Curso de Direito Civil - Vol. 4 - Ed. 2020

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Capítulo 46. Condomínio - Quinta Parte - Direito das Coisas

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1. A propriedade condominial

Dois ou mais sujeitos podem simultaneamente titular o mesmo direito sobre um único objeto. No campo do direito obrigacional, nunca se problematizou essa hipótese: do mesmo crédito podem ser credores várias pessoas, sem que isso pareça minimamente estranho. No do direito de família, também não: os casados no regime de comunhão universal titulam os mesmos direitos sobre os bens de cada um deles anteriores e posteriores ao casamento. No direito de sucessões, igualmente se admite sem reservas a simultânea titularidade sobre certo objeto de igual direito: enquanto não partilhada a herança, os herdeiros se encontram nessa situação.

No direito das coisas, porém, a pluralidade subjetiva ou a simultaneidade de direitos iguais sobre o mesmo objeto desperta por vezes, na tecnologia civilista brasileira, certa resistência. Como admitir que o direito de propriedade, por essência excludente, pode ser partilhado? Muitos autores iniciam a discussão sobre a copropriedade ou tratam de sua extinção no contexto dessa problematização (Lopes, 2001:350/358; Gomes, 1958:213; Monteiro, 2003, 3:204/206; Diniz, 2002, 4:184/185). Possivelmente estão influenciados em demasia por Clóvis Bevilaqua, para quem o condomínio é um “estado anormal da propriedade” (1934, 3:168). Não se encontra a mesma preocupação, porém, em doutrinas estrangeiras, inclusive produzidas em países da família românica (Planiol-Ripert, 1958, 3:280/288; Comporti, 2004:398/401); e mesmo alguns autores nacionais têm escapado à tendência de considerar o condomínio uma espécie de problema a ser discutido e superado (Miranda, 1963, 12:35/50; Venosa, 2001:341/342).

Na verdade, nada há de anormal no condomínio. A propriedade de um mesmo bem pode ser titulada simultaneamente por dois ou mais sujeitos de direito, sem que tal situação configure qualquer tipo de anomalia. A propriedade condominial é também excludente, porque os coproprietários têm o poder de excluir qualquer pessoa estranha ao condomínio do uso, fruição e disposição da coisa. É certo que nenhum deles pode opor aos demais qualquer direito de exclusividade sobre o bem objeto de condomínio, posto serem todos igualmente donos dele. Mas isso não levanta qualquer dificuldade insuperável ao tratamento do tema.

A propriedade condominial corresponde a modelo jurídico de larga utilização, bastando lembrar para demonstrar sua relevância e presença na economia que, de um lado, todos os prédios de apartamento ou escritório e, de outro, os fundos de investimento são condomínios. Há, ademais, importantes atividades econômicas exploradas não por sociedades empresárias, mas por condomínios, como é o caso de diversos shopping centers.

O direito de cada condômino a utilizar o bem comum desde que não exclua o uso dos demais é característica encontrada em várias modalidades de propriedade condominial, mas não em todas. No condomínio formado entre os quotistas de fundos de investimento, por exemplo, os bens comuns (ativos financeiros, títulos e valores mobiliários) não podem ter sua utilização decidida por nenhum dos condôminos; eles serão destinados pelo administrador do fundo a investimentos rentáveis aptos a aumentar o patrimônio comum, segundo o previsto no respectivo regulamento. Também aqueles que, antes da regulação administrativa da matéria, consideravam típicas de condôminos as relações entre os consorciados em consórcio para aquisição de bens duráveis não sustentavam o direito de eles usarem os recursos em comum (isto é, os fundos administrados pela administradora do consórcio) como bem quisessem (Cap. 39, subitem 3.3).

Além da pluralidade subjetiva, é elemento característico da propriedade condominial a atribuição a cada condômino de uma fração ideal sobre o bem comum. Em qualquer forma de condomínio, geral ou especial, voluntário ou necessário, encontra-se esse ingrediente. O dono do apartamento titula também uma fração ideal das áreas comuns do edifício (hall, salão de festas, de ginástica, entrada das garagens, piscina, quadra de tênis etc.); as quotas do fundo de investimento tituladas pelo investidor representam a fração ideal; quem divide um imóvel em partes iguais com parente ou amigo tem a metade ideal do bem etc.

Vem do direito romano a noção segundo a qual os condôminos são titulares de fração ideal do objeto da copropriedade – o antigo direito germânico não a conheceu e considerava a própria coletividade dos condôminos a titular do direito de propriedade (Pereira, 1970:159/162; Azevedo, 2003).

Note, a fração ideal não delimita o âmbito do poder sobre a coisa comum de cada condômino. Na verdade, ou todos têm os poderes de proprietário exercitáveis sobre a totalidade do bem objeto de copropriedade, embora com limitações (subitem 2.1.a), ou nenhum dos condôminos o tem. Quando cada parte do bem corresponde a um proprietário, não há a pluralidade subjetiva característica do condomínio, mas propriedade singular. A fração ideal serve, assim, à simples mensuração do valor do direito do condômino numa propriedade condominial. Quem participa de propriedade condominial com direito à fração ideal de 50% duma casa não tem, em seu patrimônio, o valor integral dela, embora a possa usar por inteiro; tem a metade ideal da casa.

A propriedade condominial é aquela em que mais de um sujeito de direito titula simultaneamente os poderes de proprietário em relação a certo objeto. Pode ser geral ou especial, subdividindo-se a primeira em voluntária ou necessária. Em qualquer hipótese de condomínio, cabe a cada condômino uma fração ideal do bem objeto de copropriedade.

O condomínio é classificado em geral e especial, de acordo com a disciplina a que se submete.

O condomínio geral está disciplinado nos arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil e diz respeito à divisão da propriedade da generalidade dos bens corpóreos, divisíveis ou indivisíveis, em cotas-partes ideais entre os condôminos. São exemplos de condomínios gerais: irmãos colecionadores de automóveis antigos adquirem um Karmann Ghia 1962; homossexuais que vivem juntos abrem conta conjunta num banco; vizinhos erguem muro na divisa de seus imóveis, dividindo os custos; o fundo de pensão faz investimento em shopping center, repartindo a propriedade do complexo comercial com empresário do setor etc. O condomínio geral se subdivide em voluntário (item 2) e necessário (item 3), segundo a origem de sua constituição seja o encontro da vontade dos condôminos direcionada à divisão da propriedade ou o interesse em usar divisória de imóvel erguida pelo vizinho.

O condomínio especial, por sua vez, está disciplinado em normas específicas, que tratam de aspectos particulares de algumas formas de copropriedade. Aqui, trato das quatro hipóteses mais conhecidas e importantes de condomínio especial: o edilício, disciplinado nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil (item 4), o de lotes, referido no art. 1.358-A (item 5), o condomínio em multipropriedade, objeto dos arts. 1.358-B a 1.358-U (item 6) e os fundos de investimento, a que se referem os arts. 1.368-C a 1.368-F (item 7).

2. Condomínio geral voluntário

Quando o condomínio geral se origina de declaração de vontade direcionada especificamente à divisão da propriedade, é chamado de “voluntário”. Dois ou mais sujeitos de direito se conhecem e têm interesses convergentes, que podem perseguir por meio da propriedade em comum de certo bem. Alguns advogados, por exemplo, podem comprar em condomínio os escritórios em que pretendem exercer a advocacia. Poderiam a isso preferir a constituição duma sociedade de advogados, a qual adquiriria os mesmos bens em nome dela. Veja que somente no primeiro caso, em que os advogados concordam em dividir a propriedade dos escritórios, constitui-se condomínio geral voluntário; na hipótese de se tornarem sócios, a propriedade dos escritórios não é condominial, mas singular, porque titulada por um só sujeito de direito, a pessoa jurídica da sociedade de advogados.

Embora seja direito do condômino, nessa modalidade de propriedade condominial, desfazer o condomínio a qualquer tempo, não cabe identificar nela, hoje em dia, uma necessária temporariedade. Muitos condomínios são constituídos com o intuito de se perpetuarem no tempo. Principalmente quando têm por finalidade a exploração de atividade econômica em conjunto, em preferindo os sujeitos a propriedade condominial dos bens correspondentes à formação de sociedade empresária, normalmente não definem os condôminos qualquer limite temporal para o condomínio. Enquanto frutificar a atividade, gerando a renda ou lucros pretendidos por eles, a copropriedade se mantém. Nada, em sua natureza ou características, força o desaparecimento do condomínio, a não ser o fim do interesse de um ou mais condôminos em continuar dividindo a propriedade da coisa comum.

Em outros termos, o condomínio, quando temporário, não o é por carecer de vocação intrínseca à perpetuidade – não por ser, em outros termos, uma forma anômala de propriedade –, mas simplesmente pela perda por um ou mais dos condôminos do interesse em dividir a coisa com os outros. Quer dizer, assim como a vontade dos condôminos originara o condomínio, ela também pode dar ensejo ao seu término.

Os condôminos podem estabelecer, por negócio jurídico, as condições do exercício da copropriedade. Convém que o façam, aliás. As questões despertadas pela divisão da propriedade podem ser objeto de negociação entre os condôminos, de modo a reduzir o grau de incerteza no exercício dos direitos de cada um sobre a coisa comum ou no cumprimento de seus deveres. O negócio jurídico entre os condôminos costuma chamar-se convenção condominial. No condomínio geral voluntário, a convenção é facultativa e existe apenas quando os condôminos consideram, pelas mais variadas razões, interessante formalizar o acordo quanto ao uso, fruição e administração da coisa, bem como as responsabilidades por sua manutenção e demais aspectos concernentes às relações entre os condôminos. Se os membros de condomínio dedicado à exploração de atividade econômica, por exemplo, pretendem impedir a alienação de fração ideal a concorrentes, a formalização da proibição em documento escrito – ou seja, na convenção condominial – torna mais fácil conferir-lhe efetividade ou prová-la em juízo.

A administração do bem objeto de condomínio caberá ao escolhido pela maioria dos condôminos ( CC, art. 1.323). A escolha pode recair sobre qualquer deles ou mesmo sobre pessoa estranha ao condomínio. Nesta última hipótese, normalmente são atribuídas as funções de administrador a profissional, pessoa física ou jurídica. Ao deliberarem sobre a matéria, os condôminos devem também definir se será ou não remunerada a função. Não existindo decisão quanto a esse tópico, presume-se gratuito o exercício da administração quando for administrador um dos condôminos e remunerado, quando for profissional. Enquanto não definido o interesse predominante na comunhão condominial, o condômino que administrar a coisa sem oposição dos demais presume-se o representante da comunhão de interesses (art. 1.324). Pelos atos dele à testa da administração do condomínio respondem os condôminos, salvo aquele que provar ter manifestado oposição à sua prática. A convenção poderá ditar regras também sobre a escolha e remuneração do administrador, bem como detalhar sua …

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jusbrasil.com.br
8 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153085997/capitulo-46-condominio-quinta-parte-direito-das-coisas-curso-de-direito-civil-vol-4-ed-2020