Instituições de Direito Civil – Volume VIII - Edição 2017

Capítulo II. Direito Imobiliário Registral - Título IV – Atividade Registrária Imobiliária

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126. Conceito do direito registral imobiliário. 127. Categorias de atos registrários de imóveis: registro, inscrição, transcrição, averbação e anotação. 128. Emolumentos. 129. Registros de bens imóveis e as ações petitórias.

126. Conceito de direito registral imobiliário

A expressão direito imobiliário registral é escolhida por Monsserat 1 , como reveladora da parte do direito civil que regula a publicidade de que se revestem os direitos reais constituídos sobre imóveis, por decorrência do registro da propriedade e dos outros direitos reais que incidem sobre ela ou por causa dela.

Nosso sistema jurídico é mais exigente que o espanhol, pois confere ao registro imobiliário – como regra – não apenas a característica de tornar pública a aquisição, mas, também, e fundamentalmente, a instituição do direito real, ou seja, a virtude de constituir direitos reais ( CC 1245 caput e §§), bem como de conferir regularidade à sua transmissão.

A aquisição da propriedade pelo registro não é a única em nosso sistema, pois o exercício de posse qualificada e a ocorrência de fatos da natureza, previstos especificamente na lei, são hipóteses que podem ensejar a constituição de direito real em favor de alguém.

A propósito, o CC prevê como forma de aquisição da propriedade a usucapião, como prescreve o CC 1238 e segs. Nesse caso, o prescribente pode invocar sua posição de proprietário antes mesmo do registro, por meio da denominada ação publiciana.

Ainda por outras causas adquire-se a propriedade, também: o CC 1248 I a V alude a cinco outras maneiras de aquisição da propriedade imobiliária, todas por decorrência de fato da natureza, que a lei aponta: por formação de ilhas, por aluvião, por avulsão, por abandono do álveo e por plantações ou construções.

A LRP dispõe apenas sobre os registros públicos civis, como bem o indica o LRP 1.º, não obstante ostente o título de “Lei de Registros Públicos”, o que pode passar a impressão, em primeiro momento, de que se trata de lei sobre todos os tipos de registros públicos. Há uma série de registros previstos em leis esparsas, como, por exemplo, o Registro do Comércio. 2

Os registros contêm ideia geral de continuidade, por isso existe ordem numérica dos assentos (LRP 7.o). É impossível a inclusão de assentos intermediários entre outros já existentes. 3 Aqui, a intenção do legislador parece ter sido a de evitar ao máximo a fraude e a desorganização pela interpolação de assentos.

127. Categorias de atos registrários de imóveis: registro, inscrição, transcrição, averbação e anotação

De regra, os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis ( CC 1227 ). Daí a necessária especificação do LRP 167, que procura prever todas as situações possíveis que podem ter reflexos sobre direitos reais, a ponto de constituí-los ou extingui-los. Ressalte-se que, no caso do promitente comprador ( CC 1417 ), não basta o registro da promessa de compra e venda no Registro de Imóveis, para que o adquirente obtenha, efetivamente, a propriedade; o registro da promessa de compra e venda apenas garante o direito de exigir a outorga da escritura definitiva; é como se o registro da promessa constituísse uma espécie de “título executivo” que comprovasse seu direito à escritura, após cumpridas todas as condições contidas na mesma promessa.

A doutrina aponta que os atos inerentes ao registro de imóveis são distribuídos em três categorias distintas:

i) transcrição, ligada a atos de transferência de domínio, perda ou aquisição, ou com o término do estado de indivisão;

ii) inscrição, em caso de atos geradores de direitos reais limitados, como garantias reais;

iii) averbação, quando se cogita de atos ou fatos fora das categorias principais acima, mas que possam modificar a situação jurídica normal dos titulares de direito real ou mesmo a própria situação física do imóvel. 4

A LRP, entretanto, optou pelo uso do termo registro para designar o ato de inscrição. Registro é termo mais amplo que abrange também a averbação (o assento secundário) e a transcrição (a cópia integral do título). Inscrição é o termo mais correto para designar o extrato do título. 5

A doutrina se debruça sobre a distinção jurídica que se percebe entre inscrição e averbação, realçando o caráter estático, de perpetuação do fenômeno da investidura do titular na situação jurídica de direito real que a inscrição feita na matrícula revela, e percebendo, na averbação, o caráter atualizador das modificações que essa situação jurídica preexistente venha a sofrer. Esse é o ensinamento extraordinário de Afrânio de Carvalho: “à luz da sua causa tópica, descobre-se logo que a diferença consiste em que a inscrição existe por si, ao passo que a averbação depende, para existir, de anterior inscrição, visto como só se apõe verba a escrita preexistente. Ambas cobrem mutações jurídico-reais, mas distinguíveis. Simplificando, cabe dizer que a inscrição protege toda aquisição – de propriedade de direito real e de posição admonitória –, ao passo que a averbação resguarda toda movimentação subsequente”. 6

128. Emolumentos

Retribuição concedida a uma pessoa, além do vencimento normal pelo exercício do cargo, que, em regra, é destinada a serventuários públicos que a eles têm direito em função do exercício de determinados atos. 7

Há imprecisão técnica no LRP 14 ao tratar os emolumentos como “remuneração”, uma vez que o conceito de remuneração é muito específico do direito do trabalho, sem conexão com o que se entende por emolumentos (CLT 457: “Compreendem-se na remuneração do empregado, para todos os efeitos legais, além do salário devido e pago diretamente pelo empregador, como contraprestação do serviço, as gorjetas que receber”). Os emolumentos são, portanto, categoria à parte, distinta da remuneração. 8

Os emolumentos relativos aos atos notariais e de registro são regulamentados pela L 10169, de 29.12.2000 (DOU 30.12.2000), a qual dá cumprimento ao disposto no CF 236 § 2.º, que, por sua vez, determina à lei federal que estabeleça normas gerais sobre a questão.

Têm caráter tributário e o oficial não pode deles abrir mão.

129. Registros de bens imóveis e as ações petitórias

Para que a ação real possa vir a ser manejada, impõe-se ao autor o ônus de demonstrar e provar o direito de propriedade, 9 com a exibição do título aquisitivo, 10 o que, no Brasil, era demonstrado pela transcrição e, atualmente, pelo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis à margem da matrícula do imóvel (nos termos do CC 1245 : “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1.º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2.º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”). 11

Sobre a questão, é elucidativa a doutrina de Clóvis Bevilacqua:

Pelo sistema do Código Civil, a transcrição do título translativo da propriedade é modo de adquirir, e não mera publicação permanente do ato. É a criação do direito...

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24 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153085475/capitulo-ii-direito-imobiliario-registral-titulo-iv-atividade-registraria-imobiliaria-instituicoes-de-direito-civil-volume-viii-edicao-2017