Leis Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 37 - Seção VII. Das Garantias Locatícias

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Seção VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;1

II - fiança;2 e 3

III - seguro de fiança locatícia4.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.5 (Acrescentado pela L 11196/05.)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.6 e 7

• I: 1. Caução. a) caução de bens imóveis: espécie de garantia real em que se deve observar as prescrições do CC 1473 a 1505 ( CC/1916 809 a 851). Deve ser feito o registro junto à matrícula do bem imóvel dado em garantia (LRP 167 I 2); b) caução de bens móveis: espécie de garantia real, deve observar as prescrições do CC 1431 e ss. ( CC/1916 768 e ss.). Deve ser transcrita junto ao Cartório de Títulos e Documentos (LRP 127 II). O credor pignoratício ou o devedor pode fazer transcrever o penhor apresentando o respectivo instrumento (CC 221, 1432; CC/1916 800, 771, 135); c) caução de títulos e ações: espécie de garantia real (equiparada ao penhor) que deve obedecer às regras do CC 1451 e ss. e LSA 39 e ss. Deve ser transcrita no Cartório de Títulos e Documentos (LRP 127 III). Para surtir efeitos perante terceiros tem de ser registrada (LRP 129 2.º); d) caução em dinheiro: caução de até três meses de aluguel (LI 38 § 2.º) será depositada em caderneta de poupança.

• II: 2. Interpretação da fiança. CC 819 ( CC/1916 1483). Sendo a fiança contrato benéfico, que não admite interpretação extensiva, não pode ser o fiador responsabilizado por majorações de alugueres, avençadas entre o locador e o locatário, em pacto adicional a que não anuiu. O fiador só responde pelas majorações previstas no contrato a que se vinculou (STJ, 4.ª T., REsp 10987-0-RS , rel. Min. Athos Gusmão Carneiro, v.u., j. 16.6.1992, DJU 3.8.1992, p. 11322, Seção I, ementa – BolAASP 1762/372).

• 3. Fiança. O contrato de fiança consiste em alguém assumir perante o credor a obrigação de pagar a dívida no caso de o devedor não honrá-la. Entre fiador e credor nasce um contrato subsidiário, de garantia pessoal de que a dívida de outrem será paga (CC 818; CC/1916 1481).

• III: 4. Seguro de fiança. Caso as partes contratantes optem por essa modalidade de garantia, é dever do locatário pagar o prêmio do seguro (LI 23 XI). O seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário (LI 41). Vem tratado pela Res. 202, de 16.12.2008, do Conselho Nacional de Seguros Privados, e pela Circular 347, de 27.6.2007, da SUSEP.

• IV: 5. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Esta possibilidade foi criada pela L 11196/05 88, que, em seus parágrafos, disciplina a cessão de quotas de fundos de investimento em garantia de locação imobiliária, fundos esses que poderão ser constituídos pelas instituições autorizadas pela CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários. Especificamente no que diz respeito a este assunto, a L 11196/05 passou a produzir efeitos a partir de 1.º.1.2006 (L 11196/05 132 V b).

• Par.ún.: 6. Contravenção penal. A exigência de mais de uma modalidade de garantia para a locação é tipificada como contravenção penal (LI 43 II).

# 7. Casuística:

Caução em dinheiro. É nula de pleno direito a fiança, ainda que lavrada em documento separado, se no contrato de locação houve previsão de caução em dinheiro (JTACivSP 101/300).

Cláusulas abusivas. Alegação de que o locador se valeu de cláusulas abusivas e de que o fiador estava exonerado da fiança. Contrato de locação, contudo, que autorizou a correção dos valores dos alugueres, com acréscimos de multa e de juros em caso de inadimplemento, e celebrou a desistência do fiador à faculdade da exoneração. Inexistência de abusividade de cláusulas (TJSP, 34.ª Câm., Ap 775.321-0/0, rel. Des. Rosa Maria de Andrade Nery, v.u., j. 27.4.2005).

Contrato prorrogado. Subsistência da garantia. Com a prorrogação da locação por prazo indeterminado, subsiste a responsabilidade dos fiadores em virtude de obrigação contratual assumida que prevê a extensão do encargo até a efetiva entrega das chaves (2.º TACivSP, Ap 308030, rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. 11.2.1992 – BolAASP 1744/4, supl.).

Cumulação de garantias. Contratos distintos. Não caracterização. Admissibilidade. É admissível a ação de cobrança ajuizada contra a administradora do prédio locado e contra os fiadores. Não há como se aplicar, assim, neste caso, a proibição prevista no LI 37 par.ún., que veda mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, não em contratos diversos e autônomos (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ap 583948-00/5, rel. Juiz Claret de Almeida, j. 28.6.2000).

Dupla garantia (fiança e caução). Nulidade. Reconhecimento postulado pela atual proprietária. Embora não sendo outorgante da garantia, a atual proprietária dos imóveis caucionados tem legitimidade para buscar o reconhecimento da nulidade do ônus que pesa sobre ambos (2.º TACivSP, 9.ª Câm., Ag 645512-00/0 , rel. Juiz Marcial Hollanda, j. 2.8.2000).

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28 de Novembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153076738/art-37-secao-vii-das-garantias-locaticias-leis-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019