Instituições de Direito Civil – Volume VIII - Edição 2017

Capítulo I. Funcionalidade da Atividade Registrária Imobiliária - Título IV – Atividade Registrária Imobiliária

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Título IV – Atividade Registrária Imobiliária

123. O fundamento da atividade registrária imobiliária. 124. A experiência brasileira. 125. Princípios da atividade registrária imobiliária.

123. O fundamento da atividade registrária imobiliária

A atividade registrária imobiliária encontra seu fundamento na necessidade de institucionalização da forma como civilmente a propriedade e os direitos reais sobre bens imóveis (na maioria dos casos) se constituem e se provam. O autor tem o ônus de provar, de forma cabal, a atualidade de sua propriedade e a individuação perfeita da coisa sobre a qual recai seu direito, 1 e não há forma melhor e mais eficiente para isso que aquela que se revela pela formalidade da transcrição do título, no registro imobiliário.

Há uma conexão forte entre o direito de propriedade e o direito de crédito, mercê da responsabilidade civil que encontra limites no patrimônio do devedor e ao talante da segurança jurídica, que algumas estruturas do sistema concedem à propriedade, mormente à propriedade imóvel, que pelo sistema registrário dota o proprietário e o credor de mecanismos jurídicos bem elaborados de freios, contrapesos e segurança. 2

A identificação plena da coisa que se quer reivindicar em juízo é um requisito fundamental sem o qual não pode prosperar nenhuma ação real. 3 Tal fato já sinaliza a importância do registro imobiliário, em que estão os dados que permitem, a toda a gente, acesso à identificação plena da coisa que é objeto de direito real.

A propriedade recai sobre coisas, ou seja, sobre aquilo que carece de personalidade –no dizer preciso do antigo Código Civil português – e o direito real sistematiza regras de organização civil da propriedade 4 , de que o direito registrário participa fundamentalmente.

O estudo dos direitos reais, conforme ensina Lafayette 5 , congrega tradicionalmente o estudo da posse, do domínio, dos meios de adquiri-lo e dos direitos reais separados do domínio (iura in re aliena). O registro imobiliário, por sua vez, objeto de uma disciplina mais ampla, denominada direito registrário, cuida primordialmente da forma como se organiza a propriedade e, por isso, está umbilicalmente ligado ao direito das coisas: “O princípio da fé pública, que dá força probante relativa ao registro, vem consagrado pelo nosso Código no art. 859: ´Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu ou transcreveu´”. 6

O CC de 2002 não repetiu essa assertiva, mas a afirmação continua a repercutir no sistema, que acolhe o princípio da fé pública, porque o registro dá ao domínio a força de que necessita para os variados actos da vida jurídica, e econômica, no dizer de Lysyppo Garcia. 7

De toda a maneira, a propriedade é tema de grande interesse jurídico e político, compõe o rol dos direitos fundamentais do homem, na Carta de 1988, e é aceita por todas as escolas jurídicas, que reconhecem “a legitimidade do princípio; a discórdia só surge, e enérgica, sediciosa, profunda, na maneira de organizá-la”. A herança portuguesa que marca o direito registrário no Brasil é de considerar a propriedade um direito individual. 8 “O domínio é susceptível de se dividir em tantos direitos elementares quantos são as formas por que se manifesta a atividade do homem sobre as coisas corpóreas. E cada um dos direitos elementares do domínio constitui em si um direito real; tais são os direitos de usufruto, o de uso, o de servidão. Formam iura in re”. 9

Por causa dessa importância da organização da propriedade, que repercute vivamente na forma como o direito de propriedade pode ser exercido institucionalmente, “um princípio devem todos ter em vista, quer oficial do registro, quer o próprio juiz: em matéria de registro de imóveis, toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao registro, de modo que toda a propriedade imobiliária e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime do registro imobiliário e participem dos seus benefícios”. 10

Além disso, o registro imobiliário guia o intérprete para decifrar numerosos pontos de interesse do direito de obrigações, mormente para a elucidação do sujeito passivo de cobranças lastreadas em obrigações propter e ob rem, sendo essa uma de suas funções com grande impacto patrimonial. É dever jurídico do adquirente de bem imóvel promover o registro de seu título (LRP 169). Se não o fizer, salvo ocorra caso fortuito ou força maior, ou culpa exclusiva da vítima, e dessa conduta decorrer dano ao transmitente ou a terceiro interessado, de natureza patrimonial ou extrapatrimonial, terá que ressarcir tais danos, visto que terá agido com culpa in re ipsa. 11 Enquanto não há o registro, não há a transferência efetiva da propriedade imóvel, nos casos em que ela se efetiva pela feitura de título translativo. O alienante, que ainda consta no álbum imobiliário como dono, corre o risco de suportar ônus que já seriam da alçada do adquirente, caso este já tivesse efetivado o registro.

Esse tema repercute todos os dias na vida civil brasileira contemporânea, porque a ação de cobrança de despesas condominiais, por exemplo, tem sido dirigida – com aprovação da jurisprudência – tanto contra aquele em nome de quem está o imóvel registrado, como contra o compromissário-comprador, mesmo quando o registro do compromisso não tenha sido feito no CRI. Nesta última hipótese, o condomínio, saindo-se vencedor da demanda de cobrança, fica impedido de penhorar direitos reais do proprietário, pois a ação dirigiu-se contra aquele que ostenta, apenas, direitos pessoais. Essa é a consequência não vantajosa para a massa condominial credora, que não tem sido considerada com a amplitude que ela merece, quando da fixação do sujeito passivo para a ação de conhecimento de cobrança de despesas condominiais.

A regra, não se pode disso olvidar, é de que despesas condominiais são denominadas propter rem, acompanhando a coisa em decorrência de cuja existência elas nasceram. A obrigação de arcar com as cotas condominiais – em face do condomínio – é daquele que figura como proprietário, no álbum imobiliário. 12

124. A experiência brasileira

A experiência brasileira, em matéria de registro imobiliário, tem inspiração inicial na L 1237/1864, que dirigia sua preocupação para o modo como se dava a transmissão da propriedade imobiliária, exigindo para sua regularidade os requisitos de justa causa e de faculdade de disposição do alienante 13 Essa lei veio a ser depois regulamentada pelos D 3453/1865 e 3471/1865, que visaram a tornar públicas as transferências do domínio e a constituição de ônus reais, para, com isso, garantir a proteção dos interesses voltados ao comércio imobiliário e a regularização da hipoteca, fato que demonstra que, inicialmente, o sistema brasileiro não se fiou perfeitamente nem ao sistema germânico do BGB, que erigira a transcrição como requisito essencial à transmissão da propriedade, tampouco ao sistema francês das transcrições, que considerava a transcrição como mero meio de publicidade, negando os efeitos do domínio aos terceiros que têm direito sobre o imóvel.

Entre nós, o comando legal de 1864 significava que ninguém poderia reivindicar de terceiro imóvel que alegasse lhe pertencer, sem que tivesse efetivamente providenciado a transcrição do título. Ora, “um domínio que só é domínio entre os contratantes, mas que não o é em relação a terceiros, é uma monstruosidade que repugna à razão”, porque o domínio era insubsistente, sem registro, segundo a análise de Soriano Neto. 14 Entretanto, a lei brasileira (L 1237/1864), ao dizer que a transcrição não induzia a prova do domínio (L 1237/1864 8.o § 4.o), não conferiu ao nosso sistema registrário a consequência natural da transcrição, por decorrência do princípio da publicidade material (em qualquer de suas modalidades, eficácia jurídica formal ou a fé pública), que seria o caráter mais marcante do sistema germânico. 15

Durante a evolução do direito brasileiro, mas ainda antes do advento do Código Civil de 1916, por força do D 370, de 2.5.1890 (arts. 244-256), que regulava a transcrição da propriedade, passou claramente a transcrição a ser a forma legal para conferir eficácia às transmissões de propriedade imóvel, por atos entre vivos, contra terceiros 16 .

O decreto mencionado especificamente se referia à transcrição da seguinte forma: “não opera seus efeitos a respeito de terceiros sinão pela transcripção, e desde a data dela, a transmissão entre vivos por título oneroso ou gratuito de imóveis susceptíveis de hypotheca (art. 8.o)”; “até lá os atos são simples contractos”.

A letra da lei permitiu, entretanto, que alguns jurisconsultos, do porte de Lafayette e de Teixeira de Freitas, entendessem que a transcrição não era obrigatória para a transmissão da propriedade, porque entre as partes do negócio jurídico entre vivos de transmissão de direitos ela operava efeitos reais. Chegou-se a considerar, antes do advento do CC/1916 , que a compra e venda de bens imóveis, operada por escritura pública, era bastante para a aquisição de uma espécie de “propriedade relativa” (que valeria entre os contratantes, mas não com relação a terceiros!), conclusão que repugnava parte da doutrina, pois ia contra a lógica do direito real, de situação jurídica absoluta e oponível erga omnes. 17

Evidentemente, não era e não é a publicidade da escritura lançada nos livros de notas que institui o direito real em favor do titular. Isso se faz pelo registro imobiliário, que torna público o direito real pela inscrição do extrato do título no registro imobiliário, ou – melhor – pela transcrição do título translativo da propriedade por ato entre vivos.

Na verdade, não se podia compreender como a posição jurídica do comprador de um bem imóvel, celebrada por escritura pública, escritura essa que a lei não obrigava necessariamente a ser levada a registro para a devida transcrição, poderia não operar o efeito de transmitir a propriedade, se o questionamento sobre a posição jurídica do comprador não viesse de terceiro, mas das partes do negócio jurídico. Como se poderia qualificar a posição jurídica de quem adquiriu bem imóvel, por escritura pública não levada à transcrição, e tivesse que defender sua propriedade, contra quem lhe vendeu: não seria o comprador dono, em face do vendedor? Era a brecha da lei.

O Código Civil de 1916 deu um passo adiante, superando esse enigma, afirmando peremptoriamente que a propriedade imóvel era transferível pela transcrição, ou seja, por uma tradição solene e modo derivado de aquisição: CC/1916 531: “estão sujeitos à transcrição, no respectivo registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos”.

Ou seja, a investidura do dono como titular de direito real sobre determinada coisa decorria da transcrição e não do negócio jurídico.

Soriano Neto, já agora no sistema do Código Civil de 1916, obtemperava, então, que, mesmo assim, não tínhamos como considerar adotado o princípio da fé pública, ou da publicidade material, por que não tínhamos um regime fundiário como o da Alemanha ou da Suíça, que “assegura uma correspondência exata entre a situação conforme o registro e a situação de acordo com o direito material”. 18 Nosso sistema, até o advento da Lei de Registros Publicos, era o da ordem cronológica da transcrição e a doutrina considerava que a harmonia entre a segurança jurídica e a segurança do trato comercial dos negócios, somente se poderia obter com o regime fundiário, que veio para nós com a LRP. Por isso Soriano Neto considerava que o CC/1916 859, que copiava o BGB § 891, não contemplava o princípio da fé pública material, mas, tão somente, uma presunção iuris tantum, removível por prova contraria. 19

O fato é que, qualquer que seja o sistema jurídico adotado (fundiário, com a matrícula dos imóveis ou o da precedência da transcrição, sem a conexão com o fólio registral), todo o sistema registral imobiliário trabalha com três elementos que constantemente se chocam, provocando no intérprete dos fatos a necessidade de soluções jurídicas coerentes e harmônicas: a prioridade registral, a boa ou má-fé e o valor da eficácia dos negócios jurídicos.

Com o advento da LRP, primeiro, e do CC de 2002, depois, o princípio da inscrição prevaleceu entre nós, com um sistema registral que a todo o tempo se aperfeiçoa. No sistema da LRP optou-se pelo uso do termo registro para designar o ato de inscrição, solução que foi totalmente considerada pelo CC, pois, em regra, os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos...

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
26 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153085474/capitulo-i-funcionalidade-da-atividade-registraria-imobiliaria-titulo-iv-atividade-registraria-imobiliaria-instituicoes-de-direito-civil-volume-viii-edicao-2017