Código Civil Comentado - Ed. 2019

Código Civil Comentado - Ed. 2019

Código Civil Comentado - Ed. 2019

Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.331 - Seção I. Disposições Gerais

Art. 1.331 - Seção I. Disposições Gerais

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Capítulo VII

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

ø Doutrina

Tratados e obras gerais: Fachin, Coment.

Monografias: J. Nascimento Franco. Condomínio, 5.ª ed., SP, RT, 2004; Maria Regina Pagetti Moran. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios, Leme, LED, 1996; Pereira. Cond. e Incorp.10; Rubens Carmo Elias Filho. As despesas do condomínio edilício, São Paulo, RT, 2006; Vilson Rodrigues Alves. Uso nocivo da propriedade, SP, RT, 1992.

Artigos: Aloisio Surgik. Do condomínio edilício e suas fontes (MP 4/133); Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio especial: natureza jurídica: instituto novo. Aquisição de direitos pelo condomínio; aplicação do art. 63, § 3.º, da Lei 4.591/64 (RIAB 38/45); Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e incorporação: trinta anos (RDC 72/11); Cristiane da Silva Freire Cantisano. Responsabilidade do condomínio inadimplente (ADV 20/258); Ernesto Lippmann. Da penhorabilidade do apartamento residencial, para o aumento das despesas de condomínio, face a Lei 8.009/90 (RT 679/30); João Nascimento Franco. O seguro dos edifícios em condomínio (RDC 30/60); Maria Teresa Pereira de Castro Ascensão & José de Oliveira Ascensão. Instituição, incorporação e convenção de condomínio (RDC 10/143); Vicente Troiano Netto. As despesas de condomínio no Código de Processo Civil (RAMPR 6/97).

Seção I

Disposições gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.1 a 3
§ 1º ​As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.4 a 8 (Redação dada pela L 12607/12.)
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.9 (Redação dada pela LPAII.)
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.10 e 11

1. Correspondência legislativa (parcial). LCI 1.º caput (caput), 3.º (§ 2.º), 1.º § 2.º (§ 3.º).

• 2. Propriedade horizontal. O condomínio surgido em razão da divisão de prédios urbanos em unidades autônomas, de propriedade de senhores diversos, foi batizado por Carlos Maximiliano com o nome de condomínio relativo (Condomínio 4, p. 93). A marca dessa nova espécie de propriedade era e é a de conjugar, de um lado, frações autônomas do todo que são objeto de propriedades separadas, de vários titulares, e, de outro lado, um conjunto de estrutura e de serviços comuns que atende a todos os proprietários das frações autônomas. A natureza jurídica dessa espécie de condomínio, denominado condomínio horizontal, ou propriedade horizontal, foi salientada por Caio Mário da Silva Pereira como pertencente a um conceito dominial novo (Pereira. Cond. e Incorp.10, p. 87). “A originalidade e peculiaridade da propriedade horizontal está na fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e de domínio plural ou comum, para a criação de um conceito próprio ou de um complexus jurídico que existe nesse tipo de propriedade e que não é encontrado em nenhum outro tipo de propriedade” (Pereira. Cond. e Incorp.10, p. 92). Deve-se preferir o termo propriedade horizontal para esses casos. A terminologia é “uma forma simplificada de propriedade em planos horizontais, isto é, a propriedade que se exerce em edifícios divididos em planos horizontais” (Lopes. Condomínio 6, p. 48).

• 3. Lei de Condomínio e Incorporações. A L 4591/64 (LCI) continua regendo a matéria tratada neste capítulo naquilo que não a contrariar.

• § 1.º: 4. Novo texto. Redação dada pela L 12607, de 4.4.2012 (DOU 5.4.2012). O texto anterior era do seguinte teor: “§ 1.º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.”.

• 5. Veto. Houve veto da Presidente da República à L 12607/12 2.º, que continha regra de vigência imediata. Eis o teor do texto normativo vetado: “Art. 2. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação”. As razões do veto são as seguintes: “Nos termos do art. 8.º caput, da Lei Complementar n. 95, de 26 de fevereiro de 1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente Projeto de Lei. Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o conteúdo e estudem os efeitos da alteração legislativa, o veto à cláusula de vigência faz com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1.º do Decreto-Lei n. 4657, de 4 de setembro de 1942 – Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro”.

• 6. Vigência. Em razão do veto da L 12607/12 2.º, o novo texto do § 1.º, com a redação dada pela L 12607/12, entra em vigor 45 (quarenta e cinco) dias depois de sua publicação (LINDB 1.º caput), dada a ausência de prazo de vacância no texto da L 12607/12. Como não há período de vacância previsto na L 12607/12, para a contagem do prazo não se aplica a regra da LC 95/98 8.º § 1.º, mas sim a do caput da LC 95/98 8.º. Assim, o prazo de quarenta e cinco dias inicia-se no dia da publicação (5.4.2012) e termina em 19.5.2012, data da entrada em vigor do CC 1331 § 1.º com a nova redação.

• 7. Acessório e principal. Ainda que seja objeto de matrícula distinta da unidade condominial, a garagem é sempre dela acessório. Essa regra ficou ainda mais clara com a nova disposição do texto comentado, que proíbe a alienação e a locação de espaço de garagem e/ou abrigo para automóveis e outros veículos para quem não seja proprietário ou locatário de unidade no condomínio respectivo. Razões de segurança indicam a mesma conclusão determinada pela lei. Os espaços de garagem e abrigo para veículos só podem ser alienados ou alugados para condôminos ou locatários do mesmo condomínio.

• 8. Convenção de condomínio. Para que seja possível a alienação ou locação – desvinculada da unidade condominial – do espaço de garagem a terceiros que não sejam condôminos (alienação e locação) ou locatários (locação) é necessário que estejam presentes dois requisitos: a) ser o espaço de garagem ou abrigo de veículos objeto de matrícula autônoma e distinta, separada da matrícula da unidade condominial; b) haja autorização expressa para essa alienação ou locação na convenção do condomínio, que também deverá estar registrada no cartório de registro de imóveis. A autorização dada pela assembleia de condôminos é insuficiente e inábil para legitimar a alienação ou locação. A permissão deve constar, obrigatoriamente, da convenção de condomínio, que pode ser alterada pela assembleia de condôminos, na forma da LCI.

• § 3.º: 9. Novo texto. Redação dada pela LPAII 58 (DOU 3.8.2004). O texto revogado era do seguinte teor: “§ 3.º A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”.

• § 5.º: 10. Proprietário do terraço. Obrigações. V. CC 1344.

# 11. Casuística:

Área comum. Jornada III DirCiv STJ 247: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos”.

Área da cobertura. Acordo entre antigos vizinhos sobre a sua utilização. Por sua natureza pessoal, o acordo não é oponível aos sucessores, encontrando-se estipulado na convenção modo diverso de uso da cobertura. Prevalência da convenção, como Lei do condomínio, obrigando a todos os proprietários de unidades, atuais e futuros. LCI 9.º § 2.º (STJ, 3.ª T., REsp 30979-RJ , rel. Min. Nilson Naves, v.u., j. 10.8.1993, DJU 21.9.1993).

Condomínio edilício. Personalidade jurídica. Jornada III DirCiv STJ 246: “Fica alterado o Jornada I DirCiv STJ 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’”.

Defeito de elevadores. Responsabilidade de condomínio. Em matéria de responsabilidade civil, a causalidade reside na determinação de elementos objetivos externos consistentes na atitude ou inatividade do agente, atentatórios ao direito alheio. É, em última análise, uma quaestio facti. Constando dos autos elementos que demonstram que a causa o lamentável evento danoso foi a negligência da parte, requerida, consubstanciada em manter em uso elevador sem as devidas, regulares e seguras condições de funcionamento, escorreita é a sentença que coordenou o condomínio a ressarcir os danos experimentados pela vítima, ex vi do preceituado pelo CC/1916 159 [CC 186 e 927] (TJGO- RT 718/209 ).

Despesas condominiais. Cobrança necessária. Condomínio não instituído. Condomínio de fato caracterizado, que em tudo se assemelha a um condomínio edilício. Condôminos que possuem partes certas e delimitadas do bem há décadas. Inúmeras assembleias condominiais realizadas para regular as matérias afetas ao condomínio, sem oposição oportuna de qualquer dos condôminos. Situação consolidada há décadas. Devido o reconhecimento do …

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
7 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961279/art-1331-secao-i-disposicoes-gerais-codigo-civil-comentado-ed-2019