Curso de Direito Civil - Vol. 4 - Ed. 2020

Capítulo 47. Direitos de Vizinhança - Quinta Parte - Direito das Coisas

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1. Os vizinhos

Vizinhos são os imóveis cujas características físicas ou a utilização de qualquer deles podem interferir nas do outro. Não se compreendem, assim, no conceito de vizinhança somente os imóveis confinantes (pegados), mas todos os que, por sua maior ou menor proximidade, geram ou podem gerar interferências recíprocas. Não há, por conseguinte, um padrão determinado de proximidade para identificação de prédios vizinhos. Eles podem estar mais ou menos distantes – não interessa. Se as características físicas ou a utilização de um deles puder interferir nas de outro, são vizinhos e há relação vicinal entre seus donos ou ocupantes. Adota-se, por assim dizer, o critério da propagação dos efeitos. É vizinho todo aquele que está ao alcance de implicações originadas pelas características físicas ou o uso de certo imóvel.

Os proprietários de imóveis vizinhos devem observar determinadas regras, destinadas a compatibilizar os respectivos direitos e harmonizar a convivência entre eles. São limitações legais aos poderes inerentes à propriedade estabelecidas com o objetivo de coordenar o exercício desses poderes. Em princípio, os donos de apartamentos dum prédio podem ouvir música nas respectivas salas de estar. Estão usando suas propriedades, exercendo um dos poderes inerentes ao direito titulado. Mas, se todos elevarem o volume de seus equipamentos de som, ninguém, a rigor, conseguirá ouvir nada. Essa atitude impediria, ademais, que os donos das unidades que desejam silêncio para ler, estudar ou ver televisão também estariam deixando de exercer seus poderes de proprietários.

Sem embargo, algumas das relações jurídicas associadas aos direitos de vizinhança não envolvem exatamente ou somente proprietários. Também os possuidores de imóveis vizinhos têm de observar padrões de conduta destinados à garantia da convivência harmoniosa. Os direitos de vizinhança, assim, são limitações legais não somente ao direito de propriedade, mas por vezes também ao exercício da posse.

Os direitos de vizinhança tratam de matérias afetas às relações entre proprietários ou possuidores de imóveis vizinhos, fornecendo pautas para a superação de conflitos de interesses que entre eles venham a surgir. E como são frequentes, inúmeros, acentuados e psicologicamente desgastantes esses conflitos! Por mobilizarem emoções primitivas do homem – que se sente ameaçado em seu território se não desfruta como gostaria do imóvel de seu domínio ou posse – e dizerem respeito a relações entre pessoas que costumam encontrar-se cotidianamente, em geral os conflitos associados aos direitos de vizinhança têm pouca ou nenhuma relevância econômica, mas atormentam intensamente os envolvidos.

Os direitos de vizinhança podem ser onerosos ou gratuitos (Gomes, 1958: 190/191), conforme estejam ou não os seus titulares obrigados a indenizar o vizinho para os exercitar. O direito de passagem forçada, por exemplo, é oneroso. O proprietário do imóvel isolado só pode exercer esse direito mediante o pagamento de indenização ao titular daquele que foi forçado a ceder a passagem. Já o direito de cortar as raízes e ramos de árvore alheia invasores do imóvel vizinho é gratuito, porque quem o titula pode exercê-lo sem indenizar o dono da planta, mesmo que esta venha a morrer.

·  Os direitos de vizinhança tratam de conflitos de interesses relacionados às características físicas ou uso de certo imóvel, quando interferentes no exercício de propriedade (e, por vezes, da posse) sobre imóvel vizinho. São em regra gratuitos, mas podem ser onerosos quando o seu titular, para os exercer, deve indenizar os prejuízos do vizinho.

Os direitos de vizinhança dizem respeito ao uso anormal da propriedade (item 2), árvores limítrofes (item 3), passagem forçada (item 4), águas (item 5), direito de tapagem (item 6) e de construir (item 7). Entre o primeiro e os demais direitos de vizinhança, há uma diferença a apontar: enquanto naquele o dever correlativo se expressa por um comportamento do ocupante do imóvel vizinho, nestes é o bem que suporta a limitação (Lopes, 2001:594). Em outros termos, quando o conflito de interesses originado da vicinalidade diz respeito ao uso dado ao bem, interessa, para o superar, checar sua normalidade ou anormalidade. Não sendo o uso a origem do conflito, deverão ser levadas em conta as características físicas dos imóveis vizinhos.

2. Uso anormal da propriedade

O exercício do direito de propriedade não pode prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam os imóveis vizinhos. Ninguém pode, por exemplo, promover festas ruidosas em sua residência, a não ser de modo esporádico; não se tem o direito, ademais, de criar animais domésticos em grande número; ou estocar combustíveis – tais comportamentos potencialmente põem em risco a segurança, o sossego ou a saúde dos vizinhos. Quando a norma de convivência que lhes proíbe é desobedecida, caracteriza-se o uso anormal da propriedade; um abuso de direito. Nesse caso, os prejudicados podem requerer ao Poder Judiciário que ponha fim às interferências nocivas. Trata-se do direito de cessação de interferências prejudiciais à segurança, sossego e saúde que todo proprietário ou possuidor titulariza em relação aos vizinhos (CC, art. 1.277)– seguramente o mais importante dos direitos de vizinhança.

Na aferição da normalidade ou anormalidade do uso da propriedade, deve o juiz se pautar pelos hábitos gerais das pessoas, levando em conta o nível de educação e a realidade econômica dos diretamente envolvidos, bem como o ambiente (urbano ou rural, residencial ou comercial etc.) em que a interferência se dá. Nada há de anormal, por exemplo, nos pagodes que acompanham os churrascos dominicais feitos nas lajes das casas, nos bairros periféricos das maiores cidades brasileiras. Também é normal a realização de festas esporádicas, mesmo que ruidosas e demoradas, para comemoração de aniversários. Os vizinhos não podem reclamar, a menos que a frequência de tais eventos ou os distúrbios que causam ultrapassem o patamar razoável ditado pelos hábitos contemporâneos. Já a instalação de oficina mecânica em zona residencial ou a realização de obras em unidade de edifício comercial durante o horário de expediente são exemplos de uso anormal da propriedade, a respeito dos quais os lesados têm o direito de pleitear em juízo a cessação.

Na maioria das vezes, o uso anormal da propriedade também configurará infração a postura administrativa, como desrespeito ao zoneamento ou ao regulamento de ruídos. Ao vizinho lesado poderá ser útil demonstrar que a prática abusiva e ilícita importa também a responsabilização administrativa, mas, a rigor, seu direito de cessação é autônomo. Quer dizer, independentemente da configuração de infração administrativa, tem ele o direito privado de obstar práticas que importem interferência nociva. Em consequência, mesmo que ela provenha de ato totalmente regular sob o ponto de vista do direito público, o vizinho poderá obter em juízo sua cessação, se demonstrar o prejuízo à segurança, sossego ou saúde. Por exemplo, a instalação de um heliponto pode ter sido autorizada pelas autoridades municipais e aeronáuticas e atender a todos os requisitos para seu regular funcionamento...

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6 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153085998/capitulo-47-direitos-de-vizinhanca-quinta-parte-direito-das-coisas-curso-de-direito-civil-vol-4-ed-2020