedade comum sobre uma coisa fisicamente indivisa. O direito de cada condômino, pela sua quota, se estende sobre toda a coisa, de sorte que o proprietário tem “em parte o domínio de toda a coisa, sem dividir” (D. 13, 6: sed totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere). Em boa hora o sistema expurgou a expressão “livremente”, que constava do CC/1916 623 I, completamente incompatível com o fato de que o direito do condômino de usar a coisa conforme o seu destino deve ser limitado pelo direito igual dos outros coproprietários (concursu fiunt partes).

• 4. Condomínio in solidum ( Gesammteigentum ). Condomínio do direito germânico. Cada proprietário individualmente é proprietário absoluto.

• 5. Direitos de condômino. Sem o consentimento dos demais, o condômino pode alienar ou gravar a sua quota parte ideal, mas – em caso de alheação – tem obrigação de dar preferência, a tanto por tanto, aos outros condôminos ( CC 504 ).

• 6. Solução de dificuldades. a) cessação do condomínio: se os condôminos não têm mais interesse na continuação do condomínio, devem fazer cessar a comunhão pela ação de divisão (na hipótese de ser divisível a coisa), ou pela venda em hasta pública, caso a coisa seja indivisível ou, mesmo sendo divisível, sua divisão a tornar imprópria para o uso; b) continuação do condomínio: ajuste para permitir o uso e gozo da coisa comum ( CC 1323 ).

• 7. Inovação. Direito de inovar o condômino não tem, a não ser com o consentimento dos outros ( CC 1314 par.ún.). Inovar significa realizar obras novas, que modificam substancialmente ou formalmente a coisa comum, obras essas exorbitantes da esfera do uso e gozo do direito próprio de condômino. Caso o condômino contrarie a proibição legal, podem os demais obrigá-lo a exigir a supressão ou destruição das inovações, para que a coisa comum volte ao estado anterior e para que haja o ressarcimento dos danos ou prejuízos que tenham sido causados.

8. Condomínio que decorre de sucessão causa mortis . Existe condomínio, ou copropriedade, entre pessoas que receberam por herança bens que não comportam divisão cômoda. Não se deve confundir, entretanto, tal situação com outra que se dá antes da partilha dos bens inventariados. Antes da partilha há “estado transitório de comunhão geral de bens ou universalidade” entre herdeiros, ou universalidade jurídica decorrente da abertura de sucessão, como, aliás, previa o CC/1916 57 ( CC 89 a 91), que continha afirmação técnica precisa que não necessitava vir escrita para ser concebida como verdadeira. Assim, morto o autor da herança, todos os seus bens formam universalidade jurídica (a isto se denomina comunhão geral de bens entre herdeiros); depois da partilha, caso haja bens que não possam ser partilhados, em decorrência de indivisibilidade real, …

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jusbrasil.com.br
6 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961276/art-1314-subsecao-i-dos-direitos-e-deveres-dos-condominos-codigo-civil-comentado-ed-2019