Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 46 - Seção I. Da Locação Residencial

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Capítulo II

DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

Seção I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito1 e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,2 independentemente de notificação ou aviso.3

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador,4 presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.5

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.6 a 8

1. Forma do contrato. Em alguns momentos a LI exige contrato celebrado pela forma escrita (LI 13, 22 VI, 46). É o caso deste artigo. Para a aplicação da hipótese deste artigo também é indispensável que o contrato tenha sido celebrado por escrito (CC 108, 221) porque o legislador optou por prestigiar o negócio locatício por tempo determinado e o contrato verbal é considerado firmado por tempo indeterminado (2.º TACivSP 20).

2. Advento do termo final do contrato. Na data fixada no instrumento do contrato como sendo a do termo final da locação ( CC 573 ), o locatário se encontra legalmente em mora quanto a sua obrigação de devolver a coisa locada (LI 23 III). O locador, a partir desse instante, deve providenciar a retomada do imóvel para que não ocorra a prorrogação aludida na LI 46 § 1.º. Para tanto, deve notificar o locatário de sua intenção de retomada.

3. Não há necessidade de notificar para o fim do contrato. Deve-se fazer a notificação para a retomada (por cautela, para que não ocorra a prorrogação da LI 46 § 1.º) do imóvel e não para caracterizar o fim do contrato.

§ 1.º: 4. Como se dá a oposição do locador. A oposição deve manifestar-se pelo ajuizamento de ação de despejo, para a desocupação do imóvel, porque o locatário deve cumprir sua obrigação de devolver o imóvel locado (LI 23 III), eis que o contrato já está findo, ou por notificação expedida pelo locador ao locatário, por cautela.

5. Se não houver oposição do locador. Haverá a prorrogação da relação locatícia, nos mesmos moldes que constava das cláusulas e condições do contrato findo. A partir disso, poderá o locatário denunciar a locação a qualquer tempo, nos termos da LI 46 § 2.º.

§ 2.º: 6. Como se desfaz a relação locatícia surgida da hipótese da LI 46 § 1.º. A relação locatícia eficaz por tempo indeterminado se desfaz por interesse do locatário (LI 6.º), ou quando interessar ao locador (na hipótese da LI 46 § 1.º e § 2.º). O locador, nesse caso, deverá exercitar a denúncia vazia, quando bem lhe aprouver. O prazo da denúncia é de 30 dias, findo o qual o locatário deverá restituir o imóvel locado (LI 23 III). Se o prazo para desocupação for inferior ao legal, a denúncia não produz efeitos. Na hipótese da LI 46 § 2.º deve-se atentar para os efeitos de eventual reconhecimento jurídico do pedido, que facilita a solução do impasse (LI 61).

7. Ação de despejo. Se recebida a denúncia (notificação do locatário para devolver a coisa locada) e fluído o prazo de trinta dias o locatário não desocupar o imóvel, poderá sofrer ação de despejo (LI 5.º). Se procedente a ação de despejo, gera prazo judicial de 15 dias para a desocupação (LI 63 § 1.º b), a não ser que ocorra a hipótese de reconhecimento jurídico do pedido (LI 61). Se houver resistência para a desocupação, poderá haver emprego de força (LI 65 caput). Se o despejando recorrer, seu recurso será recebido apenas no efeito devolutivo (LI 58 V) e o juiz ordenará a prestação de caução para ordenar o cumprimento provisório da sentença (LI 64). Enquanto pendente prazo para desocupação do imóvel, não pode haver ajuizamento de ação revisional (LI 68 § 1.º).

# 8. Casuística:

Ação de despejo. Imóvel não residencial. Denúncia vazia. Continuidade de locação. Faculdade do senhorio. Notificação premonitória. Demonstração. A regra é que, findo o prazo contratual, o vínculo locatício cessa de pleno direito e isto, independentemente de notificação ou denúncia de locação. Assim, nas hipóteses de ruptura da locação em razão do advento do dies ad quem do pacto, sequer se há falar em denúncia vazia, porquanto desnecessária a denúncia ou notificação. Na espécie, o senhorio deixou passar mais de 30 dias do término do contrato, razão pela qual prepondera o entendimento de que a avença locatícia foi prorrogada automaticamente e, daí, a necessidade de notificação premonitória que foi devidamente diligenciada pelo locador. Honorários advocatícios. Ausência de condenação. Prevalência de equidade. Necessidade de majoração. Tendo-se em vista a ausência de condenação, não se há falar nos percentuais de 10% a 20% previstos no CPC/1973 20 § 3.º [CPC 85 § 2.º], mas sim no critério de equidade, preconizado no CPC/1973 20 § 4.º [CPC 85 § 8.º]. Nesse caso, alvitrando sua justa fixação, imperioso se perquira sobre o grau de zelo do causídico operador do direito, o lugar da prestação do serviço, sem descurar, ademais, da natureza e importância da causa, como também do trabalho e tempo despendidos para a execução do mister (TJSP, 31.ª Câm.Dir.Priv., Ap 10877050/9, São Paulo-SP, rel. Des. Adilson de Araújo, j. 13.5.2008, v.u.).

Acordo para desocupação no curso da ação. O cumprimento de acordo homologado para desocupação do imóvel não está sujeito ao prazo de trinta dias previsto no LI 46 § 1.º (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ag 458873 , rel. Juiz Eros Piceli, j. 24.4.1996).

Despejo por denúncia vazia. A ação foi julgada procedente. Alegação de preterimento do direito de preferência é irrelevante para a retomada imotivada. Direito da locadora. Na chamada denúncia vazia, a retomada se faz tão só pela conveniência da locadora e eventual preterição ao exercício do direito de preferência não obsta prosseguimento da ação de despejo, inexistindo qualquer impugnação especificada quanto aos requisitos para a retomada do imóvel locado. Recurso improvido (TJSP, 32.ª Câm.Dir.Priv., Ap 11308520/3, Franca-SP, rel. Des. Kioitsi Chicuta, j. 10.1.2008, v.u.).

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6 de Dezembro de 2021
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