Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 51 - Seção III. Da Locação Não Residencial

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Seção III

Da locação não residencial

ø Doutrina

Monografia: Amador Paes de Almeida. Locação comercial, 9.ª ed., 1997.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio,1 e 2 o locatário3 terá direito a renovação4 do contrato,5 por igual prazo,6 desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito7 e com prazo determinado;8

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos;9

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.10 e 11

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.12 a 14

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.15

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.16

§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.17

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.18 a 21

1. O tempo e o contrato. O tempo não é mais elemento neutro do plano da existência, e deve ser considerado parte da função social do contrato de locação, parte da visão de totalidade obrigacional (como um “processo” no tempo, justamente); influencia a engenharia do contrato, o processo obrigacional e a economia do contrato, e deve ser sopesado para que não seja um elemento a mais a pressionar o mais fraco na relação obrigacional. Prorrogar o contrato no tempo é manter o acesso às coisas úteis na sociedade do século XXI, mas é um manter também da mesma relação de “riqueza” (material e imaterial) e um manter do status quo – daí a ideia intrínseca de equilíbrio, que deve ser o objetivo maior da intervenção estatal através das normas a interpretar em matéria de renovação da locação. Nesta nova visão dos contratos, o tempo deve ser um elemento a favor dos mais fracos e não dos mais poderosos (Pontes de Miranda-Marques-Miragem. Tratado 2012, t. XLI, p. 64, comentários de atualização).

2. Imóveis urbanos não residenciais. Objeto da relação locatícia que ora se analisa são os imóveis que se destinam à atividade empresarial urbana (de pessoa física ou jurídica), à atividade ou ao uso de sociedade civil, ou empresária regular (CC 45; CC/1916 18), ou não (CC 986; CC/1916 20 § 2.º; CPC 75 IX § 2.º), com destinação urbana. Há regra especial para as locações de: a) hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público (LI 53); b) de lojas em shopping center (LI 54); c) de imóveis que servem de residências para pessoas ligadas à pessoa jurídica locatária (LI 55); d) de sociedade civil com fins lucrativos e regular (LI 51 § 4.º). Não são consideradas locações não residenciais, para efeito desta lei, as relações locatícias que tenham por objeto imóveis rústicos ( CC/1916 1211 e ET), as locações de imóveis residenciais (LI 46 e 47), as locações para temporada (LI 48 a 50) e aquelas excluídas desta lei, enumeradas na LI 1.º a e b.

3. Locatário, sublocatário e outros que podem pedir a renovação. Nos casos em que a lei permite a renovatória do contrato de locação, é o locatário a parte legítima para o pedido. Outros, porém, também têm legitimidade. Se houver sublocação total do imóvel, o direito de renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário (LI 51 § 1.º). Se a sublocação for parcial, ambos, locatário e sublocatário, podem exercer o direito de renovação do contrato. Cessionários ou sucessores da locação também podem postular a renovação (LI 51 § 1.º), bem como a sociedade de que faça parte o locatário, desde que este esteja autorizado, pelo contrato, a utilizar o imóvel locado para as atividades da sociedade a qual pertence (LI 51 § 2.º).

4. Requisitos para a renovatória. No coment. 1 LI 51, fizemos alusão a todas as locações consideradas não residenciais para efeito desta lei. Umas dão direito à renovatória, outras não. Somente ensejam direito à renovatória as locações que tenham por objeto imóveis urbanos e se destinem à atividade empresarial, industrial ou à atividade de sociedade civil com fins lucrativos (LI 51 e incisos e § 4.º). O legislador, portanto, prestigia com o favor legal apenas as relações locatícias que se prestem ao exercício de atividade econômica. As demais, conquanto de locações não residenciais se tratem, não são abrangidas pela possibilidade legal de renovação (LI 56, 57).

5. Cláusula que proíbe a renovação. A LI 45 expressamente considera nula de pleno direito a cláusula que afaste o direito à renovação, ou que imponha obrigações pecuniárias para tanto.

6. Prazo do novo contrato. A jurisprudência e a doutrina se debatem em busca da melhor solução para a situação legal criada a partir da expressão “por igual prazo”, contida na lei. A jurisprudência, a partir da STF 178, fixou o prazo de 5 anos como o máximo para a renovação (STF 178: “Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação fundada no D 24150, de 20.4.1934”). Entretanto, pode ocorrer de o contrato anterior ter sido celebrado por prazo superior a 5 anos, o que ensejará sua renovação por prazo também superior a 5 anos, o que torna obsoleta a orientação jurisprudencial-sumular mencionada, em face da clareza da lei nova. A questão fica mais complexa, contudo, se o último contrato tiver sido pactuado por prazo de 30m, por exemplo. Como fazer? Somam-se todos os prazos que possibilitaram a renovatória, e, a partir desse cálculo, se encontra o “igual prazo” da lei; ou, a renovatória se dará por “igual prazo” do último contrato? Nosso entendimento é no sentido de que o “igual prazo” da lei deve ser o do período contratual ininterrupto que ensejou a renovatória. Isto porque o que se renova é a permanência do locatário no lugar de seu negócio, pelo prazo que a lei exige para o aparecimento do direito. Nesse sentido o Enunciado do 2.º TACivSP 6: “Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos” (aprovado à unanimidade).

I: 7. Forma escrita. É da essência do ato a confecção do contrato por forma escrita ( CC 221 ; CC/1916 135), se o locatário quiser exercer o favor legal da renovação contratual.

8. Contrato firmado a prazo. Não basta, porém, que a forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não inferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado não ensejam a renovação.

II: 9. Contrato que enseja a renovatória. a) Enseja renovatória a relação locatícia regulada por contrato escrito, a prazo, por cinco anos ininterruptos. b) Também se admite a renovatória se a relação jurídica locacional tiver tido gênese em contrato escrito, firmado por prazo inferior a 5 anos, se os prazos somados dos contratos escritos anteriores (do vínculo contratual) perfizerem prazo total ininterrupto, igual ou superior a 5 anos. Cabe aqui lembrar o teor da STF 482: “O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do D 24150”. Os contratos anteriores, entretanto, devem ter as mesmas características exigidas pela lei cumulativamente (LI 51 I) para autorizar a renovação: a) devem ter sido celebrados por escrito; b) devem ter sido celebrados a prazo. Se a relação locatícia for ininterrupta, e não o contrato, o locatário não terá direito à renovação. O prazo deverá estar concluído quando do ajuizamento da renovatória.

III: 10. Prazo ininterrupto no mesmo ramo. O que pretende o legislador nesse passo é proteger o fundo de empresa (LI 51 III e § 4.º). O período do exercício da atividade empresarial ininterrupta, no mesmo ramo, deve estar concluído quando do ajuizamento da renovatória. O que se proíbe é a alteração radical do ramo empresarial. Não obstaculiza o pedido a alteração superficial da atividade empresarial que mescla à principal outra atividade, de maneira discreta, permanecendo aquela outra como o carro-chefe da empresa, por no mínimo três anos, ininterruptamente. Importante é ter em conta que a lei exige cumulativamente os requisitos para a renovatória (LI 51 caput). Não basta que o contrato seja escrito, a prazo, por período não inferior a 5 anos: é necessário que a atividade empresarial seja a mesma, há três anos.

11. Fundo de comércio criado pelo próprio locatário. No caso de o fundo de comércio haver sido criado pelo próprio locatário, não há que se cogitar em considerar o seu valor na base de cálculo para a apuração do aluguel.

§ 1.º: 12. Cessionários, sucessores da locação e sublocatários. O cessionário pode renovar a locação não residencial (LI 51 § 1.º). “O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel” (STF 411). Como e quando se dará o consentimento do locador? A lei é clara: por escrito e previamente (LI 13 caput, CC 104, 108, 166 IV; CC/1916 82, 130, 145 III). A cessão, sublocação ou o empréstimo do imóvel, realizados sem o consentimento prévio e escrito do locador, constituem-se em descumprimento de dever legal do locatário e o sujeitam ao desfazimento da relação locatícia em virtude de infração de norma legal (LI 9.º II). Com relação ao novo ocupante do imóvel, em razão de sublocação não consentida, cabe reintegração de posse. “Possessória. Ocupação indevida em razão de sublocação não consentida” (1.º TACivSP, Ag 497905 , rel. Juiz Elliot Ackel, j. 17.2.1992) (v. coment. LI 13). A prova de que a cessão do imóvel é regular deve acompanhar a petição inicial da ação renovatória (LI 71), para que não paire dúvidas sobre a legitimidade do autor. O comodatário, ainda que regular (LI 13 §§ 1.º e 2.º), não terá direito a renovação, porque a lei não lhe estende o favor legal. Cabe aqui lembrar o teor da STF 482: “O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do D 24150”.

13. Sucessores da locação. Enseja desfazimento da relação locatícia e ação de despejo com concessão de liminar (LI 59 § 1.º IV) a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo. Têm direito à renovatória (LI 51 § 1.º) o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio do falecido locatário (LI 11 II). Se dissolvida a sociedade pela morte de um dos sócios, o sobrevivente se sub-roga no direito à renovação (LI 51 § 3.º). A prova de que a sucessão do imóvel é regular deve acompanhar a petição inicial da ação renovatória (LI 71), para que não paire dúvidas sobre a legitimidade do autor.

14. Sublocação parcial e total. A sublocação legítima é a que foi celebrada mediante consentimento prévio e escrito do locador (LI 13), ou não tenha sofrido oposição do locador (LI 13 § 2.º). Quando houver sublocação, o direito à renovatória é personalíssimo (LI 51 § 1.º, 71 par. ún.). Qualquer que seja o fundamento da ação, o sublocatário será cientificado e poderá intervir no processo como assistente (LI 59 § 2.º). Se ilegítima (LI 13 c/c 9.º II), a sublocação pode ser motivo para a retomada do imóvel e execução provisória da sentença, independentemente de caução (LI 64). O sublocatário poderá pedir a renovatória do contrato, tendo por objeto o imóvel todo (LI 51 § 1.º), caso em que só ele é parte legítima para a ação, ou poderá mover a renovação de parte do imóvel (LI 71 par.ún.), hipótese em que ambos, sublocador e sublocatário, podem exercer o direito à renovatória.

§ 2.º: 15. Fundo de comércio que passa a pertencer à sociedade. A lei fala em fundo de comércio, mas a expressão deve ser entendida como fundo de empresa, muito mais abrangente e que engloba as possíveis renovações contratuais feitas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo (LI 51 § 4.º). A hipótese legal é a de favorecer a empresa, da qual faça parte o locatário (pessoa física ou jurídica). Se o fundo de empresa passou a pertencer a tal sociedade, ambos, locatário e sociedade, podem exercer o direito à renovatória, ajuizando ação. Devem ser observadas as seguintes condições para o ajuizamento da renovatória nesse caso (LI 71): a) prova de que o locatário faz parte da sociedade autora; b) prova de que o fundo de empresa foi transferido para a sociedade de que faz parte o locatário; c) prova de que a atividade econômica exercida pelo locatário e a atividade da sociedade são correlatas; ou que, apesar de diferentes, o fundo de empresa foi transferido há mais de três anos e se está no mesmo ramo por todo esse tempo (LI 51 III); d) prova de que o locador autorizou o locatário a utilizar o imóvel para as atividades da sociedade.

§ 3.º: 16. Sócio sobrevivente. O sócio sobrevivente de sociedade encerrada pela morte do outro sub-roga-se no direito à renovação, desde que continue explorando o mesmo ramo de atividade empresarial.

§ 4.º: 17. Renovação de locação empresarial. O contrato de locação celebrado por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, desde que regulares (CC 45; CC/1916 18), pode ser renovado, desde que obedecidos os mesmos requisitos da LI 51.

§ 5.º: 18. Decadência do direito à renovação. O prazo é fatal (RTJ 58/312). O locatário tem o prazo de seis meses, de um ano no máximo e seis meses no mínimo antes do termo final do contrato, para ajuizar a ação renovatória. Não basta que a ação seja ajuizada antes de verificar-se o prazo extintivo (CPC 240 §§ 1.º a 4.º). O CPC 312 deve ser analisado em conjunto com o CPC 240. É necessário que haja despacho ordenando a citação e que esta se realize nos dez dias seguintes à prolação do despacho (CPC 240 § 2.º). O atual CPC não contém regra equivalente ao CPC/1973 219 § 3.º, segundo a qual era possível que o prazo fosse prorrogado em até no máximo até 90 dias depois da prolação do despacho, caso não ocorresse a citação do réu – o que não impede que o autor requeira a prolação do prazo, desde que comprove devidamente que a citação não se realizou antes por motivo de força maior. A parte também não pode ser prejudicada em função da demora imputável exclusivamente ao serviço judiciário (CPC 240 § 3.º). Realizada a citação, os efeitos dessa citação válida retroagirão à data da propositura da ação (CPC 240 § 1.º), circunstância que obstaculiza a decadência. Caso contrário, opera-se a decadência e o locatário perde o direito à renovação.

19. Como se conta o prazo para o exercício do direito à renovação. O prazo de seis meses se conta de acordo com a L 810/49 2.º: “Considera-se mês o período de tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte”. Por isso, seis meses antes do fim de contrato cujo dies ad quem (termo final) seja em 25.9.1992, v.g., ocorrerá...

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8 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064476/art-51-secao-iii-da-locacao-nao-residencial-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019