Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 37 - Seção VII. Das Garantias Locatícias

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Seção VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;1

II - fiança;2 e 3

III - seguro de fiança locatícia4.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.5 (Acrescentado pela L 11196/05.)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.6 e 7

I: 1. Caução. a) caução de bens imóveis: espécie de garantia real em que se deve observar as prescrições do CC 1473 a 1505 ( CC/1916 809 a 851). Deve ser feito o registro junto à matrícula do bem imóvel dado em garantia (LRP 167 I 2); b) caução de bens móveis: espécie de garantia real, deve observar as prescrições do CC 1431 e ss. ( CC/1916 768 e ss.). Deve ser transcrita junto ao Cartório de Títulos e Documentos (LRP 127 II). O credor pignoratício ou o devedor pode fazer transcrever o penhor apresentando o respectivo instrumento (CC 221, 1432; CC/1916 800, 771, 135); c) caução de títulos e ações: espécie de garantia real (equiparada ao penhor) que deve obedecer às regras do CC 1451 e ss. e LSA 39 e ss. Deve ser transcrita no Cartório de Títulos e Documentos (LRP 127 III). Para surtir efeitos perante terceiros tem de ser registrada (LRP 129 2.º); d) caução em dinheiro: caução de até três meses de aluguel (LI 38 § 2.º) será depositada em caderneta de poupança.

II: 2. Interpretação da fiança. CC 819 ( CC/1916 1483). Sendo a fiança contrato benéfico, que não admite interpretação extensiva, não pode ser o fiador responsabilizado por majorações de alugueres, avençadas entre o locador e o locatário, em pacto adicional a que não anuiu. O fiador só responde pelas majorações previstas no contrato a que se vinculou (STJ, 4.ª T., REsp 10987-0-RS , rel. Min. Athos Gusmão Carneiro, v.u., j. 16.6.1992, DJU 3.8.1992, p. 11322, Seção I, ementa – BolAASP 1762/372).

3. Fiança. O contrato de fiança consiste em alguém assumir perante o credor a obrigação de pagar a dívida no caso de o devedor não honrá-la. Entre fiador e credor nasce um contrato subsidiário, de garantia pessoal de que a dívida de outrem será paga (CC 818; CC/1916 1481).

III: 4. Seguro de fiança. Caso as partes contratantes optem por essa modalidade de garantia, é dever do locatário pagar o prêmio do seguro (LI 23 XI). O seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário (LI 41). Vem tratado pela Res. 202, de 16.12.2008, do Conselho Nacional de Seguros Privados, e pela Circular 347, de 27.6.2007, da SUSEP.

IV: 5. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Esta possibilidade foi criada pela L 11196/05 88, que, em seus parágrafos, disciplina a cessão de quotas de fundos de investimento em garantia de locação imobiliária, fundos esses que poderão ser constituídos pelas instituições autorizadas pela CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários. Especificamente no que diz respeito a este assunto, a L 11196/05 passou a produzir efeitos a partir de 1.º.1.2006 (L 11196/05 132 V b).

Par.ún.: 6. Contravenção penal. A exigência de mais de uma modalidade de garantia para a locação é tipificada como contravenção penal (LI 43 II).

# 7. Casuística:

Caução em dinheiro. É nula de pleno direito a fiança, ainda que lavrada em documento separado, se no contrato de locação houve previsão de caução em dinheiro (JTACivSP 101/300).

Cláusulas abusivas. Alegação de que o locador se valeu de cláusulas abusivas e de que o fiador estava exonerado da fiança. Contrato de locação, contudo, que autorizou a correção dos valores dos alugueres, com acréscimos de multa e de juros em caso de inadimplemento, e celebrou a desistência do fiador à faculdade da exoneração. Inexistência de abusividade de cláusulas (TJSP, 34.ª Câm., Ap 775.321-0/0, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, v.u., j. 27.4.2005).

Contrato prorrogado. Subsistência da garantia. Com a prorrogação da locação por prazo indeterminado, subsiste a responsabilidade dos fiadores em virtude de obrigação contratual assumida que prevê a extensão do encargo até a efetiva entrega das chaves (2.º TACivSP, Ap 308030, rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. 11.2.1992 – BolAASP 1744/4, supl.).

Cumulação de garantias. Contratos distintos. Não caracterização. Admissibilidade. É admissível a ação de cobrança ajuizada contra a administradora do prédio locado e contra os fiadores. Não há como se aplicar, assim, neste caso, a proibição prevista no LI 37 par.ún., que veda mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, não em contratos diversos e autônomos (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 583948-00/5, rel. Juiz Claret de Almeida, j. 28.6.2000).

Dupla garantia (fiança e caução). Nulidade. Reconhecimento postulado pela atual proprietária. Embora não sendo outorgante da garantia, a atual proprietária dos imóveis caucionados tem legitimidade para buscar o reconhecimento da nulidade do ônus que pesa sobre ambos (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ag 645512-00/0 , rel. Juiz Marcial Hollanda, j. 2.8.2000).

Fiança e desocupação do imóvel. Não se deve compreender como novo contrato o acordo em que se acerta apenas a desocupação, onde inocorrente qualquer majoração do aluguel, valor esse que, após a prorrogação, sofre apenas os reajustes normais, pelo que, ante o estatuído entre as partes, subsiste a garantia (2.º TACivSP, Ap 308030, rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. 11.2.1992 – BolAASP 1744/4, supl.).

Fiança. Obrigações do fiador. STJ 214: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Fiança. Outorga uxória. STJ 332: “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

Fiança em locação. Impenhorabilidade do bem de morada dos fiadores. Direito irrenunciável. Provimento do recurso para impedir que eventual penhora venha a recair sobre o único imóvel da fiadora (TJSP, 34.ª Câm., Ap. 856.276-0/5, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, v.u., j. 27.4.2005).

Fiança em locação. A LBF 1.º e 3.º e a LI, que acrescentou o inciso VII ao LBF 3.º, ressalvando a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”, não foi recepcionada pela CF 6.º, com a redação da EC 26/00. Aplicabilidade do princípio isonômico e do princípio de hermenêutica: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio (onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de direito) (STF, RE 352940-4, rel. Min. Carlos Velloso, j. 25.4.2005).

Fiança sem outorga uxória. Validade excepcional. Deve ser considerada válida a fiança prestada pelo cônjuge sem outorga uxória na hipótese em que a esposa encontrava-se em local incerto e não sabido há mais de 13 (treze) anos e a declaração de ausência somente foi requerida em juízo quando transcorridos mais de 4 (quatro) da concessão da garantia e quase 3 (três) anos da arrematação do imóvel pertencente ao casal, por terceiro de boa-fé, realizada nos autos da execução do contrato de locação inadimplido (STJ, 5.ª T., REsp 900255/PR, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 17.6.2010, DJE 2.8.2010).

Fiança. União estável. Outorga uxória. 1. Mostra-se de extrema relevância para a construção de uma jurisprudência consistente acerca da disciplina do casamento e da união estável saber, diante das naturais diferenças entre os dois institutos, quais os limites e possibilidades de tratamento jurídico diferenciado entre eles. 2. Toda e qualquer diferença entre casamento e união estável deve ser analisada a partir da dupla concepção do que seja casamento – por um lado, ato jurídico solene do qual decorre uma relação jurídica com efeitos tipificados pelo ordenamento jurídico, e, por outro, uma entidade familiar, dentre várias outras protegidas pela Constituição. 3. Assim, o casamento, tido por entidade familiar, não se difere em nenhum aspecto da união estável – também uma entidade familiar –, porquanto não há famílias timbradas como de “segunda classe” pela Constituição Federal de 1988, diferentemente do que ocorria nos diplomas constitucionais e legais superados. Apenas quando se analisa o casamento como ato jurídico formal e solene é que as diferenças entre este e a união estável se fazem visíveis, e somente em razão dessas diferenças entre casamento – ato jurídico – e união estável é que o tratamento legal ou jurisprudencial diferenciado se justifica. 4. A exigência de outorga uxória a determinados negócios jurídicos transita exatamente por este aspecto em que o tratamento diferenciado entre casamento e união estável é justificável. É por intermédio do ato jurídico cartorário e solene do casamento que se presume a publicidade do estado civil dos contratantes, de modo que, em sendo eles conviventes em união estável, hão de ser dispensadas as vênias conjugais para a concessão de fiança. 5. Desse modo, não é nula nem anulável a fiança prestada por fiador convivente em união estável sem a outorga uxória do outro companheiro. Não incidência da STJ 332 à união estável. 6. Recurso especial provido (STJ, 4.ª T., REsp 1299866/DF , rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25.2.2014, DJE 21.3.2014).

Hipoteca como garantia locatícia. A hipoteca, malgrado não esteja expressamente elencada como sendo uma garantia locatícia, encontra-se implicitamente inserida na modalidade “caução”. Inteligência dos LI 37 I c/c 38 § 1.º (STJ, 5.ª T., REsp 770885/RJ , rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 27.3.2008, DJUE 2.6.2008).

Levantamento de caução. A caução não está compreendida nas verbas de sucumbência que podem ser exigidas nos próprios autos da ação de despejo. De sorte que o levantamento do depósito, garantidor do débito pendente, só poderá ocorrer após o locador promover sua cobrança, a processar-se conforme o caso, executivamente, ou, quando não, pelo rito ordinário, ou pelo sumaríssimo (2.º TACivSP, Ag 356587 , rel. Juiz Renato Sartorelli, j. 8.6.1992 – BolAASP 1768, ement., p. 435).

Locação. Fiança. Execução contra marido que prestou fiança sem outorga uxória. Possibilidade de a mulher manejar embargos do devedor para obter a defesa de seus direitos. Caso de responsabilidade executória secundária (TJSP, 34.ª Câm., Ap. 783754-0/0, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, v.u., j. 27.4.2005).

Locação. Fiança prestada por cônjuge. Morte do fiador e inexistência da prova de que a mulher prestou fiança, presumindo-se, apenas, que tenha dado vênia conjugal. Alteração da r. sentença para limitar a responsabilidade do espólio às dívidas vencidas até a data da morte do fiador. Recurso parcialmente provido (TJSP, Ap 815099-0/9, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, j. 11.5.2005).

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
3 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064451/art-37-secao-vii-das-garantias-locaticias-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019