Seção IX

Da outorga onerosa do direito de construir

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.1 a 4

§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.5

• 1. Direito de construir. Isenção do pagamento. Programa Especial de Habitação Popular (PEHP). A lei que criou o PEHP (L 10840, de 11.2.2004, DOU 12.2.2004), dispondo sobre aquisição de moradia por pessoas de renda familiar mensal de até 3 (três) salários mínimos, autoriza o município a fazer isenção do pagamento da outorga onerosa do direito de construir: “Art. 8.º O Município poderá isentar as unidades habitacionais construídas ou beneficiadas com recursos do PEHP do pagamento da outorga onerosa do direito de construir prevista pelo art. 28 da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001”.

• 2. Outorga onerosa do direito de construir. Conceito. Esse instituto engloba o solo criado (possibilidade de construir acima do coeficiente básico) e a outorga onerosa que possibilite a alteração do uso. Ambos consistem em limitações ao direito de propriedade. Considera-se “solo criado toda área edificável além do coeficiente único de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local. O solo criado será sempre um acréscimo ao direito de construir, além do coeficiente básico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse coeficiente, até o limite que as normas edilícias admitirem, o proprietário não terá o direito originário de construir, mas poderá adquiri-lo dos Municípios nas condições que a lei local [plano diretor] dispuser para a respectiva zona” (Hely. Estudos, v. IX, p. 333). O direito de construir está englobado pelo direito de propriedade; pode, contudo, o poder público impor limitações ao poder de construir, a fim de assegurar o direito de vizinhança ( CC 1299 ) e o cumprimento da função social da propriedade (CF 182 § 2.º).

• 3. Outorga onerosa do direito de construir. Natureza jurídica. A outorga onerosa consiste em um pagamento feito pelo proprietário para poder...