Código Civil Comentado - Ed. 2019

Art. 1.417 - Título IX. Do Direito do Promitente Comprador

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TÍTULO IX

DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 1 a 7

* V. art. 69, Dec. 59.428/1966 (Seguros na colonização).

1. Correspondência legislativa. CCV 22.

2. Alienação de coisa imóvel. O CC trata, aqui, de maneira abrangente e segura, de um fenômeno do direito brasileiro que teve seu perfil jurídico construído a partir da realidade prática. A regra do cumprimento das prestações decorrentes dos contratos de compra e venda de coisas, móveis e imóveis, segue o preceito do CC 491. Ou seja: o momento de o vendedor pagar o preço coincide, em regra, com o momento de o vendedor entregar a coisa vendida, transferindo-lhe a propriedade. A partir dessa regra central, o contrato de compra e venda admite algumas modulações, mas a regra decorrente de sua tipicidade própria opera, consequentemente, o resultado de que a transferência da propriedade de coisa móvel dá-se com a tradição e não pelo negócio jurídico válido ( CC 1267 ); se a coisa é imóvel, ela se transfere pelo registro do título no registro de imóveis ( CC 1245 §§).

3. Direito real. O compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento e registrado junto à matrícula do imóvel, no registro imobiliário próprio, cria direito real para o promitente-comprador, direito esse distinto do direito real de propriedade. “Trata-se de direito real de aquisição. Isto significa que o direito é orientado a que, provado o cumprimento dos deveres obrigacionais principais (quitação), possa o adquirente se tornar dono do imóvel” (Penteado. Dir. Coisas², p. 510). Os denominados compromissos de compra e venda celebrados para a alienação de bem imóveis, a prazo, de forma irretratável (sem cláusula de arrependimento) inauguram, entretanto, uma outra lógica no sistema, tanto no que toca ao aspecto negocial da avença (um outro negócio jurídico bilateral deferente do contrato de compra e venda), quanto no que respeita ao ponto ligado à transferência do direito real e da qualidade do direito real de que o comprador se torna titular.

• 4. Compromisso de compra e venda. O “compromisso de compra e venda” é celebrado pelo promissário-vendedor (ou compromissário vendedor) com o promitente comprador (ou compromitente-comprador). Apesar da referência à expressão “instrumento preliminar” no CC 1418 , o compromisso de compra e venda não é contrato preliminar, não é contrato-promessa. É contrato definitivo, porque não se cria a obrigação de “emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido” (Antunes Varela. Obrigações, v. I (10.ª ed. – 2000), p. 309), mas, efetivamente, já se declara o que é necessário à aquisição do imóvel: “há já uma declaração de vender e de comprar (correspondentes ao contrato prometido), embora por forma provisória, insuficiente ou inidônea, que os pactuantes se comprometem a renovar ou reproduzir futuramente em forma idônea, definitiva ou bastante, no instrumento documental próprio” (Antunes Varela. Obrigações, v. I, 10.ª ed., 2000, p. 311).

• 5. Direito real. Princípio da tipicidade. Tanto o promissário-comprador de terreno loteado (CCV), como o promissário-comprador de terreno não loteado (CCV 22 – com as alterações da L 649/49 e da L 6014/73), bem como o promissário-cessionário de um ou de outro (L 4380/64 e L 6766/79) já eram, pelo sistema legal anterior ao CC, titulares de direito real oponível a terceiro, “desde que registrados os correspondentes instrumentos contratuais de acordo com o diploma regedor dos registros públicos” (Tomasetti, LI 8.º [Oliveira. Coment. Locação, p. 116]), de acordo com a LRP 167 I 9, 18, 20 e II 3 e 4. Com o advento do atual Código, o direito real do promitente comprador foi específica e taxativamente previsto no rol fechado do sistema (numerus clausus) ( CC 1225 VII): é direito real oponível a terceiro, se celebrado por instrumento público ou particular, irrevogável, levado a registro ( CC 1417 ), de acordo com a dicção clara do CC 1418 .

• 6. Irrevogabilidade. A irrevogabilidade do negócio é característica fundamental para que se constitua, em favor dos pretendentes à aquisição da coisa, o direito real. Ela se caracteriza pela não inserção, nos contratos de compromisso, de cessão e de promessa de cessão, da cláusula de arrependimento, denominada também de arras penitenciais ( CC 420 ). A questão mais grave que se avizinhava para solução do problema jurídico, por decorrência do parcelamento de terra e de venda de lotes a prazo (geralmente para população de baixa renda) decorria de fatores como os seguintes: a) a inadimplência de parcelas, que poderiam gerar o desfazimento do negócio e a pretensão do compromitente-comprador de reaver parcelas que pagou, quando devolvia o imóvel; b) o direito de o compromitente-comprador alegar que a dívida tinha caráter meramente pessoal e que o imóvel já lhe havia sido transferido por registro (nas hipóteses de o compromisso ter sido registrado); c) a possibilidade de o loteador desistir do negócio (por causa da valorização do imóvel), sob o argumento de que a venda era retratável.

• 7. Resolução do compromisso. Incidência de novas regras. O entendimento de reiteradas decisões dos tribunais do país, bem como o advento de regras novas de processo (CPC 501; CPC/1973 466-A) e do CDC 51 IV § 1.º, 51 III e 53 foram amenizando as regras da L 6766/79 34 e 35. O inadimplemento das obrigações pode gerar a resolução do negócio (CC 474 e 475). Tanto a mora do comprador, no pagamento das prestações, quanto a mora do vendedor, quanto ao cumprimento das obrigações de loteador, podem gerar a resolução do negócio, por inadimplemento das partes. Consequência natural da resolução do negócio é a restituição das partes ao estado anterior, face à superveniente alteração das circunstâncias do contrato. O direito à devolução de parcelas “pode ser reconhecido seja na ação de resolução proposta pelo promitente-vendedor, seja na iniciativa do promissário-comprador, pois a restituição, como efeito da extinção do contrato, se faz presente tanto em um caso como em outro, independentemente da autoria da ação” (RSTJ 106/334).

• 8. Resilição do compromisso. A resilição é possível nos casos dos contratos celebrados com a cláusula de arrependimento ( CC 473 ). O pagamento das arras penitenciais ( CC 420 ) libera a parte que tem, então, o direito de arrepender-se e denunciar o negócio. Não se trata, nesta última hipótese, de descumprimento do contrato, mas de exercício do direito de arrependimento, regularmente contratado.

• 9. Resolução do contrato. Devolução das partes ao estado anterior. Perdas de parcelas pagas. Por meio de interpelação judicial ou extrajudicial, o promissário vendedor constitui o promitente comprador em mora e pode exigir-lhe o pagamento das parcelas em atraso, sob pena da resolução do negócio e retomada da coisa. A perda total de parcelas pagas pelo compromitente-comprador, entretanto, não pode ser admitida sob pena de afronta ao CDC 53. A cláusula que prevê a perda total das parcelas é nula de pleno direito, por abusiva, por força da incidência dos textos do CDC 6.º, 51, 53 e 54.

• 10. Devolução de valores com compensação de despesas. A jurisprudência tem entendido que o promissário-vendedor, em favor de quem é julgada a ação de resolução (impropriamente chamada de rescisão) do contrato, por inadimplemento do promitente-comprador, ação essa cumulada com pedido de reintegração de posse, pode pedir ao juiz que arbitre o valor da perda das parcelas pagas pelo promitente-comprador-réu, valor esse a ser compensado pelas parcelas já pagas e que devem ser restituídas. No cálculo dos valores que devem ser compensados em favor do promissário-vendedor, o valor locativo do imóvel, comissão de corretagem e 5% de despesas feitas pela ré, por decorrência do inadimplemento. Emblemático o julgamento de REsp, em que se entendeu desnecessário pedido expresso das partes, quanto a esse arbitramento e ordem de devolução. V. STJ, 4.ª T., REsp 471358-DF , rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar Jr., j. 15.5.2003.

• 11. Pagamento de tributos. Quem ostenta a capacidade contributiva (CF 145 § 1.º)é o compromitente-comprador, se o compromisso de compra e venda foi celebrado de forma irretratável (ou seja, sem cláusula de arrependimento) e devidamente registrado. Inteligência do CTN 32, 34, 130.

• 12. Compromisso de compra e venda. Apesar da referência à expressão “instrumento preliminar” no CC 1418 , o compromisso de compra e venda não é contrato preliminar, não é contrato-promessa. É contrato definitivo, porque não se cria a obrigação de “emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido” (Antunes Varela. Obrigações, v. I (10.ª ed. – 2000), p. 309), mas, efetivamente, já se declara o que é necessário à aquisição do imóvel: “há já uma declaração de vender e de comprar (correspondentes ao contrato prometido), embora por forma provisória, insuficiente ou inidônea, que os pactuantes se comprometem a renovar ou reproduzir futuramente em forma idônea, definitiva ou bastante, no instrumento documental próprio” (Antunes Varela. Obrigações, v. I, 10.ª ed., 2000, p. 311).

• 13. Mora do adquirente. Falta de registro do compromisso. STJ 76: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel...

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7 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1152961305/art-1417-titulo-ix-do-direito-do-promitente-comprador-codigo-civil-comentado-ed-2019