Leis Civis Comentadas e Anotadas - Ed. 2019

Art. 21 - Seção VII. Do Direito de Superfície

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Seção VII

Do direito de superfície

Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.1 a 12

§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

• 1. Superfície. V. CC 1369 a 1372. V., também, Nery-Nery, CC Comentado11 , coments. CC 1369, e Jornada I STJ 93.

2. Direito de superfície. O direito de superfície é um direito real autônomo, distinto da propriedade. Sem a natureza do direito real, a superfície confundir-se-ia com o arrendamento (Lafayette. Coisas6, § 179, p. 436, nota 115). A superfície confere propriedade ao superficiário (propriedade superficiária), de natureza resolúvel, pois se resolve decorrido o tempo determinado no contrato (ECid 24) (Teixeira. Superfície, p. 57). O direito de superfície confere a seu titular o direito de usar uma parte situada sobre ou abaixo do terreno alheio que será gravado. O CC 1369 não permite o uso do subsolo, salvo se for da essência da concessão. No exercício do direito de superfície, pode-se realizar determinada construção, dispor dela e defendê-la com as faculdades naturais da propriedade, uma vez constituída. O direito de superfície se concebe como gravame real sobre determinada propriedade, com eficácia frente a terceiros (Roberto Blanquer Úberos. El derecho de superfície: su utilidad práctica [Victor M. Garrido Palma (org.). Homenaje a Don Juan Francisco Delgado de Miguel. Navarra: Editorial Aranzadi, 2007, p. 122]).

3. Direito de superfície e direito real sobre coisa alheia. A estrutura do direito de superfície compreende maior complexidade que a própria de um direito real sobre coisa alheia. A seu titular correspondem faculdades sobre o imóvel gravado e ele está adstrito a utilizá-las de determinada maneira. O superficiário ostenta faculdades que recaem sobre o imóvel gravado e sobre o volume correspondente a seu direito. Porém, deve usar dessas faculdades com finalidade determinada. A finalidade aludida se contempla no título constitutivo (Roberto Blanquer Úberos. El derecho de superfície: su utilidad práctica [Victor M. Garrido Palma (org.). Homenaje a Don Juan Francisco Delgado de Miguel. Navarra: Editorial Aranzadi, 2007, p. 122]).

4. Natureza jurídica. A superfície é direito real imobiliário, autônomo e limitado, sendo resolúvel a propriedade superficiária, já que, uma vez cessada a concessão, o titular do domínio (dominus soli) adquire a res superficiaria (Teixeira, Superfície, 3.1.6, p. 69). Com ele coexistem a propriedade originária e a propriedade superficiária (da construção ou plantação). São dois os direitos reais: a) de propriedade plena; b) o de propriedade superficiária limitada (concessão de uso da propriedade plena). O direito de superfície proporciona ao seu titular direito real especial de propriedade resolúvel (ECid 24; CC 1375 ) sobre edificações erguidas em propriedade alheia, absorvendo as utilidades do solo e limitando o exercício do direito real de propriedade do titular do solo. V. Nery-Nery. CC Comentado11 , coments. CC 1369.

5. Direito de superfície urbana. Distinções em relação ao CC. O ECid 21 caput permite que o direito real de superfície seja instituído por tempo indeterminado, e diz que o direito de superfície abrange o direito de utilizar o subsolo e o espaço aéreo (ECid 21 § 1.º).

6. Direito de superfície. Tempo indeterminado. Enfiteuse. O ECid 21 caput, ao permitir o direito de superfície por tempo indeterminado, aproxima a natureza dessa figura à da enfiteuse, restando a distinção no que diz respeito à onerosidade. O ECid 21 § 2.º permite o direito de superfície gratuito, característica que distingue o direito de superfície, ainda que por tempo indeterminado, da enfiteuse, que tem ínsita a onerosidade decorrente do pagamento do foro ou laudêmio (Bevilaqua. CC, III10, art. 678, pp. 185/186). Não...

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jusbrasil.com.br
29 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153076855/art-21-secao-vii-do-direito-de-superficie-leis-civis-comentadas-e-anotadas-ed-2019