Seção VIII

Do direito de preempção1

• 1. Preempção. V. CC 513 e ss. V., também, Nery-Nery, CC Comentado11 , coments. CC 513 e 1228.

Art. 25. O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.1 a 3

§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a 5 (cinco) anos, renovável a partir de 1 (um) ano após o decurso do prazo inicial de vigência.

§ 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma do § 1º, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.

• 1. Preempção. Conceito. O direito de preempção (cláusula de preempção) confere, no caso do ECid 25, ao Município “o direito de ser anteposto na compra a qualquer terceiro. Se o proprietário que vender a cousa de que trata o pacto de preempção, fica o titular deste com o arbítrio de reclamar para si a posição de comprador, por meio de simples declaração unilateral nesse sentido” (Baptista. Preempção, n. 11, p. 41). O titular do direito de preempção é denominado de preferente ou preemptor. A preempção não estabelece a obrigação de vender ao proprietário. O preferente não pode obrigá-lo a vender. O proprietário, pela preempção, está obrigado a quando vender, necessariamente, conceder preferência ao titular do direito [Município], quando decidir pela venda. Também não pode o proprietário que colocou a coisa à venda obrigar o preferente a comprá-la; este é livre para exercer seu direito. A simples recusa do preferente não enseja responsabilidade (Baptista. Preempção, n. 12, pp. 43/44).

• 2. Preempção. Natureza jurídica. Direito pessoal. O direito de preempção, que gera um pacto de preferência, representa uma promessa unilateral de venda, unilateralmente vinculante (enseitig bindend). Apenas o promitente vendedor está vinculado; o outro contratante, o credor, nenhum encargo assume, pode utilizar ou não seu direito de preferência. Em relação ao credor, representa essa relação jurídica um direito potestativo à parte creditoris, na medida em que a realização definitiva de compra e venda dele depende (Baptista. Preempção, n. 14, pp. 47/48). No caso do ECid, entre o particular e o Município não há um acordo de vontades, é a legislação que estabelece o direito de preempção. O ABGB 1073 dispõe que o direito de preempção, em regra, é direito pessoal, podendo converter-se em direito real quando incidir sobre bens imóveis e for registrado nos livros públicos (Soriano. Pareceres, v. IV, pp. 66/67). O ECid 25 caput estabelece, legislativamente, o direito de preempção ao Município. Assim, o direito de preempção que o Município possui tem natureza pessoal e não real, ainda que tenha oponibilidade erga omnes, em virtude de sua previsão legislativa, porque não possui a taxatividade (previsão na lei como direito real), um dos requisitos necessários para que o direito possa ser considerado real. Com efeito, o ECid não o enumerou como direito real e nem está ele previsto no rol dos direitos reais do CC 1225 . Em regra, o direito de preempção, enquanto direito pessoal, quando oriundo de pacto celebrado entre as partes, terá eficácia inter partes. Quando estabelecido pela legislação, sua eficácia é erga omnes, poderá...