Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 22 - Seção IV. Dos Deveres do Locador e do Locatário

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Seção IV

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado1 a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;2

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;3

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;4

IV - responder pelos vícios ou defeitos5 anteriores6 à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;7

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado8 das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;9

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;10

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;11

X - pagar as despesas extraordinárias12 de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias13 de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;14

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;15

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;16

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;17

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;18

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;19

g) constituição de fundo de reserva.20 e 21

1. Obrigação do locador. O descumprimento de qualquer um desses deveres é causa para o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º II), e pode acarretar ao locador responsabilidade legal e contratual autorizadora de pedido de perdas e danos.

I: 2. Entrega da coisa locada. Obrigação inerente ao contrato de locação, a entrega da coisa alugada em estado de servir ao uso a que se destina é a principal do locador. Caso a coisa locada seja entregue com vícios que a tornem imprópria ao uso a que se destina, pode ser enjeitada ( CC 441 a 446; CC/1916 1101 a 1106). A esse dever do locador corresponde outro do locatário, de servir-se da coisa locada para os usos convencionados ( CC 569 I; CC/1916 1192 I; LI 23 II) e de suportar o incômodo de permitir obras ( CC/1916 1205; LI 26 e par.ún.) que não deixem a coisa locada perder essa sua característica fundamental de servir ao uso a que se destina. Esses deveres do locador e locatário, se descumpridos, podem ensejar o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º II e IV) e despejo com execução provisória, independentemente de caução (LI 64).

II: 3. Uso pacífico da coisa alugada. Não basta que o locador entregue a coisa alugada em condições de ser usada, como as partes pactuaram que o seria. É mister que o uso pacífico da coisa seja garantido pelo locador, de forma que, ao longo do tempo da relação locatícia, a obrigação principal se torne efetivamente cumprida e garantida ( CC 568 ; CC/1916 1191). Ao locatário cabe, em contrapartida, levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros que possam pôr em risco o uso pacífico do bem ( CC 569 III; CC/1916 1192 III; LI 23 IV).

III: 4. Forma e destino do imóvel. Se é inerente ao contrato de locação impor ao locatário o dever de servir-se da coisa locada conforme a natureza dela ( CC 569 I; CC/1916 1192 I; LI 23 II), reparando os danos ocasionados ao imóvel (LI 23 V), obrigando-o a levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano que a ele incumba reparar (LI 23 IV), também é obrigação inerente ao locador manter a coisa locada apta a servir ao uso a que se destina ( CC 566 I; CC/1916 1189 I; LI 22 III), sob pena de descumprir dever legal que lhe é próprio. Para a conservação da forma e destino do imóvel a lei autoriza o locador até mesmo o desfazimento da relação locatícia (LI 9.º IV), impondo-lhe a lei sanções penais (LI 44 III) e civis (LI 52 § 3.º), caso não cumpra a obrigação legal em virtude de cuja existência os reparos foram necessários e causaram danos ao locatário.

IV: 5. Vícios ou defeitos da locação. Contrato comutativo que é, a relação locatícia pode ser desfeita em virtude de a coisa locada apresentar defeitos ou vícios que a tornem imprópria para o uso a que é destinada ( CC 441 a 446; CC/1916 1101 a 1106). O CC exige que tais vícios ou defeitos sejam ocultos, mas a LI não trata dessa ressalva, donde é lícito afirmar que qualquer vício ou defeito anterior à locação, desde que torne a coisa locada imprópria ao uso a que se destina, enseja o desfazimento do contrato. É de um ano o prazo de decadência para o exercício da pretensão redibitória ( CC 445 § 1.º c/c 446) e de um ano o prazo de prescrição para o exercício da pretensão condenatória de abatimento do preço pelo vício ( CC 445 caput c/c 446). V. CC 445 caput e 446 e Nery-Nery, CC Comentado 11 , coments. CC 206 e coments. CC 207 .

6. Vícios e defeitos anteriores à locação. Tão somente os vícios e os defeitos anteriores ao início da relação locatícia podem ensejar a responsabilidade do locador, nos termos deste inciso. Os que surgirem depois, com ou sem culpa do locador, merecem tratamento diverso, conforme seja a hipótese (LI 23 V e CC 567 ; CC/1916 1190).

V: 7. Fornecimento de dados sobre o estado do imóvel locado. Dever do locador que corresponde especificamente a outro, do locatário, de restituir a coisa locada no estado em que a recebeu (LI 23 III). É garantia para locador e locatário a confecção de minuciosa descrição do estado do imóvel. Com isso são fixadas as responsabilidades do locador quanto ao que consta da LI 22 IV e do locatário quanto ao que está na LI 23 III.

VI: 8. Recibo do locador ao locatário. O recibo discriminado das importâncias pagas pelo locatário ao locador é obrigação deste que, se descumprida, enseja a responsabilização penal do locador, quanto à locação de habitações coletivas multifamiliares (LI 44 I). É fundamental para que o locatário fique a par das despesas que lhe estão sendo exigidas, de sorte possa aquilatar se estão ou não legalmente ao seu encargo (LI 22 VII, VIII, X e par.ún., 23 VIII, XI, XII e § 1.º) ou se o locador está cobrando aluguel ou encargo além do permitido (LI 21 e 43 I).

VII: 9. Prestação de serviço por administradora ao locador. É comum o locatário suportar despesas e taxas de administração imobiliária para remunerar serviços prestados ao locador. Dentre elas, a mais comum entre nós era aquela exigida para a confecção de cadastros para a aferição da idoneidade moral e financeira do pretendente e de seu fiador. Pela lei fica proibida a exigência dessa cobrança do locatário, devendo o locador arcar com as despesas de prestação de serviços que contratou com terceiro. Aliás, o negócio entabulado pelo locador com a imobiliária deve ser entendido como contrato de consumo e, como tal, subordinado aos ditames do CDC 51 III, que expressamente considera nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas à prestação de serviço que transfiram responsabilidades a terceiros. No caso, o pretendente a locatário seria o terceiro prejudicado com o pacto entre a imobiliária e o locador. O descumprimento dessa regra pelo locador poderá sujeitá-lo às penas da LI 43 I. Enunciado do 2.º TACivSP 4: “As despesas com elaboração do contrato de locação, conhecidas como ‘taxa de contrato’, não podem ser exigidas do locatário” (aprovado à unanimidade).

VIII: 10. Despesas com impostos e taxas e com prêmio de seguro complementar contra fogo. A regra legal é de que tais despesas devam ser suportadas pelo locador, mas que, se as partes assim o desejarem, podem ficar a cargo do locatário. Se isto ocorrer, o locador pode exigir os pagamentos referentes a essas parcelas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram (LI 25 caput). As vantagens decorrentes da antecipação dessas despesas pertencerão ao locador, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente (LI 25 par.ún.). Cabe ao locatário, em contrapartida, entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança relativos a essas despesas, ainda que lhe tenham sido endereçados (LI 23 VII). V. coment. 3 LI 25.

IX: 11. Exibição de comprovantes relativos a parcelas exigidas. Este dever do locador corresponde ao direito que o locatário tem de ver discriminadas e comprovadas cada uma das despesas cujos pagamentos lhe estão sendo exigidos (LI 23 § 2.º). Se a locação tiver por objeto imóvel localizado em edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade de uma mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas na LI 23 § 1.º, se estas forem comprovadas (LI 23 § 3.º). Esse dever do locador pode ensejar a providência processual do CPC 396, em eventual ação movida contra o locatário, bem como ser causa de tutela cautelar requerida em caráter antecedente (v. CPC 305 e ss.).

X: 12. Despesas condominiais. A lei é precisa em fixar, taxativamente, quais são as despesas condominiais ordinárias (LI 23 § 1.º) e extraordinárias (LI 22 par.ún.), debitando as primeiras ao locatário (LI 23 XII) e as segundas ao locador (LI 22 X). O descumprimento deste dever e consequente atribuição ao locatário da responsabilidade por aquilo que não lhe cabe pode ensejar conduta criminosa do locador (LI 43 I). Se a locação é de espaço em shopping centers, há que se ponderar que o empreendedor não poderá cobrar do locatário as despesas que estão elencadas na LI 22 par.ún. a, b e d (LI 54 § 1.º a).

Par.ún.: 13. Despesas extraordinárias. Referem-se aos gastos de manutenção do edifício em contrapartida às ordinárias, que são as necessárias à administração respectiva (LI 23 § 1.º). Além delas, não podem ser cobradas do locatário, nas locações de espaços em shopping centers, as elencadas na LI 22 par.ún. a, b e d (LI 54 § 1.º a).

a: 14. Obras que interessam à estrutura integral do imóvel. Estas despesas devem ser suportadas pelo locador porque se incluem...

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26 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064434/art-22-secao-iv-dos-deveres-do-locador-e-do-locatario-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019