Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.331 - Seção I. Disposições Gerais

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Capítulo VII

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

ø Doutrina

Tratados e obras gerais: Fachin, Coment.

Monografias: J. Nascimento Franco. Condomínio, 5.ª ed., SP, RT, 2004; Maria Regina Pagetti Moran. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios, Leme, LED, 1996; Pereira. Cond. e Incorp.10; Rubens Carmo Elias Filho. As despesas do condomínio edilício, São Paulo, RT, 2006; Vilson Rodrigues Alves. Uso nocivo da propriedade, SP, RT, 1992.

Artigos: Aloisio Surgik. Do condomínio edilício e suas fontes (MP 4/133); Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio especial: natureza jurídica: instituto novo. Aquisição de direitos pelo condomínio; aplicação do art. 63, § 3.º, da Lei 4.591/64 (RIAB 38/45); Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e incorporação: trinta anos (RDC 72/11); Cristiane da Silva Freire Cantisano. Responsabilidade do condomínio inadimplente (ADV 20/258); Ernesto Lippmann. Da penhorabilidade do apartamento residencial, para o aumento das despesas de condomínio, face a Lei 8.009/90 (RT 679/30); João Nascimento Franco. O seguro dos edifícios em condomínio (RDC 30/60); Maria Teresa Pereira de Castro Ascensão & José de Oliveira Ascensão. Instituição, incorporação e convenção de condomínio (RDC 10/143); Vicente Troiano Netto. As despesas de condomínio no Código de Processo Civil (RAMPR 6/97).

Seção I

Disposições gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.1 a 3

§ 1º ​As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.4 a 8 (Redação dada pela L 12607/12.)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.9 (Redação dada pela LPAII.)

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.10 e 11

1. Correspondência legislativa (parcial). LCI 1.º caput (caput), 3.º (§ 2.º), 1.º § 2.º (§ 3.º).

• 2. Propriedade horizontal. O condomínio surgido em razão da divisão de prédios urbanos em unidades autônomas, de propriedade de senhores diversos, foi batizado por Carlos Maximiliano com o nome de condomínio relativo (Condomínio 4, p. 93). A marca dessa nova espécie de propriedade era e é a de conjugar, de um lado, frações autônomas do todo que são objeto de propriedades separadas, de vários titulares, e, de outro lado, um conjunto de estrutura e de serviços comuns que atende a todos os proprietários das frações autônomas. A natureza jurídica dessa espécie de condomínio, denominado condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, foi salientada por Caio Mário da Silva Pereira como pertencente a um conceito dominial novo (Pereira. Cond. e Incorp.10, p. 87). “A originalidade e peculiaridade da propriedade horizontal está na fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e de domínio plural ou comum, para a criação de um conceito próprio ou de um complexus jurídico que existe nesse tipo de propriedade e que não é encontrado em nenhum outro tipo de propriedade” (Pereira. Cond. e Incorp.10, p. 92). Deve-se preferir o termo propriedade horizontal para esses casos. A terminologia é “uma forma simplificada de propriedade em planos horizontais, isto é, a propriedade que se exerce em edifícios divididos em planos horizontais” (Lopes. Condomínio 6, p. 48).

• 3. Lei de Condomínio e Incorporações. A L 4591/64 (LCI) continua regendo a matéria tratada neste capítulo naquilo que não a contrariar.

• § 1.º: 4. Novo texto. Redação dada pela L 12607, de 4.4.2012 (DOU 5.4.2012). O texto anterior era do seguinte teor: “§ 1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”.

• 5. Veto. Houve veto da Presidente da República à L 12607/12 2.º, que continha regra de vigência imediata. Eis o teor do texto normativo vetado: “Art. 2. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação”. As razões do veto são as seguintes: “Nos termos do art. 8.º caput, da Lei Complementar n. 95, de 26 de fevereiro de 1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente Projeto de Lei. Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o conteúdo e estudem os efeitos da alteração legislativa, o veto à cláusula de vigência faz com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1.º do Decreto-Lei n. 4657, de 4 de setembro de 1942 – Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro”.

• 6. Vigência. Em razão do veto da L 12607/12 2.º, o novo texto do § 1.º, com a redação dada pela L 12607/12, entra em vigor 45 (quarenta e cinco) dias depois de sua publicação (LINDB 1.º caput), dada a ausência de prazo de vacância no texto da L 12607/12. Como não há período de vacância previsto na L 12607/12, para a contagem do prazo não se aplica a regra da LC 95/98 8.º § 1.º, mas sim a do caput da LC 95/98 8.º. Assim, o prazo de quarenta e cinco dias inicia-se no dia da publicação (5.4.2012) e termina em 19.5.2012, data da entrada em vigor do CC 1331 § 1.º com a nova redação.

• 7. Acessório e principal. Ainda que seja objeto de matrícula distinta da unidade condominial, a garagem é sempre dela acessório. Essa regra ficou ainda mais clara com a nova disposição do texto comentado, que proíbe a alienação e a locação de espaço de garagem e/ou abrigo para automóveis e outros veículos para quem não seja proprietário ou locatário de unidade no condomínio respectivo. Razões de segurança indicam a mesma conclusão determinada pela lei. Os espaços de garagem e abrigo para veículos só podem ser alienados ou alugados para condôminos ou locatários do mesmo condomínio.

• 8. Convenção de condomínio. Para que seja possível a alienação ou locação – desvinculada da unidade condominial – do espaço de garagem a terceiros que não sejam condôminos (alienação e locação) ou locatários (locação) é necessário que estejam presentes dois requisitos: a) ser o espaço de garagem ou abrigo de veículos objeto de matrícula autônoma e distinta, separada da matrícula da unidade condominial; b) haja autorização expressa para essa alienação ou locação na convenção do condomínio, que também deverá estar registrada no cartório de registro de imóveis. A autorização dada pela assembleia de condôminos é insuficiente e inábil para legitimar a alienação ou locação. A permissão deve constar, obrigatoriamente, da convenção de condomínio, que pode ser alterada pela assembleia de condôminos, na forma da LCI.

• § 3.º: 9. Novo texto. Redação dada pela LPAII 58 (DOU 3.8.2004). O texto revogado era do seguinte teor: “§ 3.º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”.

• § 5.º: 10. Proprietário do terraço. Obrigações. V. CC 1344.

# 11. Casuística:

Área comum. Jornada III DirCiv STJ 247: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos”.

Área da cobertura. Acordo entre antigos vizinhos sobre a sua utilização. Por sua natureza pessoal, o acordo não é oponível aos sucessores, encontrando-se estipulado na convenção modo diverso de uso da cobertura. Prevalência da convenção, como Lei do condomínio, obrigando a todos os proprietários de unidades, atuais e futuros. LCI 9.º § 2.º (STJ, 3.ª T., REsp 30979-RJ , rel. Min. Nilson Naves, v.u., j. 10.8.1993, DJU 21.9.1993).

Condomínio edilício. Personalidade jurídica. Jornada III DirCiv STJ 246: “Fica alterado o Jornada I DirCiv STJ 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’”.

Defeito de elevadores. Responsabilidade de condomínio. Em matéria de responsabilidade civil, a causalidade reside na determinação de elementos objetivos externos consistentes na atitude ou inatividade do agente, atentatórios ao direito alheio. É, em última análise, uma quaestio facti. Constando dos autos elementos que demonstram que a causa o lamentável evento danoso foi a negligência da parte, requerida, consubstanciada em manter em uso elevador sem as devidas, regulares e seguras condições de funcionamento, escorreita é a sentença que coordenou o condomínio a ressarcir os danos experimentados pela vítima, ex vi do preceituado pelo CC/1916 159 [CC 186 e 927] (TJGO- RT 718/209 ).

Despesas condominiais. Cobrança necessária. Condomínio não instituído. Condomínio de fato caracterizado, que em tudo se assemelha a um condomínio edilício. Condôminos que possuem partes certas e delimitadas do bem há décadas. Inúmeras assembleias condominiais realizadas para regular as matérias afetas ao condomínio, sem oposição oportuna de qualquer dos condôminos. Situação consolidada há décadas. Devido o reconhecimento do condomínio de fato, com aplicação por analogia do regime do condomínio edilício. Dever da ré de arcar com as despesas condominiais inadimplidas. Alegações de prescrição e de dívida já paga afastadas. Indevida a incidência de multa, diante da existência de emissão de consentimento para sua cobrança (TJSP, 4.ª Câm. Dir. Priv., Ap 0232474-90.2007.8.26.0100 , rel. Des. Francisco Loureiro, j. 9.6.2011, DJE div. 21.6.2011, publ. 22.6.2011).

Despesas condominiais. Valor já pago. Má-fé caracterizada. Devolução em dobro. CC/1916 1531 [ CC 940 ]. Deve ser admitida a condenação do condomínio ao pagamento em dobro do que foi indevidamente cobrado do condômino nos casos em que este comprovou extrajudicialmente perante aquele a quitação, pois patente a má-fé em cobrar dívida já paga (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 613370-00/4, rel. Juiz Miguel Cucinelli, j. 13.8.2001).

Direito de preferência. Jornada IV DirCiv STJ 320: “O direito de preferência de que trata o CC 1338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem”. Garagem. Bem de família. STJ 449: A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.

Garagem. Locação para estranhos. Jornada I DirCiv STJ 91: A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio”.

Garagem. Veículos guardados. Danos. Responsabilidade. Se o condomínio exerce o controle da garagem do edifício, fiscalizando a entrada e saída de pessoas, responde por danos sofridos por veículos ali guardados, não tendo eficácia regulamento em que consigna a exclusão prévia de qualquer responsabilidade (TACivRJ, 4.ª Câm., v.u., j. 18.9.1979).

Normas sobre condomínios. Aplicação. Jornada I DirCiv STJ 89: O disposto no CC 1331 a 1358 aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.

Patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias (LPAII – L 10931/2.8.2004). A LPAII 58 trouxe alteração aos CC 1331, 1336, 1351, 1368-A e 1485. Algumas alterações propostas pela LPAII foram vetadas, como é o caso das que foram sugeridas para o CC 819 -A e para o CC 1336 § 1.º.

Propriedade em planos horizontais. Natureza jurídica. A propriedade em plano horizontal representa um tertius genus entre a propriedade singular e a copropriedade. Assim, a comunhão ou condomínio só recai em relação aos elementos comuns do edifício, que desempenham uma função acessória relativamente à parte separada de cada titular (RT 292/740).

Taxa condominial. Loja em condomínio. Obrigação convencionada. Responsabilidade pelo pagamento independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto das benfeitorias ou serviços oferecidos pelo condomínio. Estando previsto na convenção do condomínio que a loja, cuja propriedade pertence à ré, é parte integrante do condomínio, ostentando, assim, a condição de condômina, deve a mesma responder pelas dívidas condominiais, porquanto estas têm natureza propter rem, ou seja, o condômino tem obrigação de contribuir para a conservação do bem comum, independentemente do uso das áreas comuns ou do usufruto das benfeitorias ou serviços oferecidos pelo condomínio, sobretudo quando as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias foram aprovadas em assembleia. Não tendo a ré se desincumbido do ônus de impugnar no valor da planilha apresentada pelo autor, na inicial, nos termos do CPC/1973 333 II [CPC 373 II], opera-se a preclusão. Recurso improvido. Sentença mantida (TJDFT, 4.ª T. Cív., Ap 20080710171479/DF, rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 26.5.2011 – BolAASP 2760).

Uso da área comum pelo condômino inadimplente. 1. O direito do condômino ao uso das partes comuns seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (CC 1331 § 3.º). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade (STJ, 3.ª T., REsp 1564030-MG , rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 9.8.2016, DJUE 19.8.2016).

Uso de vagas de garagem. Prevalência da convenção sobre o regulamento interno. Enquanto a convenção condominial é instrumento que constitui a compropriedade, o regulamento interno disciplina apenas a vida social entre os condôminos, nunca o direito real que o título constitutivo outorga. Isto leva a certeza de que, no confronto entre as duas normas acerca do uso de vagas de garagem, vale o que consta da convenção, porque registrada no cartório de imóveis (TJSP, 3.ª Câm.Dir.Priv, Ap 281.174-4/9 – São Paulo, rel. Ênio Zuliani, v.u., j. 15.04.2003).

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento 2 , registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: 1

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,3 estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal4 atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.5 e 6

1. Correspondência legislativa (parcial). LCI 7.º.

2. Instituição por testamento. É possível para quem seja proprietário exclusivo do edifício. Com a abertura da sucessão, haverá o registro do ato de instituição do condomínio e serão atribuídas aos herdeiros ou legatários, beneficiados pelo testador-instituidor, as respectivas unidades condominiais e frações ideais correspondentes.

I: 3. Unidade autônoma. O apartamento – ou unidade autônoma, ou, simplesmente, unidade condominial – é a parcela de propriedade exclusiva do condômino. A essa unidade autônoma, de propriedade exclusiva de seu titular, se agrega uma outra propriedade, agora comum, correspondente à parte da propriedade que o titular da unidade autônoma tem sobre o terreno e sobre as coisas comuns do condomínio edilício.

II: 4. Fração ideal. A fração ideal do condomínio edilício é a parcela percentual de propriedade de cada condômino sobre as partes comuns do condomínio edilício (Pereira. Cond. e Incorp.10, n. 43, p. 97). A fração ideal, prevista na instituição do condomínio ( CC 1332 II) é o elemento básico informador do critério para a determinação do interesse econômico dos titulares na comunhão e para a determinação dos votos para a elaboração da convenção, que – para reger a vida de todos – deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais (CC 1333). “Para haver, então, uma base de distribuição dos direitos e dos encargos de cada proprietário, no conjunto do edifício, é necessário fixar uma cifra representativa do interesse econômico de cada uma das pessoas participantes da comunhão. Normalmente atribui-se a cada apartamento uma quota percentual ou milesimal do terreno, e é esta fração o índice do direito do respectivo proprietário, bem como dos que lhe competem, dentro daquele complexus” (Pereira. Cond. e Incorp.10, n. 43, p. 97).

III: 5. Destinação das unidades. Nada obsta que um condomínio edilício seja instituído com finalidade mista, que umas unidades se prestem ao uso exclusivo residencial e outras se destinem a fins empresariais. É a instituição do condomínio que fixa a destinação das unidades e vincula seus titulares à utilização marcada pelos critérios fixados pelo instituidor ou pelos instituidores.

# 6. Casuística:

Condomínio de construção e condomínio edilício. A figura do condomínio existe desde o momento em que uma das futuras unidades foi adquirida por um condômino, podendo ser instalado, ou não, durante o desenrolar da construção, conforme se verifica na LCI 49 (TJSP, 34.ª Câm-DirPriv, Ap c/ rev 9241325-37.2008.8.26.0000 , rel. Des. Hamid Bdine, v.u., j. 17.9.2012).

Registro da propriedade horizontal. Jornada V DirCiv STJ 504: “A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente registro de imóveis, nos termos dos CC 1332 a 1334”.

ø Doutrina

Artigo: Luiz Polli. A garagem no edifício de apartamentos ( RT 242/643 ).

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.1 a 4

1. Correspondência legislativa (parcial). LCI 9.º § 2.º (caput); 9.º § 1.º (par.ún.).

• 2. Convenção e regulamento. Entre a convenção e o regulamento há diferença. O regulamento é deliberado por assembleia e não pode ir além da convenção. A convenção é derivada de ato para o qual se exige quorum qualificado (LCI 9.º § 2.º e 25 par.ún.) e cuida do uso das coisas comuns, não podendo suas disposições sofrer restrições pelo regulamento. A convenção tem maior força do que qualquer outra deliberação assemblear, entre as quais a que estabelecer o regulamento interno ( RT 749/338 ) e, se elaborada, aprovada e assinada pelos condôminos, ainda que não registrada, não pode deixar de ser cumprida por eles ( RT 772/178 ).

• 3. Vinculação das partes. Registro. Prescindibilidade. STJ 260: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

# 4. Casuística:

Convenção não registrada. Cobrança. Irrelevância. O fato de a convenção do condomínio não estar registrada não impede a propositura de ação de cobrança com base no CC/1916 623 ss. [CC 1314 ss.] (2.º TACivSP, 3.ª Câm., Ap 677750-00/6, rel. Juiz Cambrea Filho, j. 10.4.2001).

Convenção não registrada. Rateio das despesas. Exigibilidade. A inexistência de registro da convenção condominial, no CRI, não inibe o condômino de cobrar, em juízo, as contribuições devidas pelos comunheiros morosos, por isso que afastada a ilegitimidade ativa (TJRJ, 14.ª Câm. Cív., AC 200100107812-RJ, rel. Des. Mauro Fonseca Pinto Nogueira, v.u., j. 21.8.2001).

Elaboração de convenção condominial. Irregularidade. Eleição de síndico e conselho consultivo. Ineficácia. A convenção de condomínio se constitui no estatuto interno da comunidade, a regrar o comportamento de todos os condôminos. Sua elaboração deve ser feita por escrito com aprovação da maioria qualificada de 2/3 dos condôminos e registro no Cartório Imobiliário. Assim, sua falta acarreta a ineficácia de todos os atos praticados, entre eles a eleição de síndico do condomínio e seu conselho consultivo (TJSP, Ap 181988-2, rel. Des. Mello Junqueira, 4.2.1992). V. LCI 9.º.

ø Doutrina

Artigo: Leonardo Mattietto. Convenção de condomínio não registrada (Súmula 260 do STJ) (RTDCiv 9/225).

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias...

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
3 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961279/art-1331-secao-i-disposicoes-gerais-codigo-civil-comentado-ed-2019