Curso de Direito Civil - Vol. 4 - Ed. 2020

Capítulo 44. A Propriedade Imobiliária - Quinta Parte - Direito das Coisas

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1. A propriedade de bens imóveis

Dispor de um lugar para ficar, dormir, proteger-se do frio e guardar coisas corresponde a uma das mais básicas e primitivas necessidades humanas. Talvez por essa razão, a propriedade imobiliária tem sido considerada, em nossa sociedade, uma das conquistas mais importantes que homens e mulheres podem almejar. Além disso, muitos veem nela a mais relevante forma de riqueza e privilegiam o investimento em bens imóveis. Ser dono da casa ou apartamento em que mora é, ademais, fonte de segurança psicológica. Em suma, tamanha é a importância que tem e se dá à propriedade imobiliária que o direito não poderia deixar de dispor sobre o assunto de modo particular. Quanto mais relevante (econômica, social e psicologicamente falando) for certo bem, mais intrincados tendem a ser os conflitos de interesses relativos ao seu desfrute. Em consequência, maior atenção ao tema deve dar o Direito.

O conceito doutrinário tradicionalmente adotado para bens imóveis dá destaque ao comprometimento da sua integridade no caso de transporte. Imóvel é o bem que não se consegue transportar sem destruir (Beviláqua, 1934, 1:261). Essa forma de conceituar a classe de bens, contudo, não é satisfatória. O solo, imóvel por excelência, não se transporta. Remover a terra de um campo para depositar em outro certamente não é mudar o solo de lugar. Ele continuará onde sempre esteve, mesmo que esburacado. Outro bem que inegavelmente pertence à categoria dos imóveis, a casa, pode ser transportada sem perda de integridade (CC, art. 81, I). A lei reproduziu, indiretamente, esse conceito, ao definir a classe oposta, ou seja, os móveis, mencionando a inalterabilidade da substância ou destinação econômico-social no caso de movimento (CC, art. 82). Ao tratar dos imóveis, porém, foi sábia em limitar-se a listá-los.

O solo e tudo o quanto se incorpore a ele, natural ou artificialmente, são imóveis (CC, art. 79). Mas a categoria não se exaure nesses bens. A lei classifica determinados direitos como bens imóveis. São os direitos reais e ações sobre bens imóveis e os relacionados à sucessão aberta, independentemente da natureza das coisas deixadas pelo falecido (art. 80, I e II). O objetivo buscado com essa equiparação é estender a tais direitos as formalidades e garantias legalmente instituídas para a proteção dos interesses que cercam a propriedade imobiliária.

Imóveis são os bens listados no art. 82 do CC: o solo e tudo quanto se lhe incorpora, natural (plantações) ou artificialmente (construções). Além deles, também são imóveis os direitos reais correspondentes (isto é, incidentes sobre bens imóveis) e os relacionados à sucessão aberta, mesmo que o espólio seja composto exclusivamente por bens móveis.

Sobre a propriedade imobiliária, convém estudar a questão da extensão vertical (item 2), sua aquisição (item 3) e perda (item 4), bem como os empreendimentos imobiliários (item 5).

2. Extensão vertical e laje

Em 1945, Thomas Lee e Tinie Causbys, fazendeiros da Carolina do Norte, pleitearam no Judiciário a cessação de voos sobre sua propriedade, provando inclusive que estavam tendo prejuízo econômico. As galinhas deles aparentemente se assustavam tanto com o barulho de aviões militares voando a baixa altitude que punham menos ovos; e algumas delas chegavam até mesmo a morrer na desesperada tentativa de fugir do galinheiro. O fundamento do pleito era a vetusta doutrina do direito de propriedade imobiliária, assente na common law, que adotava por limites aéreos “the periphery of the universe”. A causa foi aceita pela Suprema Corte. Mas, ao julgá-la, os juízes evidentemente afastaram a antiga concepção e negaram qualquer direito aos Causbys de impedir o tráfego aéreo sobre sua fazenda (Lessig, 2004:1/13). Também nos direitos de filiação românica, no passado, considerava-se que o direito de propriedade imobiliária se estendia para cima até as estrelas, e para baixo até o centro do planeta – qui dominus est soli, dominus est usque ad coelum et usque ad inferos.

Esse critério começou a se mostrar imprestável quando as inovações tecnológicas e científicas possibilitaram a exploração econômica do espaço aéreo e, de forma mais intensiva, do subsolo. Para nós, hoje, parece natural que o avião possa cruzar os céus independentemente de qualquer autorização (ou remuneração) dos muitos proprietários dos imóveis situados abaixo de seu trajeto. Do mesmo modo, o metrô pode construir e explorar suas linhas férreas no subsolo indiferente a quem seja o dono do imóvel acima. Ninguém pensaria em reclamar em juízo algum tipo de compensação pecuniária pelo trânsito de aeronaves sobre seu bocado de terra, ou de trens sob ele.

A extensão vertical da propriedade imobiliária é atualmente definida em função do interesse do proprietário. Diz a lei que “a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las” (CC, art. 1.229). Não vai a propriedade imobiliária, portanto, até os confins do universo e ao centro da Terra, mas somente até onde for útil aos interesses do seu titular. Ninguém pode, por exemplo, erguer sobre os imóveis vizinhos ao meu (um de cada lado) enormes plataformas e uni-las por uma ponte alguns metros acima do telhado de minha casa. Como tenho interesse na preservação da insolação e, ademais, posso vir a ter o de construir prédio mais alto, a união das tais estruturas lesa meu direito de propriedade e configura mesmo esbulho da posse que exerço sobre o imóvel.

O espaço aéreo é, assim, bem público. Sua utilização está obviamente sujeita à observância de normas administrativas: ninguém pode voar num balão a pequena distância de aeroportos, por exemplo. Não integra o espaço aéreo, portanto, a propriedade dos proprietários dos imóveis abaixo dele.

Em relação ao subsolo, alguns bens são expressamente excluídos da extensão vertical da propriedade do solo. Quer dizer, mesmo que eventualmente alcançados pelo interesse do proprietário, tais bens, quando encontrados no subterrâneo, não lhe pertencem. São as jazidas, minas e demais recursos minerais, bem como os monumentos arqueológicos (CC, art. 1.230).

Assim como o potencial de energia hidráulica, os recursos minerais são todos da propriedade da União, por força de norma constitucional (CF, arts. 20, VIII e IX, e 176). Sua exploração econômica cabe não ao proprietário do solo correspondente, mas sim àqueles empresários a quem a União outorgar, por concessão ou autorização, o correspondente direito. Ao titular da propriedade do solo cabe uma participação nos resultados dessa exploração (CF, art. 176, § 2º), equivalente a 50% do valor devido ao Poder concedente pela concessão ou autorização da lavra (Código de Mineracao, Dec.-Lei n. 227/67, art. 11). Desse modo, se alguém encontrar em sua propriedade rural uma fonte de água quente, não pode construir ao redor um parque de diversões aquáticas com o objetivo de explorar atividade turística. Embora o solo seja de sua propriedade, a fonte pertence à União. Para levar adiante o projeto, ele deve obter, respeitadas as normas legais aplicáveis, o direito de lavra da fonte.

Os monumentos arqueológicos não pertencem ao proprietário do solo, mas igualmente à União, também em decorrência de previsão constitucional (CF, art. 20, X). Não pertencerá, assim, ao titular da propriedade do solo o sítio arqueológico descoberto sob os alicerces da residência nele erguida. Claro, caso o Estado considere oportuno pesquisar o sítio ou expô-lo ao público, o proprietário será indenizado pelo prejuízo imposto ao seu patrimônio. Mas não lhe cabe nenhum direito sobre o monumento, seja de usá-lo, fruí-lo ou dele dispor.

A propriedade de imóvel se estende para cima e para baixo do solo na medida do que for útil ao interesse do proprietário.

As jazidas, minas e demais recursos minerais, assim como os monumentos arqueológicos encontrados no subsolo, pertencem à União.

Os recursos minerais do subsolo só pertencem ao proprietário deste quando puderem ser empregados diretamente na construção civil, isto é, sem transformação industrial (CC, art. 1.230, parágrafo único). A areia, pedra e água do subsolo podem ser, assim, usadas pelo dono do terreno na construção de casa no local.

Desde 2017, a lei passou a prever um direito real associado diretamente à extensão vertical da propriedade imobiliária, ao qual denominou de “direito a laje” (CC, art. 1.510-A a 1.510-E). Por meio desse instituto, o proprietário de um imóvel construído (denominado “construção-base”) pode ceder o direito real sobre a superfície superior ou inferior deste, que passará a constituir uma unidade autônoma.

Não é um condomínio, por não haver propriamente áreas comuns. O titular da laje não tem nenhum direito sobre o terreno ou as demais áreas edificadas (art. 1.510-A, § 4º). Mas, evidentemente, a inescapável conexão física entre os objetos dos direitos reais (o de propriedade do imóvel e o da laje) exige um grau maior de cooperação e harmonia do que a necessária para a simples vizinhança, por exemplo. Atenta a isso, a lei define como “partes que servem todo o edifício”, incluindo o que o titular da laje vier a edificar, os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e demais elementos estruturais, o telhado, instalações de água, esgoto, eletricidade etc (art. 1.510-C, § 1º); e determina que, na proporção contratada, as despesas com a manutenção e fruição das partes que sirvam a todo o edificio sejam repartidas entre os titulares de direitos reais sobre o prédio com laje (art. 1.510-C, caput).

Se o titular do direito real de laje pretender aliená-lo, o proprietário da construção-base terá direito de preferência em igualdade de condições (art. 1.510-D). O previsto no art. 1.510-D, sobre a extinção do direito à laje em razão da ruína da construção-base, é de difícil aplicação, em razão de sua defeituosa redação. Literalmente, se ocorrer a ruína do edifício que comprometa também a construção feita no subsolo correspondente ao direito real cedido, isso não causaria sua extinção; e se o proprietário da construção-base a reconstruir antes de decorrer cinco anos, o direito de laje permanece extinto, ressuscitando caso a reconstrução aconteça depois desse prazo – não faz sentido. Melhor ignorar esse preceito e disciplinar as consequências da ruína da construção-base pelas regras aplicáveis à perda de um bem objeto de condomínio.

3. Aquisição da propriedade imóvel

Há três grandes modos de aquisição da propriedade imóvel. Em primeiro lugar, a usucapião, consistente no exercício de posse durante certo tempo do bem, atendidas as condições da lei (subitem 3.1). Em segundo, o registro do título, que corresponde ao modo mais usual na atualidade (subitem 3.2). Por fim, a aquisição por acessão, que deriva de fatos jurídicos relacionados à transformação física do bem imóvel. A acessão pode derivar de fatores naturais (subitem 3.3) ou de ação humana (subitens 3.4 e 3.5).

3.1. Aquisição por usucapião

A ordem jurídica parece sempre desconfortável com a situação em que o bem é da propriedade de um sujeito, mas se encontra na posse de outro, sem que o primeiro saiba dela ou tenha com ela concordado. Se a propriedade se expressa pelos poderes de usar, fruir e dispor da coisa, sua posse em mãos alheias acaba por esvaziar aquele direito. De um lado, quem está em condições de usar, fruir e, em certo sentido, até mesmo dispor da coisa não é o seu proprietário; de outro, o titular do direito de propriedade está privado dos poderes que a lei lhe assegura – daí o aparente desconforto da ordem jurídica. Parece que a situação de fato não corresponde aos dizeres da norma.

Por outro lado, é racional, econômico e justo que a posse reiterada de uma pessoa sobre certo bem, quando ninguém se opõe a essa situação, implique a atribuição ao possuidor do direito de propriedade. Como afirmado no estudo da prescrição, o decurso do tempo consolida situações jurídicas (Cap. 12). A aquisição da propriedade por meio da usucapião importa essa consolidação. Por ter a posse da coisa, sem contestação, por muito tempo, o possuidor torna-se seu proprietário. Esvai-se, então, o desconforto da ordem jurídica.

O tempo exigido pela lei para a aquisição da propriedade por usucapião não precisa corresponder necessariamente ao da posse do adquirente. Admite-se a acessio possessionis (ou acessio temporis), isto é, a soma de tempos de posses sucessivas, desde que revestidas das mesmas características (CC, art. 1.243). Como entende a jurisprudência, é indispensável à soma dos prazos que os possuidores sucessivos tenham transferido a posse da coisa um para o outro. Não tendo havido nenhum negócio jurídico entre o possuidor anterior e o posterior, não se caracteriza a sucessão (Theodoro Jr., 1991:417/421).

A lei faculta ao possuidor que atende às condições legais estabelecidas para usucapir o bem imóvel requerer em juízo a declaração da existência de seu direito; após obtê-la, poderá levar a sentença judicial a registro no Registro de Imóveis (CC, art. 1.241 e parágrafo único). A ação de usucapião, destaco, é declaratória, porque basta o atendimento dos requisitos estabelecidos na lei para que o possuidor adquira desde logo a propriedade da coisa. A declaração por sentença judicial, bem como o registro desta no Registro de Imóveis visam apenas facilitar a prova do direito de propriedade. De outro lado, por não ser constitutiva a ação, a usucapião pode ser alegada também como matéria de defesa em reivindicatória.

A propriedade imobiliária adquire-se por usucapião quando a posse atende às características da lei e perdura, de forma contínua e pacífica, pelo prazo nela previsto.

Não podem ser adquiridos por usucapião os imóveis públicos (CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Os bens públicos são imprescritíveis para que o interesse particular do possuidor não venha a se sobrepor ao da coletividade. Quem possui imóvel que integra o patrimônio de pessoa jurídica de direito público, por mais tempo que nele permaneça, nunca adquirirá o domínio.

3.1.1. Posse geradora de usucapião

Em todas as espécies de usucapião, há três elementos comuns à posse: continuidade, inexistência de oposição e a intenção de dono do possuidor. São os elementos que, aliados aos requisitos próprios de cada espécie (subitem 3.1.2), caracterizam a posse que dá ensejo à aquisição do imóvel por usucapião; a chamada posse ad usucapionem.

Não ocorre a usucapião se a posse não foi ininterrupta ao longo de todo o período necessário à aquisição da propriedade. A posse, para gerar a usucapião, não pode ter sofrido a menor descontinuidade, ainda que brevíssimo o interregno entremeado. Se o possuidor, por sua vontade, deixa o imóvel por algum tempo, em princípio perderá o direito de o adquirir contando o prazo anteriormente transcorrido. Vindo a possuí-lo novamente, recomeça a correr o lapso temporal. Somente se tiver negociado a transferência da posse para alguém e depois voltar a adquiri-la (do antigo adquirente ou de um sucessor negocial dele), a descontinuidade não se configura, em vista da admissão da soma dos prazos de posses sucessivas (subitem 3.1.3).

E, se o possuidor...

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25 de Janeiro de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153085995/capitulo-44-a-propriedade-imobiliaria-quinta-parte-direito-das-coisas-curso-de-direito-civil-vol-4-ed-2020