Leis Civis Comentadas e Anotadas

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Seção III. Da Locação Não Residencial

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Seção III

Da locação não residencial

ø Doutrina

Monografia: Amador Paes de Almeida. Locação comercial, 9.ª ed., 1997.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio,1 e 2 o locatário3 terá direito a renovação4 do contrato,5 por igual prazo,6 desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito7 e com prazo determinado;8
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos;9
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.10 e 11
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.12 a 14
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.15
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.16
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.17
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.18 a 21

• 1. O tempo e o contrato. O tempo não é mais elemento neutro do plano da existência, e deve ser considerado parte da função social do contrato de locação, parte da visão de totalidade obrigacional (como um “processo” no tempo, justamente); influencia a engenharia do contrato, o processo obrigacional e a economia do contrato, e deve ser sopesado para que não seja um elemento a mais a pressionar o mais fraco na relação obrigacional. Prorrogar o contrato no tempo é manter o acesso às coisas úteis na sociedade do século XXI, mas é um manter também da mesma relação de “riqueza” (material e imaterial) e um manter do status quo – daí a ideia intrínseca de equilíbrio, que deve ser o objetivo maior da intervenção estatal através das normas a interpretar em matéria de renovação da locação. Nesta nova visão dos contratos, o tempo deve ser um elemento a favor dos mais fracos e não dos mais poderosos (Pontes de Miranda-Marques-Miragem. Tratado 2012, t. XLI, p. 64, comentários de atualização).

• 2. Imóveis urbanos não residenciais. Objeto da relação locatícia que ora se analisa são os imóveis que se destinam à atividade empresarial urbana (de pessoa física ou jurídica), à atividade ou ao uso de sociedade civil, ou empresária regular ( CC 45; CC/1916 18), ou não ( CC 986; CC/1916 20 § 2.º; CPC 75 IX § 2.º), com destinação urbana. Há regra especial para as locações de: a) hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público (LI 53); b) de lojas em shopping center (LI 54); c) de imóveis que servem de residências para pessoas ligadas à pessoa jurídica locatária (LI 55); d) de sociedade civil com fins lucrativos e regular (LI 51 § 4.º). Não são consideradas locações não residenciais, para efeito desta lei, as relações locatícias que tenham por objeto imóveis rústicos ( CC/1916 1211 e ET), as locações de imóveis residenciais (LI 46 e 47), as locações para temporada (LI 48 a 50) e aquelas excluídas desta lei, enumeradas na LI 1.º a e b.

• 3. Locatário, sublocatário e outros que podem pedir a renovação. Nos casos em que a lei permite a renovatória do contrato de locação, é o locatário a parte legítima para o pedido. Outros, porém, também têm legitimidade. Se houver sublocação total do imóvel, o direito de renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário (LI 51 § 1.º). Se a sublocação for parcial, ambos, locatário e sublocatário, podem exercer o direito de renovação do contrato. Cessionários ou sucessores da locação também podem postular a renovação (LI 51 § 1.º), bem como a sociedade de que faça parte o locatário, desde que este esteja autorizado, pelo contrato, a utilizar o imóvel locado para as atividades da sociedade a qual pertence (LI 51 § 2.º).

• 4. Requisitos para a renovatória. No coment. 1 LI 51, fizemos alusão a todas as locações consideradas não residenciais para efeito desta lei. Umas dão direito à renovatória, outras não. Somente ensejam direito à renovatória as locações que tenham por objeto imóveis urbanos e se destinem à atividade empresarial, industrial ou à atividade de sociedade civil com fins lucrativos (LI 51 e incisos e § 4.º). O legislador, portanto, prestigia com o favor legal apenas as relações locatícias que se prestem ao exercício de atividade econômica. As demais, conquanto de locações não residenciais se tratem, não são abrangidas pela possibilidade legal de renovação (LI 56, 57).

• 5. Cláusula que proíbe a renovação. A LI 45 expressamente considera nula de pleno direito a cláusula que afaste o direito à renovação, ou que imponha obrigações pecuniárias para tanto.

• 6. Prazo do novo contrato. A jurisprudência e a doutrina se debatem em busca da melhor solução para a situação legal criada a partir da expressão “por igual prazo”, contida na lei. A jurisprudência, a partir da STF 178, fixou o prazo de 5 anos como o máximo para a renovação (STF 178: “Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação fundada no D 24150, de 20.4.1934”). Entretanto, pode ocorrer de o contrato anterior ter sido celebrado por prazo superior a 5 anos, o que ensejará sua renovação por prazo também superior a 5 anos, o que torna obsoleta a orientação jurisprudencial-sumular mencionada, em face da clareza da lei nova. A questão fica mais complexa, contudo, se o último contrato tiver sido pactuado por prazo de 30m, por exemplo. Como fazer? Somam-se todos os prazos que possibilitaram a renovatória, e, a partir desse cálculo, se encontra o “igual prazo” da lei; ou, a renovatória se dará por “igual prazo” do último contrato? Nosso entendimento é no sentido de que o “igual prazo” da lei deve ser o do período contratual ininterrupto que ensejou a renovatória. Isto porque o que se renova é a permanência do locatário no lugar de seu negócio, pelo prazo que a lei exige para o aparecimento do direito. Nesse sentido o Enunciado do 2.º TACivSP 6: “Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos” (aprovado à unanimidade).

• I: 7. Forma escrita. É da essência do ato a confecção do contrato por forma escrita ( CC 221 ; CC/1916 135), se o locatário quiser exercer o favor legal da renovação contratual.

• 8. Contrato firmado a prazo. Não basta, porém, que a forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não inferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado não ensejam a renovação.

• II: 9. Contrato que enseja a renovatória. a) Enseja renovatória a relação locatícia regulada por contrato escrito, a prazo, por cinco anos ininterruptos. b) Também se admite a renovatória se a relação jurídica locacional tiver tido gênese em contrato escrito, firmado por prazo inferior a 5 anos, se os prazos somados dos contratos escritos anteriores (do vínculo contratual) perfizerem prazo total ininterrupto, igual ou superior a 5 anos. Cabe aqui lembrar o teor da STF 482: “O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode …

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15 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153076743/art-51-secao-iii-da-locacao-nao-residencial-leis-civis-comentadas-e-anotadas