Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 1º - Seção I. Da Locação em Geral

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TÍTULO I

DA LOCAÇÃO

Capítulo I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Seção I

Da locação em geral

ø Doutrina

Tratados e obras gerais: Alcides Tomasetti Júnior e outros. Comentários à lei de locação de imóveis urbanos, (Saraiva), 1992; Álvaro Villaça de Azevedo e Rogério Lauria Tucci. Tratado da locação predial urbana, 2 vs., 1988; Aramy Dornelles da Luz. A nova lei do inquilinato na prática, 1992; Caio Mário da Silva Pereira e outros. Alei do inquilinato anotada e comentada, (Forense Universitária), 1992; Carlyle Popp. Comentários à nova lei do inquilinato, 1992; Carneiro. LI; Eduardo Espínola Filho. Manual do inquilinato no direito civil vigente, (Forense), 1963; Gildo dos Santos. Locação e despejo, 1992; João Carlos Pestana de Aguiar. Nova lei das locações comentada, 1992; José da Silva Pacheco. Comentários à nova lei sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos, 1992; José da Silva Pacheco. Tratado das locações, ações de despejo e outras, 10.ª ed., 1998; Lair da Silva Loureiro Filho (organizador). Lei de locação de imóveis: a lei nos tribunais, 1998; Luiz Fux. Locações: processo e procedimentos, 2.ª ed., (Destaque), RJ, 1995; Maria Helena Diniz. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 3.ª ed., 1995; Nagib Slaibi Filho. Comentários à nova lei do inquilinato, 1992; Pedrotti-Pedrotti. Locação; Pinto Ferreira. Comentários à Lei do Inquilinato, 1992; 2.º TACivSP. Lei 8245/91 anotada, 2.ª ed., 1997; Sílvio de Salvo Venosa. Nova lei do inquilinato comentada (doutrina e prática), 1992; Sylvio Capanema de Souza. A nova lei do inquilinato comentada, 1992; Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Nova lei do inquilinato: jurisprudência aplicável, 1992.

Monografias: Agostinho Alvim. Aspectos da locação predial, 2.ª ed., 1966; Amador Paes de Almeida. Locação comercial, 9.ª ed., 1997; Araken de Assis. Locação e despejo, 1992; Luiz Fux. Tutela antecipada e locações: os fundamentos da antecipação da tutela e sua aplicação na relação locatícia, RJ: (Destaque), 1995; Paulo Restiffe Neto. Locação (questões processuais – L 6649/79); Paulo Restiffe Neto. Locação (aspectos de irretroatividade – L 6649/79); Paulo Restiffe Neto. Sumulário de locação (L 6649/79); Restiffe-Restiffe. Locação4; Rui Geraldo Camargo Viana. A locação em julgamento, 1987; Silvio Rodrigues. Da locação predial, 1979.

Artigos: Arnaldo Rizzardo. A nova lei do inquilinato (RT 683/7, Ajuris 54/5); Biasi Ruggiero. Aluguel na ação renovatória (“O Estadão”, Justiça, 16.5.92); Biasi Ruggiero. Ação revisional de aluguel (“O Estadão”, Justiça, 23.5.92); Celso Agrícola Barbi. Ação de consignação em pagamento e renovatória na nova lei do inquilinato (RT 676/7); Cláudio Santos. A locação de espaço em shopping centers (RT 680/9); Consultoria Mapa Técnico Fiscal. Locação: nova lei do inquilinato, comentários (RJ 170/17); Dagmar Maria de S. Martins. O Código de Defesa do Consumidor e a lei do inquilinato (ADCOAS 19/435, Jul/92); Darcy Bessone. O shopping na lei de inquilinato (RT 680/23); Dilvanir José da Costa. Locação: principais efeitos da nova Lei 8.245 de 18.10.1991 (RJ 170/11); Dilvanir José da Costa. Principais efeitos da nova lei do inquilinato: Lei 8.245/91, DOU 21.10.91, vigência a partir de 20.12.91, art. 89 (RT 677/274); Geraldo Beire Simões. Ação renovatória (ADCOAS 8/183, Mar/92); Geraldo Beire Simões. Ação revisional de aluguel (ADCOAS 5/131, Fev./92); Geraldo Beire Simões. Aluguel (ADCOAS 13/294, Maio/92); Jaques Bushatsky. Renovatória de locação e sociedades comerciais atípicas: art. 51 § 4.º da Lei 8.245 de 18.10.91 (RT 676/63); Joana D’Arc Morais & Sylvia Valéria Pinheiro. Peculiaridades da nova lei nas locações residenciais: Lei 8.245/91 (ADCOAS 33/1125, Nov/91); Joaquim de Almeida Baptista. O reajuste dos aluguéis na locação residencial (RT 676/66); Mantovanni Colares. A nova lei do inquilinato (RT 675/56); Márcia Regina Machado Melaré. Aplicabilidade imediata do novo direito processual constante da Lei 8.245, de 18.10.91, nos processos em curso; aplicabilidade imediata do inc. V do art. 58; efeito devolutivo nos recursos (ADCOAS 15/343, maio/92); Marco Aurélio Bicalho de Abreu. Principais inovações surgidas com a nova lei de locação (RJ 91/295); Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Da retomada de telefone alugado juntamente com imóvel urbano (RT 675/79).

Art. 1º. A locação de imóvel1 urbano2 e 3 regula-se pelo disposto nesta Lei.4

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil 5 e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;6

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;7

3. de espaços destinados à publicidade;8

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;9

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.10 e 11

1. Definição legal de imóvel. CC 79; CC/1916 43 I a III.

2. Distinção entre imóvel urbano e rústico. Critério aceito para distinção entre imóvel urbano e rústico é o da destinação econômica do bem e não o de sua localização (RT 592/151, 386/189, 348/320). A destinação do imóvel há de ser para “morada habitual”, “estadia restrita”, ou “fim empresarial” (Tomasetti, Coment., art. 1.º, § 1.º, p. 3).

3. Locação de prédios rústicos. As locações de prédios rústicos permanecem sendo reguladas pelo CC 565 a 578 e leis especiais. O arrendamento, a parceria agrícola e a parceria pecuária foram complementadas por normas do ET, da L 4947/66 e pelo D 59566/66, que trataram do arrendamento rural, da parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa.

4. Rito procedimental das ações regidas por esta lei. LI 58.

Par.ún.: 5. Código Civil. V. CC 565 a 578 (CC/1916 1188 a 1215).

6. Bens que integram o patrimônio público. A locação de bens imóveis, urbanos ou rústicos, de propriedade da União regula-se pelo DL 9760/46 64 a 75 e 86 a 91 (v. L 9636/98 53). Se inquilina for a União, para utilizar o bem locado para algum serviço seu, há que se observar se é o caso de aplicar-se a LI 63 § 3.º. “Quanto às locações dos Estados-Membros, dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, é preciso descobrir a disciplina jurídica que lhes corresponde no que legislaram sobre as locações de seus imóveis urbanos e averiguar a adequação, ou não, dessas regras legais para com a Constituição de 1988 (cf. arts. 20; 23, IX; 24, XI; 26; 30, I, II e VIII)” (Tomasetti, Coment., § 11, 2, p. 31).

7. Garagem e espaços para veículo. As locações desses imóveis são regidas pelo CC 565 a 578. Para os que entendem que as relações jurídicas de estacionamento de veículo se caracterizam como de depósito, aplicam-se as normas do CC 627 a 652 (CC/1916 1265 a 1287).

8. Publicidade. Concessão de espaço para fins de publicidade em parede frontal de imóvel, não se vinculando à utilização para residência, refoge da proteção inquilinária e resolve-se pelo disposto no DL 271/67 (DL 271/67 7.º e 8.º, atendidos os pressupostos do DL 271/67 9.º) (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 315889, rel. Juiz Ricardo Dip, j. 18.3.1992, BolAASP 1759/2, supl.).

9. Serviços prestados por flats. A relação jurídica havida entre hóspedes e empresários configura negócio jurídico bilateral complexo, com características mais aproximadas do contrato de hospedagem do que do contrato de locação (RT 546/36). Pode haver relação jurídica locatícia entre o empresário do negócio (o que explora o serviço de flat) e o dono do prédio onde a empresa se instalou, regida, nee caso, pela LI 51 e ssss.

10. Arrendamento mercantil. Tratado pela L 6099/74 e pela Res. 2309/96 do BACEN, é contrato complexo que possui características próprias de contrato de venda e compra, de locação e de financiamento.

# 11. Casuística:

Apart-hotel. Caracterização como locação (LI 1.º par.ún. a 4). A relação entre o proprietário do apart-hotel e o usuário não é contrato de hospedagem. Há contrato inominado, abrangendo inclusive locação da unidade condominial, com necessidade de utilização da via jurisdicional para discussão do adimplemento contratual e para a restituição do imóvel. Portanto, em se cuidando de locação, a via adequada para retomada do imóvel é a ação de despejo (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 433231, rel. Juiz Kioitsi Chicuta, j. 31.5.1995). V. coment. 9, acima.

Atividade mercantil. Não se caracteriza como contrato de locação, regulado pela LI – em que o objeto é imóvel urbano –, a avença que objetiva a exploração de atividade mercantil em espaço concedido pelo proprietário, mediante a participação deste em percentual da receita bruta resultante da referida exploração (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 416270, rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. 9.11.1994).

Bar. Aplicação da L 8245/91 (LI). A cessão remunerada de uso de unidade comercial, na qual se incluem os bares, é locação de imóvel urbano e, como tal, regulada pelas disposições da LI. Difere de arrendamento mercantil, que era previsto no [revogado] CCom 226 a 230 e que se encontra na exceção prevista no LI 1.º par.ún. b (2.º TACivSP, 2.ª Câm., Ap 463944, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. 9.9.1996).

Barraca junto a circo instalado em imóvel urbano. Despejo por falta de pagamento. A LI utiliza expressão ampla quando fala em imóvel, o que autoriza concluir que se aplica às locações de terrenos com ou sem construção. Carência da ação afastada (2.º TACivSP, 2.ª Câm., Ap 502261, rel. Juiz Gilberto dos Santos, j. 1.º.12.1997).

Cessão de bem público. Ocupação do imóvel a título de locação. A relação da obrigação entre a cessionária (apelante) de bem público – “box” em terminal rodoviário – e terceiro (apelada), para exploração de atividade comercial lucrativa, rege-se pela LI e sujeita as partes às suas normas, impondo à ocupante a retomada imotivada, pois não lhe cabe discutir as razões subjetivas da pretensão (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 562144-00/6, rel. Juiz Irineu Pedrotti, j. 15.12.1999). Neste sentido: JTACivSP 174/579.

Cessionária de bem público e terceiro. Exploração de atividade lucrativa. Sujeição à LI. Admissibilidade. Inoponibilidade da exclusão da LI 1.º par.ún. A relação obrigacional envolvendo cessionária de bem público e terceiro, que nele explora atividade lucrativa, reger-se-á pela LI, sujeitando-se o ocupante à retomada imotivada, sendo inoponível a exclusão do LI 1.º par.ún. (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 432107, rel. Juiz Demóstenes Braga, j. 30.5.1995).

CDC. Inaplicável a L 8078/90 (CDC)às relações jurídicas derivadas de locação, que se regem por lei especial (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ag 465422, rel. Juiz Radislau Lamotta, j. 7.8.1996). No mesmo sentido: STJ, 4ª T., AgIntREsp 1285546-RJ, rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 20.3.2018, DJUe 27.3.2018).

Comodato. Não importa o nomen juris que as partes deram ao contrato, pois, nada obstante denominá-lo de comodato, rege-se pela LI se for verdadeira locação (2.º TACivSP, 11.ª Câm., Ap 450954, rel. Juiz José Malerbi, j. 15.4.1996).

Contrato com prazo determinado. Celebração livre pelas partes. Superveniência de lei nova a não atingir o ato jurídico perfeito. A lei reguladora da relação locatícia é a do tempo da celebração do contrato (2.º TACivSP, 12.ª Câm., Ag 412292, rel. Juiz Ribeiro da Silva, j. 23.6.1994).

Contrato com prazo indeterminado. O contrato prorrogado por prazo indeterminado submete-se à legislação superveniente à sua celebração (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 416198, rel. Juiz Antonio Marcato, j. 8.11.1994).

Contrato firmado unilateralmente. O contrato de locação que instruiu a inicial não tem efeito legal porque está assinado apenas pelo locador (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 640704-0/1, rel. Juiz Irineu Pedrotti, v.u., j. 25.9.2002).

Empresa pública locadora. 1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da LI, nos expressos termos do LI 1.º par.ún. a 1, do texto legal. 2. No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter. 3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso (José dos Santos Carvalho Filho, Manual de direito administrativo, 22. ed., rev, ampl. e atual., RJ: Lumen Juris, 2009. p. 183). 4. O intento da recorrente de contratar com base na LI, oferecendo condições para renovação da locação e gerando uma legítima expectativa à locatária, e, posteriormente, não querer se submeter à LI, atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em sua vertente venire contra factum proprium. 5. Sob o ângulo do princípio da causalidade, a recorrente, ré na ação renovatória de aluguel, ao se opor à renovação do contrato de locação celebrado entre as partes, não obstante o cumprimento dos requisitos previstos da LI, deve responder pelos ônus sucumbenciais. É que sem a sua conduta não haveria motivo para a propositura da demanda (STJ, 4.ª T., REsp 1224007/RJ, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.4.2014, DJE 8.5.2014).

Entidade pública. Legitimidade passiva. Sujeição à LI. Integrando o polo contratual na condição de locatário, não prevalece em relação ao Estado de São Paulo a exclusão contida no LI 1.º par.ún. a 1 (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 437382, rel. Juiz Francisco Casconi, j. 13.9.1995).

Espaço destinado à publicidade. A locação de espaço destinado à publicidade é regulada pelo direito comum, ao locatário não assistindo direito à ação renovatória prevista na LI (LI 1.º par.ún. a 3) (2.º TACivSP, 3.ª T., Ap 471304, rel. Juiz João Saletti, j. 25.2.1997).

Espaço para fins publicitários. Norma aplicável. A LI 1.º, ao mesmo tempo em que define o contrato de locação, estabelece no seu par.ún. as exceções que fogem ao seu campo de atuação, pois são matérias regidas por leis especiais ou pela legislação civil, como é o caso da modalidade de locação referente ao espaço destinado à publicidade (2.º TACivSP, 1.ª Câm., Ap 538340, rel. Juiz Amorim Cantuária, j. 9.3.1999 – JTACivSP 176/353).

Estacionamento. A locação de prédio urbano para a exploração de serviço de estacionamento não tem o condão de arrostar a aplicação da LI, porquanto a referida atividade não se compreende na exceção contida no LI 1.º par. ún. a 2. Na espécie, verifica-se que o entendimento adotado pela Corte a quo não destoa daquele firmado por este Superior Tribunal de Justiça e, portanto, não merece ser reformado (STJ, 3.ª T., AgRg no REsp 1230012/SP, rel. Min. Massami Uyeda, j. 2.10.2012, DJUE 15.10.2012).

Flat service. Não caracteriza locação e por essa razão não se subordina à LI a hospedagem em flat, ramo explicitamente afastado no LI 1.º par. ún. a 4, sendo cabível, uma vez demonstrado o esbulho pela inércia do ocupante do imóvel em deixar o local, mesmo após notificado, a ação de reintegração de posse (2.º TACivSP-Lex-JTA 143/340). No mesmo sentido: 2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 431480, rel. Juiz Emmanoel França, j. 13.6.1995.

Flat service . Não subordinação à lei do inquilinato. A utilização de unidade do sistema de “apart-hotel”, também conhecido por flat ou residence service, impõe o afastamento da adequação da relação subjacente ao regime especial de locação, assente que, sob tais contornos específicos, prevalecem as regras de direito comum (LI 1.º par.ún. a 4) (2.º TACivSP, 11.ª Câm., Ap 522942, rel. Juiz Carlos Russo, j. 27.7.1998 – JTACivSP 173/483).

Flat service. Salão locado pelo condomínio a terceiro. A locação de salão comercial em andar de imóvel pertencente a condomínio de apart-hotel jamais pode equiparar-se às locações de unidades habitacionais, aplicando-se, por isto, a LI, afastado o seu art. 1.º par.ún. (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 418014, rel. Juiz Paulo Hungria, j. 9.11.1994 – JTACivSP 155/373).

Penhora de bem imóvel locado a terceiros. STJ 486: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família”.

Posto de gasolina. Descaracterização da locação e sublocação por ausência dos elementos essenciais. Simulação. Caracteriza evidente simulação o fato de proprietários de imóvel e sócios únicos de posto de gasolina celebrarem contrato de locação, por preço irrisório e sem reajuste, com distribuidora de petróleo e, depois, dela sublocarem o mesmo imóvel pelo mesmo preço e com idêntico sistema de reajuste; tal locação e sublocação não passam de imposição da distribuidora de petróleo com o fim único de ter um consumidor cativo e praticamente perpétuo para seus produtos, o que fere a liberdade de contratar prevista na Carta Magna e representa claro abuso do poder econômico (2.º TACivSP, 4.ª Câm., Ap 312789/2-00, rel. Juiz Amaral Vieira, m.v., j. 25.8.1992 – RT 700/102 ). No mesmo sentido: 2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 661540-0/5; rel. Juíza Cristina Zucchi, v.u., j. 28.8.2003.

Prédios rústicos e urbanos. Conceituação. Para a LI, o que define o imóvel urbano é a sua destinação (moradia, comércio, indústria, educação, saúde, cultura, lazer, esporte ou outra atividade, exceto agrícola), não a sua localização (urbano ou rural) (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 500581, rel. Juiz Luiz Henrique, j. 16.12.1997).

Terreno para fins publicitários. Ação adequada. Exegese da LI 5.º. A ação apropriada às locações de terreno para fins de publicidade é a de despejo. E mesmo que a locação fosse regida pelo CC [1916], o meio procedimental seria o mesmo (2.º TACivSP, 11.ª Câm., Ap 404834, rel. Juiz Felipe Pugliesi, j. 23.6.1994).

Vaga autônoma de garagem. Efeito da apelação da sentença proferida na ação de despejo. Em ação de despejo relativa a vaga autônoma de garagem, a apelação deverá ser recebida no duplo efeito, conforme previsto na LI 1.º par.ún. (2.º TACivSP, 4.ª Câm., MS 370986, rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. 24.11.1992). Como a locação de vaga autônoma em garagem não é regida pela LI, incide, no caso, o CPC 995 e 1012 caput (duplo efeito) e não o LI 58 V (efeito meramente devolutivo).

ø Doutrina

Artigos: Carlos Alberto Dabus Maluf. Garantias locatícias de bens imóveis ( RA 108/19 ); Ederson Ribas Basso e Silva. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de locação (RDPriv 10/93).

Art. 2º. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.1

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares2 presumem-se locatários ou sublocatários.3 e 4

1. Solidariedade legal. CC 264, 265, 267 e 275; CC/1916 896, 898 e 904.

Par.ún.: 2. Habitações coletivas multifamiliares. Geralmente são locadas em condições insatisfatórias de habitabilidade e necessitam de reparos (LI 9.º IV, 22 I, 24 e §§ e 44 III); há limitação para o valor máximo do aluguel (LI 21), sob pena de o locador responder criminalmente por seu ato (LI 43 I); obrigam o locador a fornecer informes ao locatário (LI 22 VI), sob pena de responsabilidade criminal (LI 44 I). V. coment. 2 LI 21.

3. Presunção legal de existência de relação sublocatícia. Aplicam-se os LI 14 a 16, observada a prescrição processual da LI 59 § 2.º.

# 4. Casuística:

Clínica de repouso. Sublocação. Não caracterização. O contrato que fez a titular da clínica, com seus pacientes ou com os responsáveis por estes, é de prestação de serviço, ou de locação de serviço, pois o objeto é o tratamento médico-hospitalar e não o simples uso do local, de modo que o conteúdo deste ajuste não se identifica com o contrato de locação predial (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ag 655989-00/6, rel. Juiz Nestor Duarte, j. 18.10.2000).

Hotel. Hóspedes. Sublocação descaracterizada. Notificação de terceiros. Desnecessidade. A notificação a que alude a LI somente é exigível quando haja prévio consentimento por escrito do locador, em especial quando o contrato de locação veda tal possibilidade. Ademais, os hóspedes em hotel não são sublocatários, sendo desnecessária a sua notificação na ação de despejo (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 590.862-00/5, rel. Juiz Paulo Ayrosa, j. 27.6.2000).

Imóvel comercial. Transformação em habitação multifamiliar. Sublocação. Dilação probatória. Necessidade. Embora o imóvel tenha sido locado para fins comerciais, uma vez transformado em habitação coletiva prevista no LI 2.º par.ún., admite-se a existência de sublocatários, sendo necessária a dilação probatória para a sua comprovação (2.º TACivSP, 1.ª Câm., Ap 339895, rel. Juiz Quaglia Barbosa, j. 3.5.1993).

Mais de um locador. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que, existindo mais de um locador, haverá a presunção de solidariedade entre eles, salvo estipulação contratual em contrário, nos termos do LI 2.º. Na espécie, os contratos de locação foram celebrados pelo recorrido em conjunto com os demais coproprietários dos imóveis locados, não havendo, nos referidos contratos, nenhuma ressalva acerca da existência de solidariedade entre eles (STJ, 5.ª T., REsp 785133/SP, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 15.3.2007, DJU 23.4.2007).

Stand. Reconhecimento da relação ex locato. Extensão à sublocação. A relação locatícia, reconhecida entre locador e locatário, é extensiva às relações entre este e os sublocatários (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 436263, rel. Juiz Lagrasta Neto, j. 18.10.1995 – JTACivSP 156/307).

Art. 3º. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,1 dependendo de vênia conjugal,2 se igual ou superior a 10 (dez) anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.3 a 5

• 1. Distinção de tratamento legal conforme a forma e o prazo da contratação. LI 46, 47, 51 e incisos, e 56.

2. Licença do outro cônjuge. CC 220, 1647 I; CC/1916 132, 235 I, 242 II. Em caso de união estável, à qual a lei pretendeu expressamente proteger (LI 11 I), deve-se atentar para o que consta da CF 226 § 3.º e exigir-se a vênia do outro companheiro. A regra visa à proteção da família e é posta em favor dos interesses dela (Pedrotti-Pedrotti. Locação, p. 23).

Par.ún.: 3. Causa de invalidade do contrato. CC 104, 166, 168, 171, 173, 184, 220; CC/1916 82, 132, 145, 146, 147, 149 e 153.

4. Suprimento judicial. Caso se faça necessário, aplica-se o CC 1648; v. CC/1916 237 e 238.

# 5. Casuística:

Autonomia da vontade. A Lei do Inquilinato privilegiou o princípio da autonomia da vontade ao dispor que o contrato locativo pode ser ajustado por “qualquer prazo”, exigindo a vênia conjugal apenas no caso de ser superior a dez anos. Não descaracteriza o título extrajudicial cláusula do contrato locativo no sentido de que o prazo da locação dependeria “de acordo com as partes” (STJ, 5.ª T., REsp 793082/CE, rel. Min. Jorge Mussi, j. 25.9.2008, DJUE 20.10.2008).

Cláusula estipulando multa pela não devolução do imóvel findo o prazo. Nulidade. É abusiva e contrária a natureza do negócio a cláusula que reajusta em 80% o aluguel a ser pago pela locatária se não devolvido o imóvel ao término do contrato de locação, sendo nula de pleno iuri, cabendo sua decretação ex officio (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 585566-00/8, rel. Juiz William Campos, j. 25.7.2000).

Prorrogação. Prazo indeterminado. Presunção. Presume-se prorrogado o contrato a prazo indeterminado se o locatário não provar o ajuste da locação por prazo certo (2.º TACivSP, 11.ª Câm., Ap 469969, rel. Juiz José Malerbi, j. 8.1.1997 – JTACivSP 163/532).

Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.1 a 5 (Redação dada pela L 12744/12.)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa6 se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar,7 por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.8

1. Novo texto. Caput com redação dada pela L 12744, de 19.12.2012 (DOU 20.12.2012). A redação revogada, dada pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.12.2009), era a seguinte: “Art. 4.º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. O texto anterior era o seguinte: “Art. 4.º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

2. Situação vantajosa para o locatário e não para o locador. Antes de terminar o tempo do contrato o locatário pode (e o locador, não) denunciar a locação, pagando a multa. No CC 413 , o juiz encontra subsídios para fixar a multa, ou adequá-la à proporção do descumprimento do contrato. A multa pactuada deve ser exigida do devedor em montante compatível com a natureza e a finalidade do negócio. Pela cláusula geral da função social do contrato (CC 421), o magistrado pode reduzir a multa que se distancia da finalidade para a qual foi fixada. Sobre cláusula geral, v. Nery-Nery, CC Comentado 11 , coments. prelims. Parte Geral CC 1.º e coments. CC 421.

3. Contrato por tempo determinado. a) é tratado de forma distinguida pela LI 46 e 47; 51 I e 56; 77; b) enseja relação locatícia que pode ser resilida pelo locador (antes de transcorrido o prazo do contrato) nos casos elencados na LI 9.º I a IV, no caso previsto pela LI 7.º e no caso previsto na LI 8.º, se ausentes a cláusula de vigência e a averbação ali mencionadas.

4. Multa penitencial. A jurisprudência tem entendido que, apesar de referir-se ao CC 413 (CC/1916 924), a LI 4.º fez alusão à espécie de multa penitencial, que decorre, como se sabe, da faculdade que o contratante tem de retratar-se do negócio. Essa multa pode ser pactuada no...

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6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064425/art-1-secao-i-da-locacao-em-geral-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019