Leis Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 95 - Seção II. Do Arrendamento Rural

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Seção II

Do arrendamento rural1

• 1. Arrendamento rural. A definição de arrendamento rural é dada pelo D 59566/66 3.º: “É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei”. Todas as ações envolvendo arrendamento rural, inclusive a de despejo do arrendatário, devem seguir o rito sumário (Calmon de Passos, Coment., 34, pp. 68-/69).

Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:1 a 3

I - os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, considerar-se-ão esses prazos prorrogados nas mesmas condições, até sua ultimação; 4

II - presume-se feito, no prazo mínimo de 3 (três) anos, o arrendamento por tempo indeterminado, observada a regra do item anterior; 4

I (Redação dada pela L 11443/07.)

III - o arrendatário, para iniciar qualquer cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes de terminado o prazo de arrendamento, deverá ajustar, previamente, com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra por esse prazo excedente; 1 (Redação dada pela L 11443/07.)

IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;5 e 6 (Redação dada pela L 11443/07.)

V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;1 e 5 (Redação dada pela L 11443/07.)

VI - sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento;7

VII - poderá ser acertada, entre o proprietário e arrendatário, cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário; (Redação dada pela L 11443/07.)

VIII - o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo proprietário do solo; e, enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e das disposições do inciso I deste artigo;1 e 5 (Redação dada pela L 11443/07.)

IX - constando do contrato de arrendamento animais de cria, de corte ou de trabalho, cuja forma de restituição não tenha sido expressamente regulada, o arrendatário é obrigado, findo ou rescindido o contrato, a restituí-los em igual número, espécie e valor;

X - o arrendatário não responderá por qualquer deterioração ou prejuízo a que não tiver dado causa;

XI - na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento:8 (Redação dada pela L 11443/07.)

a) limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos;1, 5 e 9 (Redação dada pela L 11443/07.)

b) prazos mínimos de arrendamento e limites de vigência para os vários tipos de atividades agrícolas;1, 5 e 10 (Redação dada pela L 11443/07.)

c) bases para as renovações convencionadas;

d) formas de extinção ou rescisão; 11 a 15

e) direito e formas de indenização ajustadas quanto às benfeitorias realizadas. (Redação dada pela L 11443/07.)

XII - a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento);1 e 5 (Redação dada pela L 11443/07.)

XIII - a todo aquele que ocupar, sob qualquer forma de arrendamento, por mais de 5 (cinco) anos, um imóvel rural desapropriado, em área prioritária de Reforma Agrária, é assegurado o direito preferencial de acesso à terra, (vetado).16

• 1. Especificidades do contrato de arrendamento rural. Enquanto o ET 92 traz condições e considerações gerais sobre os contratos de arrendamento e parceria, o ET 95 traz especificidades que deverão constar dos contratos de arrendamento, bem como alguns direitos e deveres do arrendador e do arrendatário.

• 2. Deveres do arrendador. (i) Entregar ao arrendatário o imóvel rural objeto do contrato, na data estabelecida ou segundo os usos e costumes da região; (ii) garantir ao arrendatário o uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato; (iii) fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras e reparos necessários; (iv) pagar as taxas, impostos, foros e toda e qualquer contribuição que incida ou venha incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não houver convencionado (D 59566/66 40); (v) não fazer qualquer das exigências previstas noETT 93; (vi) indenizar as benfeitorias necessárias e úteis feitas pelo arrendatário (ET 95 VIII).

• 3. Deveres do arrendatário. (i) Pagar pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados; (ii) usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual; (iii) levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que contra a sua posse vier a sofrer, e, ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural; (iv) fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário; (v) devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios, salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação...

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4 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153076122/art-95-secao-ii-do-arrendamento-rural-leis-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019