Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.323 - Subseção II. Da Administração do Condomínio

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Subseção II

Da administração do condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. 1 a 3

1. Correspondência legislativa (parcial). CC/1916 635 § 2.º (caput 1.ª parte); 635 § 1.º c/c 636 (caput 2.ª parte).

• 2. Autonomia do administrador x vontade dos condôminos. Sobre o tema, v. Nery. Soluções Práticas², v. II, n. 131, pp. 605-615.

# 3. Casuística:

Cobrança. Compromisso de compra e venda. Legitimidade do proprietário em registro. O proprietário da unidade autônoma em cujo nome se encontra registrado o imóvel também é parte legítima para figurar no polo passivo das ações de cobrança de despesas condominiais, apesar do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre ele e o atual ocupante do imóvel (RT 781/288).

Condomínio do CC. O condomínio do CC diferencia-se daquele previsto na LCI e referido no CPC/1973 12 IX [CPC 75 XI], verificado em unidades autônomas. Já o condomínio do CC “funciona em bases simples, geralmente não tem administrador, e este não tem o nome de síndico. A defesa dos condôminos tem meios próprios, exercendo-se, em geral, contra os que detêm a coisa comum. Por isto, qualquer condômino é legitimado, na forma do art. 623 II do CC/1916 , o que facilita sobremaneira a defesa” (Celso Agrícola Barbi) (STJ, 5.ª T., REsp 20343-SP , rel. Min. Felix Fischer, j. 1.3.2001, v.u.).

Condomínio da LCI e condomínio do CC. Realmente, se infere de todo o processado que não existem direitos destacados, em propriedades autônomas, atribuídos a cada condômino, como é da essencial do condomínio voluntário, albergado pela LCI. Nem tampouco se trata de hipótese assemelhada ao condomínio irregular onde, não obstante ausente a constituição formal do condomínio edilício, existe a individualização do direito de propriedade de cada condômino, estampado em matrículas distintas (TJSP, 32.ª CâmDirPriv, Ap 1279471-0/1, rel. Ruy Coppola, j. 20.8.2009, v.u.). No mesmo sentido: TJSP, 32.ª CâmDirPriv, Ap 9210339-03.2008.8.26.0000 , rel. Luis Fernando Nishi, j. 29.6.2011, v.u. Em sentido diverso, entendendo que “a despeito da inexistência de condomínio regularmente instituído e regulado por convenção válida, é inequívoco que existe um condomínio edilício de fato, com as partes ocupando andares determinado”, dever-se-ia adotar...

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25 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961277/art-1323-subsecao-ii-da-administracao-do-condominio-codigo-civil-comentado-ed-2019