Leis Processuais Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 71 - Capítulo V. Da Ação Renovatória

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Capítulo V

DA AÇÃO RENOVATÓRIA

ø Doutrina

Monografia: J. Nascimento Franco e Nisske Gondo. Ação renovatória e ação revisional de aluguel, 7.ª ed., 1991.

Artigo: Octávio Galvão Neto. Perícia judicial em ações renovatórias e revisionais de contratos de locação de imóveis (RA 108/90).

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:1 a 6

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;7

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;8 (Redação dada pela L 12112/09.)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.9 a 11

1. Natureza da sentença proferida na ação renovatória. Segundo Pontes de Miranda, a ação de renovação é constitutiva, e constitutiva a sentença, ainda que se trate de sentença homologatória. A carga de eficácia dessa sentença é a seguinte:

Eficácia sentencial

Declarativa

Constitutiva

Condenatória

Mandamental

Executiva

Ação de renovação do contrato de locação de imóveis destinados a fim comercial e industrial

****

*****

*

***

**

(cf. Pontes de Miranda-Marques-Miragem. Tratado 2012, t. XLI, p. 318.)

2. Ação renovatória no novo CPC e petição inicial. A petição inicial no novo sistema do CPC segue os comandos do CPC 319. Os aspectos materiais do direito à renovação do contrato de locação não residencial estão previstos na LI 51 a 57. Os aspectos processuais e procedimentais da ação renovatória e locação comercial estão regulados na LI 58 e 71 a 75. Restam sem aplicação os CPC/1939 354 a 365 e CPC/1973 1218 III.

3. Empresa pública. A jurisprudência entende cabível renovatória para empresa pública. No caso a Telesp, que se equipara a qualquer comércio [empresa] (2.º TACivSP, Ap 314045, rel. Juiz Eros Piceli, j. 6.5.1992, BolAASP 1763/5, supl.). Em julgado em que se discutiu negócio jurídico administrativo consistente em exploração de local público através de licitação (lojas do metrô), foi mantida sentença de procedência de reintegração de posse, apesar da argumentação da ré de que se tratava de negócio de natureza privada. O entendimento prevalente foi no sentido de que, apesar de o Metrô ter estrutura de sociedade por ações, é sociedade de economia mista, administra patrimônio imobiliário público e, dentre outras características, celebra com terceiros contrato administrativo com intuito comercial [hoje, empresarial]. Como a cláusula do negócio jurídico-administrativo de permissão prevê a denúncia, tendo sido ela regularmente feita aos permissionários, cessou a eficácia do contrato com o término do prazo previsto. A reintegração de posse era a medida correta para o Metrô reaver a posse da coisa (RT 685/71).

4. Desistência da renovatória e entrega das chaves. É admissível a fixação de novo aluguel a ser pago durante o período de ocupação, vez que constituiria enriquecimento ilícito injustificável permitir-se que com a desistência da ação renovatória se garantisse ao locatário o pagamento de alugueres defasados com base em contrato vencido (2.º TACivSP, Ap 315691, rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. 7.7.1992 – BolAASP 1769/3, supl.).

5. Apreciação liminar da exceção de retomada. Não se mostra possível seccionar o julgamento da lide, apreciando exceção de retomada formulada em ação renovatória de locação para, no caso de rejeição, ser realizada perícia (2.º TACivSP, Ag 332611, rel. Boris Kauffmann, j. 8.10.1991 – BolAASP 1744/3, supl.).

6. Critério para fixação dos honorários. O critério estabelecido de se fixar os honorários de perito em valor equivalente a um mês de aluguel a ser renovado pode levar a discrepâncias, tornando, muitas vezes, o arbitramento em montante excessivo (RT 685/126).

II: 7. Purgação da mora. Enunciado do 2.º TACivSP 14: “A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial” (aprovado por maioria).

V: 8. Novo texto. Inciso com redação dada pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.12.2009). A redação antiga era do seguinte teor: “V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;”.

Par.ún.: 9. Atraso nas citações. Decadência. A lei assegura à parte que os efeitos da decadência não ocorrerão quando ajuizada a renovatória dentro do semestre, dês que a citação se faça em conformidade com o disposto no CPC/1973 219 §§ 2.º e 3.º [v. CPC 240], ressalvados os atrasos para os quais não tenha concorrido, por sua culpa, o próprio demandante. Divergência não caracterizada, se o aresto embargado afirma que “nenhuma justificativa foi apresentada” para a demora nas citações, e o acórdão paradigma declara irrelevante “que o despacho ou a citação ocorram já decorrido o semestre, dês que para o atraso não tenha concorrido, por desídia, o demandante” (STJ, EDivRS 14204, rel. Min. Athos Carneiro, j 4.6.1993, DOU 18.6.1993).

10. Contagem do prazo. O prazo há de ser contado de acordo com a L 810/49 1.º e 2.º.

# 11. Casuística:

Cláusula impeditiva de renovatória. Despejo motivado por término de contrato baseado em cláusula contratual a que não se empresta validade. Não vale, por fraudatório à lei, o acordo impeditivo de renovação feito quando da celebração de contrato de locação. A retomada do imóvel deve ser feita nos limites e nos moldes da faculdade que a lei concede ao locador (TJSP, 34.ª Câm., Ap. 803817-0/9, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, v.u., j. 27.4.2005).

Emenda da inicial da renovatória. A despeito de ser ônus do autor cumprir os requisitos exigidos no LI 71 para a propositura de ação renovatória, não cabe a extinção do processo, sem que antes seja proporcionada à parte a oportunidade de trazer aos autos o documento reputado como indispensável à propositura da ação, em observância ao...

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19 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153064495/art-71-capitulo-v-da-acao-renovatoria-leis-processuais-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019