Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 27 - Seção V. Do Direito de Preferência

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Seção V

Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência1 e 2 para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,7 devendo o locador3 dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.4

Parágrafo único. A comunicação5 deverá conter todas as condições do negócio6 e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.8

1. Direito de preferência do locatário. A LI, por duas vezes, trata de matéria atinente ao direito do inquilino de ver seu direito respeitado por terceiros. O caso deste artigo é o primeiro, direito de preferência do locatário (LI 27 a 34): o locatário visa não ser preterido, se houver a alienação do imóvel. Deve proceder como determinado na LI 33 par.ún., LRP 167 II 16 (LI 81) e 169 III. A outra hipótese prevista é atinente à cláusula de vigência da locação em caso de alienação da coisa locada: o locatário quer que, se alienada a coisa locada, o adquirente respeite o termo final de seu contrato. Deve proceder como facultado na LRP 167 I 3 e 169 III. O contido na LRP 129 1.º tornou-se absolutamente desnecessário diante da LRP 167 II 16, sendo atual o que contém a STF 442.

2. Caso em que não ocorre o direito de preferência. A hipótese prevista na LI 32 afasta o direito de preferência do locatário.

3. O locador pode não ser o proprietário. Se o locador não for o proprietário da coisa que se quer vender, ainda assim o locatário tem direito de preferência. Não fosse para assim se interpretar a lei não teria usado a expressão “locador”: usaria “proprietário”. É certo que, se o locador não é o proprietário, o locatário terá dificuldade de fazer a averbação prevista na LI 33, principalmente em face do que consta do texto final da LRP 169 III. Isto, porém, não lhe será impossível, e a lei não o proíbe dessa providência se no contrato houver a anuência de um dos proprietários. Nesse caso, contra o adquirente terá direito de haver para si o imóvel, depositando o preço (LI 33), e, contra o locador e o ex-proprietário, ação de perdas e danos (LI 33).

4. Ciência inequívoca do locatário. Deverá ser feita comunicação para o locatário de maneira a garantir ao locador a certeza de que o locatário tem ciência do negócio que está por se realizar.

Par.ún.: 5. Como deve ser a comunicação. É possível que seja feita por carta com AR; por cartório de títulos e documentos (LRP 127 VII); ou judicialmente (CPC 726 a 729).

6. O que deve conter a comunicação. Dados precisos a respeito do negócio. Se a alienação versar sobre mais de uma unidade imobiliária, tal circunstância também deve ser mencionada, para prevenir a circunstância prevista na LI 31.

7. Comproprietário prefere ao locatário. Sendo dois os proprietários, os comproprietários preferem ao locatário, porque a norma refere-se a terceiros, ou seja, a quem não tenha vínculo negocial com o locatário.

# 8. Casuística:

Alienação do imóvel locado ferindo direito de preferência. Consequências. Se o imóvel é alienado com violação ao direito de preferência do inquilino, a lei abre-lhe dois caminhos, ou seja, haver para si o imóvel, depositando o preço, se o contrato de locação tiver sido registrado no Cartório Imobiliário, ou, ausente o registro, reclamar perdas e danos. Daí resulta a ausência clara de juízo de probabilidade da pretensão de desfazer o negócio celebrado pela locadora com o adquirente, ainda mais quando o contrato de locação nem está averbado no registro de imóveis, pressuposto elementar de oposição a terceiros (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ag 627243-00/9, rel. Juiz Marcial Hollanda, j. 5.4.2000).

Direito de preferência. Oferta de contraproposta. O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a aceitação integral da proposta formulada por terceiro (não há sentido em falar em preferência se as condições negociais são distintas), por isso que o oferecimento de contraproposta, ainda que mais vantajosa, descaracteriza o instituto (STJ, 3.a. T., REsp 1463482-SP , rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 26.04.2016, DJUe 29.4.2016).

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3 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064439/art-27-secao-v-do-direito-de-preferencia-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019