Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 17 - Seção III. Do Aluguel

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Seção III

Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.1

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.2 a 4

1. Regra geral de reajuste de aluguel para locações residenciais ou não residenciais. É importante ressaltar que em qualquer caso de reajuste, quer de locações para fins residenciais, quer para locações para fins não residenciais, não se poderá: a) estipular aluguel em moeda estrangeira; b) vincular o aluguel à variação cambial; c) vincular o aluguel ao salário mínimo.

Par.ún.: 2. Limitação de critérios de reajuste para locação residencial. Para os imóveis que não tiveram “habite-se” concedido a partir de 20.12.1991 (entrada em vigor da LI), e os que são objeto de contratos celebrados antes de 20.12.1996, as cláusulas de reajuste obedecerão à lei que é específica para este parágrafo: L 8178/91 15 e 17. A regra deste parágrafo e a da LI 85 se aplicam apenas às relações locatícias residenciais, conforme o tempo e o objeto da relação ex locato, como ela especifica em seus parágrafos (LI 85 I e II).

3. Livre reajuste de aluguel para locação residencial. Por duas vezes a lei abraça esse princípio. Aqui, de forma genérica; na LI 85, de maneira específica. A LI 85 deixa claro que a liberdade de convenção alcança o preço, a periodicidade e o indexador de reajustamento, desde que a locação tenha por objeto imóvel com “habite-se” concedido a partir de 21.12.1991, ou que seja objeto de contratos celebrados a partir de 21.12.1996.

# 4. Casuística:

Abono pontualidade. Cumulação com multa moratória. Impossibilidade. A cláusula que estipula o abono pontualidade não é nula, mas não pode ser cumulada a multa com a supressão daquele, pois tem finalidade idêntica, ou seja, a de punir o locatário que deixar de pagar o aluguel no seu termo (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 610903-0/7, rel. Juiz Nestor Duarte, v.u., j. 21.11.2001).

Abono pontualidade. Penalidade moratória. A perda do abono pontualidade é considerada uma penalidade moratória e, consequentemente, não pode ser cumulada com multa de mesma natureza, sob pena de bis in idem (RT 786/321). Em mesmo sentido: Moratória a abono pontualidade. Cumulação. Inadmissível a cumulação de abono-pontualidade e multa moratória, pois o abono-pontualidade já tem por objetivo punir, com sua supressão, o locatário que deixar de pagar o aluguel no seu termo (2.º TACivSP-BolAASP 2259/2204, rel. Juiz Nestor Duarte).

Aluguel. Dívida quérable. Mora. Sendo a dívida de aluguel, na falta de convenção expressa em contrário, uma dívida quesível, não incide o consignante em mora, quando faz o depósito a qualquer tempo, mas antes de ser notificado (RT 235/489).

Aluguel provisório fixado em ação renovatória extinta. Fixado o aluguel provisório em ação renovatória julgada extinta, é devido este valor até a desocupação do imóvel. Posteriormente, não pode o inquilino cobrar as diferenças entre os valores do aluguel provisório pago e os que realmente entendia devidos pelo contrato antigo não renovado (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 583363-00/3, rel. Juiz Claret de Almeida, j. 28.6.2000).

Fixação do aluguel. Está correto o aluguel calculado de acordo com o método da renda e que levou em conta todas as características do imóvel e sua localização (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 655542-0/0, rel. Juiz Gomes Varjão, v.u., j. 18.5.2003).

Imóvel situado em shopping center. Caráter misto. O aluguel em shopping center pode assumir caráter misto, com estipulação de valor mínimo a prevalecer no caso de baixo faturamento (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 404523, rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. 3.8.1994 – JTACivSP 155/354).

Reajuste do aluguel em renovatória. Fixação judicial pela média dos métodos de renda e comparativo ante divergência pericial. O método da renda compreende a determinação do valor do imóvel, como capital, em função dos demais valores do terreno e das benfeitorias e da consideração de outros fatores que cercam o cálculo. O método comparativo consiste, basicamente, na fixação dos alugueres de mercado e de outros imóveis. A prova pericial examinou os dois critérios e a solução mais equânime é que o aluguel seja apurado pela média dos dois valores. Os “Métodos...

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6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064430/art-17-secao-iii-do-aluguel-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019