Leis Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 1º - Seção I. Da Locação em Geral

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TÍTULO I

DA LOCAÇÃO

Capítulo I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Seção I

Da locação em geral

ø Doutrina

Tratados e obras gerais: Alcides Tomasetti Júnior e outros. Comentários à lei de locação de imóveis urbanos, (Saraiva), 1992; Álvaro Villaça de Azevedo e Rogério Lauria Tucci. Tratado da locação predial urbana, 2 vs., 1988; Aramy Dornelles da Luz. A nova lei do inquilinato na prática, 1992; Caio Mário da Silva Pereira e outros. A lei do inquilinato anotada e comentada, (Forense Universitária), 1992; Carlyle Popp. Comentários à nova lei do inquilinato, 1992; Carneiro. LI; Eduardo Espínola Filho. Manual do inquilinato no direito civil vigente, (Forense), 1963; Gildo dos Santos. Locação e despejo, 1992; João Carlos Pestana de Aguiar. Nova lei das locações comentada, 1992; José da Silva Pacheco. Comentários à nova lei sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos, 1992; José da Silva Pacheco. Tratado das locações, ações de despejo e outras, 10.ª ed., 1998; Lair da Silva Loureiro Filho (organizador). Lei de locação de imóveis: a lei nos tribunais, 1998; Luiz Fux. Locações: processo e procedimentos, 2.ª ed., (Destaque), RJ, 1995; Maria Helena Diniz. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 3.ª ed., 1995; Nagib Slaibi Filho. Comentários à nova lei do inquilinato, 1992; Pedrotti-Pedrotti. Locação; Pinto Ferreira. Comentários à Lei do Inquilinato, 1992; 2.º TACivSP. Lei 8245/91 anotada, 2.ª ed., 1997; Sílvio de Salvo Venosa. Nova lei do inquilinato comentada (doutrina e prática), 1992; Sylvio Capanema de Souza. A nova lei do inquilinato comentada, 1992; Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Nova lei do inquilinato: jurisprudência aplicável, 1992.

Monografias: Agostinho Alvim. Aspectos da locação predial, 2.ª ed., 1966; Amador Paes de Almeida. Locação comercial, 9.ª ed., 1997; Araken de Assis. Locação e despejo, 1992; Luiz Fux. Tutela antecipada e locações: os fundamentos da antecipação da tutela e sua aplicação na relação locatícia, RJ: (Destaque), 1995; Paulo Restiffe Neto. Locação (questões processuais – L 6649/79); Paulo Restiffe Neto. Locação (aspectos de irretroatividade – L 6649/79); Paulo Restiffe Neto. Sumulário de locação (L 6649/79); Restiffe-Restiffe. Locação4; Rui Geraldo Camargo Viana. A locação em julgamento, 1987; Silvio Rodrigues. Da locação predial, 1979.

Artigos: Arnaldo Rizzardo. A nova lei do inquilinato (RT 683/7, Ajuris 54/5); Biasi Ruggiero. Aluguel na ação renovatória (“O Estadão”, Justiça, 16.5.92); Biasi Ruggiero. Ação revisional de aluguel (“O Estadão”, Justiça, 23.5.92); Celso Agrícola Barbi. Ação de consignação em pagamento e renovatória na nova lei do inquilinato (RT 676/7); Cláudio Santos. A locação de espaço em shopping centers (RT 680/9); Consultoria Mapa Técnico Fiscal. Locação: nova lei do inquilinato, comentários (RJ 170/17); Dagmar Maria de S. Martins. O Código de Defesa do Consumidor e a lei do inquilinato (ADCOAS 19/435, Jul/92); Darcy Bessone. O shopping na lei de inquilinato (RT 680/23); Dilvanir José da Costa. Locação: principais efeitos da nova Lei 8.245 de 18.10.1991 (RJ 170/11); Dilvanir José da Costa. Principais efeitos da nova lei do inquilinato: Lei 8.245/91, DOU 21.10.91, vigência a partir de 20.12.91, art. 89 (RT 677/274); Geraldo Beire Simões. Ação renovatória (ADCOAS 8/183, Mar/92); Geraldo Beire Simões. Ação revisional de aluguel (ADCOAS 5/131, Fev./92); Geraldo Beire Simões. Aluguel (ADCOAS 13/294, Maio/92); Jaques Bushatsky. Renovatória de locação e sociedades comerciais atípicas: art. 51 § 4.º da Lei 8.245 de 18.10.91 (RT 676/63); Joana D’Arc Morais & Sylvia Valéria Pinheiro. Peculiaridades da nova lei nas locações residenciais: Lei 8.245/91 (ADCOAS 33/1125, Nov/91); Joaquim de Almeida Baptista. O reajuste dos aluguéis na locação residencial (RT 676/66); Mantovanni Colares. A nova lei do inquilinato (RT 675/56); Márcia Regina Machado Melaré. Aplicabilidade imediata do novo direito processual constante da Lei 8.245, de 18.10.91, nos processos em curso; aplicabilidade imediata do inc. V do art. 58; efeito devolutivo nos recursos (ADCOAS 15/343, maio/92); Marco Aurélio Bicalho de Abreu. Principais inovações surgidas com a nova lei de locação (RJ 91/295); Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Da retomada de telefone alugado juntamente com imóvel urbano (RT 675/79).

Art. 1º. A locação de imóvel1 urbano2 e 3 regula-se pelo disposto nesta Lei.4

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil 5 e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;6

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;7

3. de espaços destinados à publicidade;8

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;9

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.10 e 11

• 1. Definição legal de imóvel. CC 79; CC/1916 43 I a III.

• 2. Distinção entre imóvel urbano e rústico. Critério aceito para distinção entre imóvel urbano e rústico é o da destinação econômica do bem e não o de sua localização (RT 592/151, 386/189, 348/320). A destinação do imóvel há de ser para “morada habitual”, “estadia restrita”, ou “fim empresarial” (Tomasetti, Coment., art. 1.º, § 1.º, p. 3).

• 3. Locação de prédios rústicos. As locações de prédios rústicos permanecem sendo reguladas pelo CC 565 a 578 e leis especiais. O arrendamento, a parceria agrícola e a parceria pecuária foram complementadas por normas do ET, da L 4947/66 e pelo D 59566/66, que trataram do arrendamento rural, da parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa.

• 4. Rito procedimental das ações regidas por esta lei. LI 58.

• Par.ún.: 5. Código Civil. V. CC 565 a 578 (CC/1916 1188 a 1215).

• 6. Bens que integram o patrimônio público. A locação de bens imóveis, urbanos ou rústicos, de propriedade da União regula-se pelo DL 9760/46 64 a 75 e 86 a 91 (v. L 9636/98 53). Se inquilina for a União, para utilizar o bem locado para algum serviço seu, há que se observar se é o caso de aplicar-se a LI 63 § 3.º. “Quanto às locações dos Estados-Membros, dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, é preciso descobrir a disciplina jurídica que lhes corresponde no que legislaram sobre as locações de seus imóveis urbanos e averiguar a adequação, ou não, dessas regras legais para com a Constituição de 1988 (cf. arts. 20; 23, IX; 24, XI; 26; 30, I, II e VIII)” (Tomasetti, Coment., § 11, 2, p. 31).

• 7. Garagem e espaços para veículo. As locações desses imóveis são regidas pelo CC 565 a 578. Para os que entendem que as relações jurídicas de estacionamento de veículo se caracterizam como de depósito, aplicam-se as normas do CC 627 a 652 (CC/1916 1265 a 1287).

• 8. Publicidade. Concessão de espaço para fins de publicidade em parede frontal de imóvel, não se vinculando à utilização para residência, refoge da proteção inquilinária e resolve-se pelo disposto no DL 271/67 (DL 271/67 7.º e 8.º, atendidos os pressupostos do DL 271/67 9.º) (2.º TACivSP, 6.ª Câm., Ap 315889, rel. Juiz Ricardo Dip, j. 18.3.1992, BolAASP 1759/2, supl.).

• 9. Serviços prestados por flats. A relação jurídica havida entre hóspedes e empresários configura negócio jurídico bilateral complexo, com características mais aproximadas do contrato de hospedagem do que do contrato de locação (RT 546/36). Pode haver relação jurídica locatícia entre o empresário do negócio (o que explora o serviço de flat) e o dono do prédio onde a empresa se instalou, regida, nee caso, pela LI 51 e ssss.

• 10. Arrendamento mercantil. Tratado pela L 6099/74 e pela Res. 2309/96 do BACEN, é contrato complexo que possui características próprias de contrato de venda e compra, de locação e de financiamento.

# 11. Casuística:

Apart-hotel. Caracterização como locação (LI 1.º par.ún. a 4). A relação entre o proprietário do apart-hotel e o usuário não é contrato de hospedagem. Há contrato inominado, abrangendo inclusive locação da unidade condominial, com necessidade de utilização da via jurisdicional para discussão do adimplemento contratual e para a restituição do imóvel. Portanto, em se cuidando de locação, a via adequada para retomada do imóvel é a ação de despejo (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 433231, rel. Juiz Kioitsi Chicuta, j. 31.5.1995). V. coment. 9, acima.

Atividade mercantil. Não se caracteriza como contrato de locação, regulado pela LI – em que o objeto é imóvel urbano –, a avença que objetiva a exploração de atividade mercantil em espaço concedido pelo proprietário, mediante a participação deste em percentual da receita bruta resultante da referida exploração (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 416270, rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. 9.11.1994).

Bar. Aplicação da L 8245/91 (LI). A cessão remunerada de uso de unidade comercial, na qual se incluem os bares, é locação de imóvel urbano e, como tal, regulada pelas disposições da LI. Difere de arrendamento mercantil, que era previsto no [revogado] CCom 226 a 230 e que se encontra na exceção prevista no LI 1.º par.ún. b (2.º TACivSP, 2.ª Câm., Ap 463944, rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. 9.9.1996).

Barraca junto a circo instalado em imóvel urbano. Despejo por falta de pagamento. A LI utiliza expressão ampla quando fala em imóvel, o que autoriza concluir que se aplica às locações de terrenos com ou sem construção. Carência da ação afastada (2.º TACivSP, 2.ª Câm., Ap 502261, rel. Juiz Gilberto dos Santos, j. 1.º.12.1997).

Cessão de bem público. Ocupação do imóvel a título de locação. A relação da obrigação entre a cessionária (apelante) de bem público – “box” em terminal rodoviário – e terceiro (apelada), para exploração de atividade comercial lucrativa, rege-se pela LI e sujeita as partes às suas normas, impondo à ocupante a retomada imotivada, pois não lhe cabe discutir as razões subjetivas da pretensão (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 562144-00/6, rel. Juiz Irineu Pedrotti, j. 15.12.1999). Neste sentido: JTACivSP 174/579.

Cessionária de bem público e terceiro. Exploração de atividade lucrativa. Sujeição à LI. Admissibilidade. Inoponibilidade da exclusão da LI 1.º par.ún. A relação obrigacional envolvendo cessionária de bem público e terceiro, que nele explora atividade lucrativa, reger-se-á pela LI, sujeitando-se o ocupante à retomada imotivada, sendo inoponível a exclusão do LI 1.º par.ún. (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 432107, rel. Juiz Demóstenes Braga, j. 30.5.1995).

CDC. Inaplicável a L 8078/90 (CDC)às relações jurídicas derivadas de locação, que se regem por lei especial (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ag 465422, rel. Juiz Radislau Lamotta, j. 7.8.1996). No mesmo sentido: STJ, 4ª T., AgIntREsp 1285546-RJ, rel. Min. Lázaro Guimarães, j. 20.3.2018, DJUe 27.3.2018).

Comodato. Não importa o nomen juris que as partes deram ao contrato, pois, nada obstante denominá-lo de comodato, rege-se pela LI se for verdadeira locação (2.º TACivSP, 11.ª Câm., Ap 450954, rel. Juiz José Malerbi, j. 15.4.1996).

Contrato com prazo determinado. Celebração livre pelas partes. Superveniência de lei nova a não atingir o ato jurídico perfeito. A lei reguladora da relação locatícia é a do tempo da celebração do contrato (2.º TACivSP, 12.ª Câm., Ag 412292, rel. Juiz Ribeiro da Silva, j. 23.6.1994).

Contrato com prazo indeterminado. O contrato prorrogado por prazo indeterminado submete-se à legislação superveniente à sua celebração (2.º TACivSP, 7.ª Câm., Ap 416198, rel. Juiz Antonio Marcato, j. 8.11.1994).

Contrato firmado unilateralmente. O contrato de locação que instruiu a inicial não tem efeito legal porque está assinado apenas pelo locador (2.º TACivSP, 10.ª Câm., Ap 640704-0/1, rel. Juiz Irineu Pedrotti, v.u., j. 25.9.2002).

Empresa pública locadora. 1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municípios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da LI, nos expressos termos do LI 1.º par.ún. a 1, do texto legal. 2. No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter. 3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso (José dos Santos Carvalho Filho, Manual de direito...

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30 de Novembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153076732/art-1-secao-i-da-locacao-em-geral-leis-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019