Disposições Gerais

Disposições Gerais Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos arts. 16 desta Lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil . 1 a 5 (Redação dada pela L 6014/73.) • 1. Redação atual. Artigo com redação dada pela L 6014, de 27.12.1973 (DOU 27.12.1973). • 2. Interpelação. O DL 745, de 7.8.1969 (redação dada pela L 13097/2015 62), dispõe sobre os contratos a que se refere o CCV 22. A interpelação vem prevista no art. 1.º: “Art. 1.º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.”. Essa redação, que revoga a redação originária do DL 745/69 1.º, entra em vigor em 30 dias depois de sua publicação (L 13097/2015 168 II). A L 13097foi publicada no DOU de 20.1.2015. Contando-se o dia do início e o do término do prazo (20.1.2015 a 18.2.2015), a lei entra em vigor no dia seguinte: 19.2.2015, conforme regra expressa da LC 95/98 8.º.§ 1.º. O texto revogado era do seguinte teor: “Art. 1.º. Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei n.º 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência”. • 3. Direito real. Outorga de escritura. Adjudicação compulsória. V. CC 1225 VII c/c 1417 e 1418. • 4. Regras processuais sobre adjudicação compulsória. Após a entrada em vigor da L 11232/05, que revogou os CPC/1973 640 e 641, as referências corretas a que deveria ser direcionado o CCV 22 eram o CPC/1973 466-A e 466-C, que continham regras semelhantes às dos dispositivos então revogados. No atual CPC, a referência correta é ao CPC 501, relativamente ao CPC/1973 466-A; o CPC/1973 466-C não tem correspondente na atual sistemática proceual, mas o que nele estava contido pode ser aplicado por força do CPC 139 IV e das regras do CPC 497 e ssss. # 5. Casuística: Adjudicação compulsória. Registro. STJ 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis”. Compromisso de compra e venda. Direito real quando registrado. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no L 6766/79 25, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a L 6766/79 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. Recurso especial provido (STJ, 4.ª T., REsp 1185383-MG , rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8.4.2014, DJUE 5.5.2014). Compromisso de compra e venda não registrado. O CC/1916 , vigente à época da celebração do negócio de compra e venda pelos recorridos, de fato, exigia, no art. 530, o registro do título translativo da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, para a transmissão do domínio do bem. A jurisprudência conferia ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (STJ 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo CC 1225 VII, sendo, portanto, oponível em relação aos terceiros. Esta Corte, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Publicos. STJ 84. Os recorridos agiram com boa-fé quando celebraram o compromisso de compra e venda do imóvel. O recorrente também agiu de boa-fé na hipótese, ao seguir todos os trâmites legalmente previstos para a aquisição da propriedade através da adjudicação do bem em hasta pública e registro do respectivo título no cartório de imóveis. Diante das peculiaridades da hipótese, não se afigura razoável afastar o direito dos recorridos sobre o bem, que acreditaram ter adquirido por força do compromisso de compra e venda, e sobre o qual exercem a posse há aproximadamente 20 (vinte) anos. Recurso especial desprovido (STJ, 3.ª T., REsp 1221369-RS , rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20.8.2013, DJUE 30.8.2013). Compromisso não registrado. Aplicação do CCV. STF 167: “Não se aplica o regime do Decreto-lei 58, de 10.12.1937 ao compromisso de compra e venda não inscrito no Registro Imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro”. Constituição em mora do promissário comprador. Interpelação. DL 745, de 7.8.1969. Dispõe sobre os contratos a que se refere o CCV 22 e dá outras providências. Art. 1.º: “Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora” (redação dada pela L 13097/2015 62, em vigor desde 19.2.2015). Contrato preliminar. Compromisso de compra e venda de imóvel não loteado. O CCV 22 derrogou, no tocante aos compromissos particulares de venda de imóveis não loteados, o CC/1916 1088 (RT 654/102). Falta de registro. Interpelação. Necessidade. STJ 76: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”. STF 166. “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58, de 10.12.1937”. Art. 23. Nenhuma ação ou defesa se admitirá, fundada nos dispositivos desta Lei, sem apresentação de documento comprobatório do registro por ela instituído. 1 # 1. Casuística: Compromisso não registrado. Aplicação do CCV. STF 167: “Não se aplica o regime do Decreto-lei 58, de 10.12.1937 ao compromisso de compra e venda não inscrito no Registro Imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro”. Constituição em mora do promissário comprador. Interpelação. DL 745, de 7.8.1969. Dispõe sobre os contratos a que se refere o CCV 22 e dá outras providências. Art. 1.º: “Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora” (redação dada pela L 13097/2015 62, em vigor desde 19.2.2015). Falta de registro. Interpelação. Necessidade. STJ 76: “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”. Art. 24. Em todos os casos de procedimento judicial, o foro competente será o da situação do lote comprometido ou o a que se referir o contrato de financiamento, quando as partes não hajam contratado outro foro. 1 # 1. Casuística: Reclamação trabalhista. Compromisso de compra e venda entre as reclamadas. Obrigação que não vincula o reclamante. A competência para processar a execução de compromisso de compra e venda, celebrado entre as reclamadas no bojo de acordo homologado pela Justiça do Trabalho, para viabilizar o pagamento dos direitos trabalhistas do reclamante, possui índole comercial. Por conta disso, a competência para processar e julgar a execução pertence à Justiça comum estadual (STJ, 2.ª Seção, AgRgCC 133178-PR, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 24.9.2014, DJUE 2.10.2014). Art. 25. O oficial do registro perceberá: a) pelo depósito e inscrição, a taxa fixa de cem mil-réis, além das custas que forem devidas pelos demais atos; b) pela averbação, a de cinco mil-réis por via de compromisso de venda ou de financiamento; c) pelo cancelamento de averbação, a de cinco mil-réis. Art. 26. Todos os requerimentos e documentos atinentes ao registro se juntarão aos autos respectivos, independentemente de despacho judicial.

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