Curso de Direito Civil - Vol. 4 - Ed. 2020

Capítulo 44. A Propriedade Imobiliária - Quinta Parte - Direito das Coisas

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1. A propriedade de bens imóveis

Dispor de um lugar para ficar, dormir, proteger-se do frio e guardar coisas corresponde a uma das mais básicas e primitivas necessidades humanas. Talvez por essa razão, a propriedade imobiliária tem sido considerada, em nossa sociedade, uma das conquistas mais importantes que homens e mulheres podem almejar. Além disso, muitos veem nela a mais relevante forma de riqueza e privilegiam o investimento em bens imóveis. Ser dono da casa ou apartamento em que mora é, ademais, fonte de segurança psicológica. Em suma, tamanha é a importância que tem e se dá à propriedade imobiliária que o direito não poderia deixar de dispor sobre o assunto de modo particular. Quanto mais relevante (econômica, social e psicologicamente falando) for certo bem, mais intrincados tendem a ser os conflitos de interesses relativos ao seu desfrute. Em consequência, maior atenção ao tema deve dar o Direito.

O conceito doutrinário tradicionalmente adotado para bens imóveis dá destaque ao comprometimento da sua integridade no caso de transporte. Imóvel é o bem que não se consegue transportar sem destruir (Beviláqua, 1934, 1:261). Essa forma de conceituar a classe de bens, contudo, não é satisfatória. O solo, imóvel por excelência, não se transporta. Remover a terra de um campo para depositar em outro certamente não é mudar o solo de lugar. Ele continuará onde sempre esteve, mesmo que esburacado. Outro bem que inegavelmente pertence à categoria dos imóveis, a casa, pode ser transportada sem perda de integridade (CC, art. 81, I). A lei reproduziu, indiretamente, esse conceito, ao definir a classe oposta, ou seja, os móveis, mencionando a inalterabilidade da substância ou destinação econômico-social no caso de movimento (CC, art. 82). Ao tratar dos imóveis, porém, foi sábia em limitar-se a listá-los.

O solo e tudo o quanto se incorpore a ele, natural ou artificialmente, são imóveis (CC, art. 79). Mas a categoria não se exaure nesses bens. A lei classifica determinados direitos como bens imóveis. São os direitos reais e ações sobre bens imóveis e os relacionados à sucessão aberta, independentemente da natureza das coisas deixadas pelo falecido (art. 80, I e II). O objetivo buscado com essa equiparação é estender a tais direitos as formalidades e garantias legalmente instituídas para a proteção dos interesses que cercam a propriedade imobiliária.

Imóveis são os bens listados no art. 82 do CC: o solo e tudo quanto se lhe incorpora, natural (plantações) ou artificialmente (construções). Além deles, também são imóveis os direitos reais correspondentes (isto é, incidentes sobre bens imóveis) e os relacionados à sucessão aberta, mesmo que o espólio seja composto exclusivamente por bens móveis.

Sobre a propriedade imobiliária, convém estudar a questão da extensão vertical (item 2), sua aquisição (item 3) e perda (item 4), bem como os empreendimentos imobiliários (item 5).

2. Extensão vertical e laje

Em 1945, Thomas Lee e Tinie Causbys, fazendeiros da Carolina do Norte, pleitearam no Judiciário a cessação de voos sobre sua propriedade, provando inclusive que estavam tendo prejuízo econômico. As galinhas deles aparentemente se assustavam tanto com o barulho de aviões militares voando a baixa altitude que punham menos ovos; e algumas delas chegavam até mesmo a morrer na desesperada tentativa de fugir do galinheiro. O fundamento do pleito era a vetusta doutrina do direito de propriedade imobiliária, assente na common law, que adotava por limites aéreos “the periphery of the universe”. A causa foi aceita pela Suprema Corte. Mas, ao julgá-la, os juízes evidentemente afastaram a antiga concepção e negaram qualquer direito aos Causbys de impedir o tráfego aéreo sobre sua fazenda (Lessig, 2004:1/13). Também nos direitos de filiação românica, no passado, considerava-se que o direito de propriedade imobiliária se estendia para cima até as estrelas, e para baixo até o centro do planeta – qui dominus est soli, dominus est usque ad coelum et usque ad inferos.

Esse critério começou a se mostrar imprestável quando as inovações tecnológicas e científicas possibilitaram a exploração econômica do espaço aéreo e, de forma mais intensiva, do subsolo. Para nós, hoje, parece natural que o avião possa cruzar os céus independentemente de qualquer autorização (ou remuneração) dos muitos proprietários dos imóveis situados abaixo de seu trajeto. Do mesmo modo, o metrô pode construir e explorar suas linhas férreas no subsolo indiferente a quem seja o dono do imóvel acima. Ninguém pensaria em reclamar em juízo algum tipo de compensação pecuniária pelo trânsito de aeronaves sobre seu bocado de terra, ou de trens sob ele.

A extensão vertical da propriedade imobiliária é atualmente definida em função do interesse do proprietário. Diz a lei que “a propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las” (CC, art. 1.229). Não vai a propriedade imobiliária, portanto, até os confins do universo e ao centro da Terra, mas somente até onde for útil aos interesses do seu titular. Ninguém pode, por exemplo, erguer sobre os imóveis vizinhos ao meu (um de cada lado) enormes plataformas e uni-las por uma ponte alguns metros acima do telhado de minha casa. Como tenho interesse na preservação da insolação e, ademais, posso vir a ter o de construir prédio mais alto, a união das tais estruturas lesa meu direito de propriedade e configura mesmo esbulho da posse que exerço sobre o imóvel.

O espaço aéreo é, assim, bem público. Sua utilização está obviamente sujeita à observância de normas administrativas: ninguém pode voar num balão a pequena distância de aeroportos, por exemplo. Não integra o espaço aéreo, portanto, a propriedade dos proprietários dos imóveis abaixo dele.

Em relação ao subsolo, alguns bens são expressamente excluídos da extensão vertical da propriedade do solo. Quer dizer, mesmo que eventualmente alcançados pelo interesse do proprietário, tais bens, quando encontrados no subterrâneo, não lhe pertencem. São as jazidas, minas e demais recursos minerais, bem como os monumentos arqueológicos (CC, art. 1.230).

Assim como o potencial de energia hidráulica, os recursos minerais são todos da propriedade da União, por força de norma constitucional (CF, arts. 20, VIII e IX, e 176). Sua exploração econômica cabe não ao proprietário do solo correspondente, mas sim àqueles empresários a quem a União outorgar, por concessão ou autorização, o correspondente direito. Ao titular da propriedade do solo cabe uma participação nos resultados dessa exploração (CF, art. 176, § 2º), equivalente a 50% do valor devido ao Poder concedente pela concessão ou autorização da lavra (Código de Mineracao, Dec.-Lei n. 227/67, art. 11). Desse modo, se alguém encontrar em sua propriedade rural uma fonte de água quente, não pode construir ao...

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30 de Novembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153085995/capitulo-44-a-propriedade-imobiliaria-quinta-parte-direito-das-coisas-curso-de-direito-civil-vol-4-ed-2020