Subseção II

Subseção II Da administração do condomínio Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. 1 a 3 • 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 635 § 2.º (caput 1.ª parte); 635 § 1.º c/c 636 (caput 2.ª parte). • 2. Autonomia do administrador x vontade dos condôminos. Sobre o tema, v. Nery. Soluções Práticas², v. II, n. 131, pp. 605-615. # 3. Casuística: Cobrança. Compromisso de compra e venda. Legitimidade do proprietário em registro. O proprietário da unidade autônoma em cujo nome se encontra registrado o imóvel também é parte legítima para figurar no polo passivo das ações de cobrança de despesas condominiais, apesar do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre ele e o atual ocupante do imóvel (RT 781/288). Condomínio do CC. O condomínio do CC diferencia-se daquele previsto na LCI e referido no CPC/1973 12 IX [CPC 75 XI], verificado em unidades autônomas. Já o condomínio do CC “funciona em bases simples, geralmente não tem administrador, e este não tem o nome de síndico. A defesa dos condôminos tem meios próprios, exercendo-se, em geral, contra os que detêm a coisa comum. Por isto, qualquer condômino é legitimado, na forma do art. 623 II do CC/1916 , o que facilita sobremaneira a defesa” (Celso Agrícola Barbi) (STJ, 5.ª T., REsp 20343-SP , rel. Min. Felix Fischer, j. 1.3.2001, v.u.). Condomínio da LCI e condomínio do CC. Realmente, se infere de todo o processado que não existem direitos destacados, em propriedades autônomas, atribuídos a cada condômino, como é da essencial do condomínio voluntário, albergado pela LCI. Nem tampouco se trata de hipótese assemelhada ao condomínio irregular onde, não obstante ausente a constituição formal do condomínio edilício, existe a individualização do direito de propriedade de cada condômino, estampado em matrículas distintas (TJSP, 32.ª CâmDirPriv, Ap 1279471-0/1, rel. Ruy Coppola, j. 20.8.2009, v.u.). No mesmo sentido: TJSP, 32.ª CâmDirPriv, Ap 9210339-03.2008.8.26.0000 , rel. Luis Fernando Nishi, j. 29.6.2011, v.u. Em sentido diverso, entendendo que “a despeito da inexistência de condomínio regularmente instituído e regulado por convenção válida, é inequívoco que existe um condomínio edilício de fato, com as partes ocupando andares determinado”, dever-se-ia adotar solução análoga à que decorrem das regras do condomínio edilício (TJSP, 4.ª CâmDirPriv, Ap 0232474-90.2007.8.26.0100 , rel. Francisco Loureiro, 9.6.2011, v.u.). Eleição de síndico. Participação de condôminos em débito na votação. Nulidade. Violada a convenção do condomínio, não há que se admitir suposta ratificação do ato por autorização dos condôminos em razão de observância obrigatória da convenção. Uma vez aprovada pelo quorum necessário, a convenção condominial adquire força obrigatória, podendo ser modificada somente através de regular assembleia para esse fim (TJSP, Ap 249378-2, rel. Des. Nelson Schiesari, j. 27.12.1994). Garagem. Administração por terceiro. Hipótese que não isenta os condôminos do pagamento respectivo. A exploração comercial de garagem não exime os condôminos do pagamento dos respectivos débitos, para sua utilização (2.º TA-CivSP, 10.ª Câm., Ap 614626-0/6, rel. Juiz Nestor Duarte, v.u., j. 12.9.2001). Locação de coisa comum para o próprio condômino. O condômino que desfruta com exclusividade da coisa comum pode ser compelido a pagar aluguéis pretéritos, pena de se prestigiar o enriquecimento ilícito (2.º TACivSP, 12.ª Câm., Ap 560839-00/5, rel. Arantes Theodoro, v.u., j. 29.4.1999). Locação de coisa comum para o próprio condômino. Despejo. Sendo o locatário também condômino cessionário majoritário do bem locado, não se justifica o seu despejo por falta de pagamento de aluguel ao locador condômino minoritário, devendo ser resolvidas por outra via as pendências econômicas entre eles existentes (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 264157, rel. Antonio Marcato, v.u., j. 25.9.1991, JTA (Lex) 134/285). Pretensão de alugueres contra condômino. Autor pleiteia que a ré seja condenada a pagar aluguel pelo uso exclusivo do imóvel de propriedade de quatro pessoas. Três dos coproprietários tornaram-se titulares do domínio por meio de compra e venda. A ré (quarta proprietária) tornou-se proprietária, porque casou-se com um dos adquirentes do imóvel em regime de comunhão de bens e depois veio a se divorciar, restando-lhe meação da parte ideal que era de propriedade de seu ex-marido. A ré, após o divórcio, permaneceu no imóvel, efetuando o pagamento das despesas que recaíam sobre o bem, tais como despesas condominiais, energia elétrica e as parcelas do financiamento contraído junto a agente financeiro que tinha o imóvel como garantia hipotecária. Ao tomar conhecimento da quitação do financiamento, a ré ajuizou ação de extinção de condomínio, que foi julgada procedente. Ora, quisesse o autor por fim ao condomínio deveria ter envidado os meios adequados, pois amparado por decisão judicial. Isso, contudo, não ocorreu. O que se vê dos autos é que o autor, ao ser acionado para pagar sua parte do financiamento e demais despesas que foram, desde a separação de corpos, suportadas pela ré, moveu esta ação pleiteando o arbitramento de aluguel. Ocorre que os coproprietários nada dispuseram sobre a destinação do imóvel. Não ficou estipulado entre eles que o imóvel seria locado e o valor repartido, nem que a ré, além de pagar o financiamento e demais despesas do imóvel, também deveria pagar aluguel aos demais coproprietários. Não há também prova de que a ré se recusou a extinguir o condomínio, pelo contrário, foi ela quem postulou a extinção que foi julgada procedente e pode ser, agora, exigida por qualquer condômino. O pedido de arbitramento de aluguel, portanto, é inviável (TJSP, 34.ª CâmDPriv., Ap. 796.092-0/0, rel. Rosa Maria de Andrade Nery, v.u., j. 14.9.2005). Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. 1 a 3 • 1. Correspondência legislativa. CC/1916 640. • 2. Representante comum. O condômino que administra coisa comum sem oposição dos outros age, por presunção legal, como representante dos demais. # 3. Casuística: Ação de despejo ajuizada por condômino. O pedido de retomada de imóvel em condomínio não pode ser feito por um condômino à revelia ou contra a vontade dos demais, principalmente a do locador propriamente dito, que possui a parte ideal maior (RT 658/142). Ação de prestação de contas. Legitimidade passiva da administradora e do ex-síndico. “O fato de existir uma administradora realizando os serviços específicos para o condomínio e tendo sob seu controle os documentos contábeis correspondentes não retira a legitimidade do ex-síndico de uma das unidades condominiais de integrar o polo passivo da ação de prestação de contas, nem o impossibilita de prestar as contas devidas de sua gestão” (RT 780/361). Ação de prestação de contas. Ação de caráter dúplice, em que ambas as partes possuem interesse no direito discutido. Não há lugar para reconvenção ou pedido contraposto. A defesa do requerido já configura sua pretensão. Ação que se processa segundo o CPC/1973 917 [CPC 551]. Cabe ao síndico reter cópia da documentação pertinente à conta que administra (TJDF, 5.ª CâmCiv., Ap 2003.01.1.041954-6, Brasília-DF, rel. Des. Héctor Valverde Santana, j. 16.1.2008, v.u.). No atual CPC, a ação de exigir contas ( CPC 550 e ss.) não mais possui caráter dúplice e abarca, portanto, a possibilidade de reconvenção ou pedido contraposto. V. Nery-Nery. CPC Comentado 16 , coments. CPC 550. Administradora de condomínio. Prestação de contas. Se a administradora de condomínio recebe dos locatários despesas relativas ao condomínio, cabe a ela a respectiva prestação de contas, para que aqueles possam saber se estão pagando corretamente os encargos que para lhes foram atribuídos pelo contrato de locação (RT 628/127). Prestação de contas. Mandato não provado. Não se provando o mandato expresso, nem o presumido ( CC/1916 640) [ CC 1324 ], não procede também o pedido de contas de um condômino em relação aos demais (RT 292/656). Síndico e subsíndico. A investidura na função de síndico e de subsíndico implica no dever de prestar contas ao condomínio, visto que o exercício das atividades de administração, gerência, arrecadação de valores e pagamento de débitos ocorreu em nome do grupo condominial (RT 778/264). Síndico que não presta contas de sua gestão após pedido de renúncia. Possibilidade da via judicial. Nos termos do LCI 22 § 1.º f, compete ao síndico prestar contas de sua gestão na assembleia geral dos condôminos. Entretanto, se essas contas deixam de ser pelo mesmo apresentadas na respectiva assembleia que aprovou sua renúncia, bem como não são exibidas, apesar de para tanto notificado, tem o condomínio o direito de exigir que o ex-síndico venha a prestá-las em juízo, sobretudo porque, em tal hipótese, mostra-se indispensável a intervenção judicial, realizando-se a necessária perícia contábil para verificação e produção das contas que não foram mostradas (RT 780/361). Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. § 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. § 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. § 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.1 e 2 • 1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 637 (caput, §§ 1.º e 2.º) e 639 (§ 3.º). # 2. Casuística: Deliberação da maioria. Insurgência de condômino. Inadmissibilidade. Deliberando a coletividade pela inclusão no rateio da taxa de marinha cobrada pela União (laudêmio), não é dado ao condômino recusar-se ao pagamento integral de sua quota-parte por entender que referido valor é indevido (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 481679, rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. 13.5.1997). Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. 1 e 2 • 1. Correspondência legislativa. CC/1916 638. # 2. Casuística: Frutos da coisa comum entre consortes, antes da partilha. Na exegese do CC/1916 627 [ CC 1319 ], tem-se que, no caso da separação dos consortes, antes da partilha, vale dizer, inexistentes a divisão ou a extinção da comunhão dos bens, persiste o condomínio da coisa móvel (veículo), indivisível por sua própria natureza, e o não uso por qualquer dos consortes não confere ao outro direito a receber aluguer ou prestação, sem que entre eles se tenha avençado negócio jurídico a respeito de tal (STJ, 3.ª T., REsp 12081-SP , rel. Min. Waldemar Zveiter, DJU 1.º.3.1999, p. 306). Propriedade comum de imóvel. Uso integral por um condômino. Efeitos. Obrigação de pagar aluguel. Na propriedade em comum, quem ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário, deve pagar aluguel aos demais condôminos, aos quais são assegurados os direitos inerentes ao domínio e perceber os frutos produzidos pela coisa comum ( CC/1916 623, 627 e 638) [ CC 1314 , 1319 e 1326 ] (STJ, 6.ª T., REsp 72190-SP , rel. Min. Vicente Leal, j. 24.6.1997, DJU 1.º.9.1997, p. 40891 – RT 746/196).

Código Civil Comentado

Subseção II. Da Administração do Condomínio

Subseção II

Da administração do condomínio

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.