Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.417 - Título IX. Do Direito do Promitente Comprador

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TÍTULO IX

DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 1 a 7

* V. art. 69, Dec. 59.428/1966 (Seguros na colonização).

1. Correspondência legislativa. CCV 22.

2. Alienação de coisa imóvel. O CC trata, aqui, de maneira abrangente e segura, de um fenômeno do direito brasileiro que teve seu perfil jurídico construído a partir da realidade prática. A regra do cumprimento das prestações decorrentes dos contratos de compra e venda de coisas, móveis e imóveis, segue o preceito do CC 491. Ou seja: o momento de o vendedor pagar o preço coincide, em regra, com o momento de o vendedor entregar a coisa vendida, transferindo-lhe a propriedade. A partir dessa regra central, o contrato de compra e venda admite algumas modulações, mas a regra decorrente de sua tipicidade própria opera, consequentemente, o resultado de que a transferência da propriedade de coisa móvel dá-se com a tradição e não pelo negócio jurídico válido ( CC 1267 ); se a coisa é imóvel, ela se transfere pelo registro do título no registro de imóveis ( CC 1245 §§).

3. Direito real. O compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento e registrado junto à matrícula do imóvel, no registro imobiliário próprio, cria direito real para o promitente-comprador, direito esse distinto do direito real de propriedade. “Trata-se de direito real de aquisição. Isto significa que o direito é orientado a que, provado o cumprimento dos deveres obrigacionais principais (quitação), possa o adquirente se tornar dono do imóvel” (Penteado. Dir. Coisas², p. 510). Os denominados compromissos de compra e venda celebrados para a alienação de bem imóveis, a prazo, de forma irretratável (sem cláusula de arrependimento) inauguram, entretanto, uma outra lógica no sistema, tanto no que toca ao aspecto negocial da avença (um outro negócio jurídico bilateral deferente do contrato de compra e venda), quanto no que respeita ao ponto ligado à transferência do direito real e da qualidade do direito real de que o comprador se torna titular.

• 4. Compromisso de compra e venda. O “compromisso de compra e venda” é celebrado pelo promissário-vendedor (ou compromissário vendedor) com o promitente comprador (ou compromitente-comprador). Apesar da referência à expressão “instrumento preliminar” no CC 1418 , o compromisso de compra e venda não é contrato preliminar, não é contrato-promessa. É contrato definitivo, porque não se cria a obrigação de “emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido” (Antunes Varela. Obrigações, v. I (10.ª ed. – 2000), p. 309), mas, efetivamente, já se declara o que é necessário à aquisição do imóvel: “há já uma declaração de vender e de comprar (correspondentes ao contrato prometido), embora por forma provisória, insuficiente ou inidônea, que os pactuantes se comprometem a renovar ou reproduzir futuramente em forma idônea, definitiva ou bastante, no instrumento documental próprio” (Antunes Varela. Obrigações, v. I, 10.ª ed., 2000, p. 311).

• 5. Direito real. Princípio da tipicidade. Tanto o promissário-comprador de terreno loteado (CCV), como o promissário-comprador de terreno não loteado (CCV 22 – com as alterações da L 649/49 e da L 6014/73), bem como o promissário-cessionário de um ou de outro (L 4380/64 e L 6766/79) já eram, pelo sistema legal anterior ao CC, titulares de direito real oponível a terceiro, “desde que registrados os correspondentes instrumentos contratuais de acordo com o diploma regedor dos registros públicos” (Tomasetti, LI 8.º [Oliveira. Coment. Locação, p. 116]), de acordo com a LRP 167 I 9, 18, 20 e II 3 e 4. Com o advento do atual Código, o direito real do promitente comprador foi específica e taxativamente previsto no rol fechado do sistema (numerus clausus) ( CC 1225 VII): é direito real oponível a terceiro, se celebrado por instrumento público ou particular, irrevogável, levado a registro ( CC 1417 ), de acordo com a dicção clara do CC 1418 .

• 6. Irrevogabilidade. A irrevogabilidade do negócio é característica fundamental para que se constitua, em favor dos pretendentes à aquisição da coisa, o direito real. Ela se caracteriza pela não inserção, nos contratos de compromisso, de cessão e de promessa de …

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jusbrasil.com.br
20 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961305/art-1417-titulo-ix-do-direito-do-promitente-comprador-codigo-civil-comentado-ed-2019