Leis Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 59 - Capítulo II. Das Ações de Despejo

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Capítulo II

DAS AÇÕES DE DESPEJO

ø Doutrina

Monografia: José da Silva Pacheco. Tratado das locações, ações de despejo e outras, 10.ª ed., 1998.

Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.1 e 2

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária3 e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel,4 nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;5

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;6

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;7

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;8

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.9

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;10 (Acrescentado pela L 12112/09.)

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato11; (Acrescentado pela L 12112/09.)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;12 (Acrescentado pela L 12112/09.)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.13 (Acrescentado pela L 12112/09.)

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.14

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.15 e 16 (Acrescentado pela L 12112/09.)

• 1. Rito ordinário. Apesar de o rito ser o ordinário, a lei traça especialíssimo desenrolar para as ações de despejo, a saber: a) a lei admite a concessão de liminar, mediante prestação de caução (LI 59 § 1.º); b) trata de forma distinguida o reconhecimento jurídico do pedido (LI 61); c) trata de forma especial a sucumbência da parte (LI 61); d) permite que o rito procedimental tenha cadência diferente, quando a ação se funda na falta de pagamento de alugueres (LI 62); e) permite que os processos tramitem durante o recesso forense (LI 58 I). Não há mais férias coletivas nos órgãos do Poder Judiciário (CF 93 XII), e, muito embora o novo CPC ainda faça referência a “férias”, essa expressão não tem mais razão de ser e não deveria constar do novo diploma processual civil (v. Nery-Nery. Coments. CPC, coments. CPC 214 e 220); f) o valor da causa e a competência do Juízo são fixados de acordo com critério padrão, em face da natureza da demanda (LI 58 II e III); g) a apelação interposta contra a sentença deve ser recebida apenas em seu efeito devolutivo (LI 58 V); h) admite especial forma de comunicação dos atos processuais (LI 58 IV); i) permite a execução provisória do despejo, com ou sem caução, dependendo da causa de pedir (LI 64); j) traça regras quanto à execução forçada do despejo (LI 65); k) permite a imissão do locador na posse do prédio locado e abandonado após ajuizada ação (LI 66); l) permite a realização de audiência prévia para produção de prova oral visando a obtenção de liminar de despejo (LI 59 § 1.º II).

• 2. Partes na ação de despejo. O locador é, em regra, parte legítima para a demanda. A lei permite que o sucessor do locador assuma o polo ativo da demanda (LI 11). Em alguns casos exige que o locador seja o proprietário da coisa dada em locação (LI 9.º IV, 47 IV, 53 II, 60). O sublocador é parte ativa legítima para a ação de despejo nos casos em que se admite legitimidade do locador não proprietário (Eduardo Espínola Filho. Manual do Inquilinato, p. 258 e Araken de Assis. Locação e despejo, p. 22). O locatário, ou quem o sucedeu na relação locatícia (LI 11 e 12), são os legitimados passivos para a demanda de despejo. Havendo mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou (LI 2.º), formando litisconsórcio ativo necessário (CPC 114).

• § 1.º: 3. Liminar inaudita altera pars. Deve ser pedida pelo autor e não concedida ex officio pelo magistrado. Diante da possibilidade de o locador realugar o imóvel a terceiro e de tornar irreversível a devolução do antigo estado de coisas ao locatário, o juiz deve ter cautela máxima e prudência redobrada para conceder a liminar, antecipatória do mérito da causa. A possibilidade de concessão de liminar no caso da LI 59 § 1.º V acarretará seguramente ao juiz muitas dificuldades. É de cautela que o juiz observe se dos documentos que acompanham a inicial há prova inequívoca de que o sublocatário foi cientificado da demanda que ocasionou o término da locação, da qual derivou a sublocação enfrentada. A possibilidade de concessão de liminar existe nas ações de despejo decorrentes de locação residencial (LI 59 § 1.º I a VII e IX), ou não residencial (LI 59 § 1.º I, V e VIII). A locação não residencial tem contornos que não se compadecem logicamente das hipóteses da LI 59 § 1.º II e III. Por outro lado, o fato de a LI 59 § 1.º IV referir-se expressamente à LI 11 I e não à LI 51 § 1.º autoriza compreender que a hipótese da LI 59 § 1.º IV não se aplica às locações não residenciais (LI 60).

• 4. Caução para concessão de liminar. É interessante frisar que, conquanto a lei não exija caução para a execução provisória do despejo cuja ação tenha sido fundada na LI 9.º I (LI 64), para a concessão de liminar a caução se faz necessária (LI 59 § 1.º I).

• I: 5. Descumprimento de mútuo acordo. O legislador considera essa hipótese como evidenciadora da boa-fé e razão do locador. O contrato, conforme exigido pelo LI 59 § 1.º I, é documento indispensável para a propositura da ação de despejo com pedido liminar. A ausência do documento ou a sua conformação em descompasso com as exigências legais (forma do instrumento e prazo para desocupação) impede a concessão da liminar pelo juiz. Distrato firmado sem as exigências da LI 59 § 1.º I não impede a ação de despejo com base na LI 9.º I, mas não autoriza a concessão de liminar.

• II: 6. Prova escrita da rescisão do contrato de trabalho. O que se exige para a concessão da liminar é prova documental da rescisão do contrato de trabalho, ou prova oral produzida em audiência prévia. Abre-se, no caso, portanto, oportunidade para o locador, na inicial, pedir a designação de data para a realização de audiência preliminar, para produzir prova oral da rescisão do contrato de trabalho.

• III: 7. Término do prazo de locação para temporada. Aqui também a juntada do contrato de locação junto com a inicial é indispensável para a concessão da liminar. V. coments. 1 e 2 LI 48. O autor se obriga, para fazer jus à concessão de medida liminar, a dar entrada no pedido até trinta dias após o vencimento do contrato, sob pena de sua prorrogação (LI 50).

• IV: 8. Permanência no imóvel de pessoas não autorizadas por lei. Não será fácil para o magistrado perceber, desde logo, se as pessoas que permanecem no imóvel são ou não dependentes econômicos do locatário. Importante é que a lei fez cessar a discussão que havia sobre ser cabível reintegração de posse em casos que tais. Cabe despejo e com liminar.

• V: 9. Permanência do sublocatário no imóvel. O que se percebe no caso desse inciso é que o despejo se dirige contra o sublocatário, que já se encontra sozinho no imóvel, porque extinta a relação ex locato. Por isso a necessidade de se averiguar se o sublocatário foi intimado na ação anterior que ensejou o desfazimento da relação de locação, da qual foi gerada a sublocação.

• VI: 10. Reparações urgentes no imóvel por ordem pública. Novo texto. Inciso acrescentado pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.2.2009). A execução provisória do despejo por essa causa (LI 9.º IV) independe de caução (LI 64). O locador pode ser responsabilizado criminalmente se não der início às obras cuja necessidade deu causa ao desfazimento da locação (LI 44 III). De qualquer maneira, o legislador resolveu acrescentar mais essa causa ao rol das hipóteses de despejo liminar, para atender aos pedidos urgentes de reforma e reparação do bem.

• VII: 11. Cessação da garantia da locação (LI 40). Novo texto. Inciso acrescentado pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.2.2009). O locador, diante da notificação da pretensão exoneratória do fiador, deverá proceder como fixado no comando da LI 40 par. ún. Caberá ao locador, caso o locatário não lhe atenda a notificação para apresentar nova garantia, proceder como se vê na LI 59 VII, com direito a despejo liminar. O locatário, por sua vez, por analogia ao LI 59 § 3.º, poderá apresentar nova garantia e elidir o despejo liminar. Em sentido conforme, José Luís Palma Bisson. Lei n.º 12.112/2009: o gato que deveria ter sido nasceu tigre (RA 108/64).

• VIII: 12. Intento de retomada após término da locação não residencial. Novo texto. Inciso acrescentado pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.2.2009). V. LI 56 par. ún.

• IX: 13. Negócio desprovido de garantia. Novo texto. Inciso acrescentado pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.2.2009). A lei concede ao locador uma vantagem, caso o contrato de locação esteja desprovido de garantia: o despejo liminar. A aparente vantagem do locatário de não valer-se de fiador pode acarretar-lhe o despejo liminar. A previsão vale tanto para os contratos de locação de imóvel residencial como de locação para imóvel não residencial.

• § 2.º: 14. Ciência do pedido aos sublocatários. Ao sublocatário é dada oportunidade de ser assistente do sublocador na demanda por ele suportada (CPC 119); daí a necessidade de ser intimado para a ação de despejo, qualquer que seja o fundamento dessa ação.

• § 3.º: 15. Purgação imediata da mora. Novo texto. Parágrafo acrescentado pela L 12112, de 9.12.2009 (DOU 10.2.2009). O legislador prestigia o vínculo em favor do locatário moroso que, entretanto, antes da ordem liminar, faz o depósito da importância exigida pelo locador, purgando a mora, desde que, evidentemente, seja essa a causa de pedir do despejo.

# 16. Casuística:

Ação de despejo por denúncia vazia e ação renovatória de contrato de locação. Conexão inexistente. Inteligência dos CPC/1973 103 e 106 [CPC 55 e 59] (2.ª TACivSP, 10.ª Câm., Ag 643219-0/6, rel. Juiz Nestor Duarte, j. 26.7.2000).

Ação monitória. Instrumento de contrato de locação. A prova escrita apta a embasar a ação monitória deve consubstanciar obrigação certa, líquida e exigível, desprovida de executividade. O contrato de locação, em que se pleiteia o recebimento de aluguel atrasado e outros encargos e acessórios contratuais, pode, em regra, servir de base ao procedimento monitório. No entanto, se a discussão travada nos autos envolver questões que demandem profunda dilação probatória, tais como a culpa pela ruptura do contrato capaz de ensejar o pagamento de multa compensatória, ou despesas com a pintura do imóvel, somente em sede ordinária terá o autor condições de provar o seu direito. A inadequação da via eleita conduz à inexistência de interesse processual e ao reconhecimento da carência de ação da parte autora, nos termos do CPC/1973 267 VI [CPC 485 VI]. No caso em exame, para a constituição do título executivo serão consideradas as provas colacionadas aos autos, uma vez que a parcela ilíquida, como foi decidido naquele julgamento, não tem o condão de impedir o procedimento monitório. Não há que se falar em falta de interesse de agir, porque esta via é adequada para o fim de obter a prestação jurisdicional perquirida pela apelante, qual seja, apuração do crédito referente ao contrato de locação celebrado com o primeiro apelado (devedor principal), ainda que não seja aferida a integralidade do montante pedido na inicial (TJMG, Proc. n. 1.0024.04.334306-0/001, rel. Des. Selma Marques, 11.4.2007).

Caução para a execução provisória. Proposta a ação de despejo com estribo na LI, é cabível a fixação da caução para a execução provisória (2.º TACivSP, Ap 366747, rel. Juiz Ricardo Brancato, j. 18.11.1992 – BolAASP 1810/2, supl.).

Cumulação de ações: cobrança contra locatários e execução contra fiadores. Ajuizamento simultâneo pelo locador de ação de despejo cumulada com cobrança em face dos locatários e execução fundada no mesmo contrato de locação contra os fiadores. Possibilidade enquanto não satisfeita a dívida por qualquer dos devedores solidários. Fiadores que renunciaram ao benefício de ordem (TJSP, 36.ª Câm.Dir.Priv.., Ag 990.10.142136-4 , rel. Des. Pedro Baccarat, j. 6.5.2010).

Denúncia vazia. Ação de despejo. A retomada depende tão só da conveniência do locador. A simples interposição de ação anulatória de ato jurídico não interrompe o exercício...

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8 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153076745/art-59-capitulo-ii-das-acoes-de-despejo-leis-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019