Curso de Direito Civil: Contratos

Curso de Direito Civil: Contratos

Capítulo 31. Contrato de Locação

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

1. Conceito de locação

Locação é o contrato em que uma das partes cede temporariamente o uso e fruição de um bem infungível à outra, que, em contrapartida, obriga-se a pagar uma remuneração (designada, grosso modo, aluguel). Pode denominar-se também arrendamento, expressão utilizada com frequência quando o objeto locado é imóvel rural no qual se explora atividade econômica. A parte cedente é chamada locador, senhorio ou arrendador; a cessionária, locatário, inquilino ou arrendatário. Trata-se de contrato consensual, para cuja constituição não exige a lei nenhuma forma específica ou a tradição da coisa locada.

O objeto da locação é o uso e gozo de bem infungível. O uso consiste no direito de extrair da coisa usada, direta ou indiretamente, todas as comodidades que ela proporciona. Alguém usa uma casa quando nela se abriga, descansa, alimenta-se, recebe os amigos, guarda seus bens. Quem se aproveita de algo para o que serve uma casa, faz uso dela. Como dito, o aproveitamento pode ser direto ou indireto. Aquele que faz de um apartamento sua morada, usa-o diretamente. Mas se nele acomoda membros da família (pais ou filha, por exemplo), o uso é indireto. Gozo, a seu turno, significa o direito de explorar economicamente a coisa. É sinônimo de fruição. Goza de um bem a pessoa que dele extrai frutos ou produtos. Fruir imóvel rural, por exemplo, consiste em plantar, criar frango ou gado, produzir leite ou explorar qualquer outra atividade econômica no local, com o objetivo de auferir lucro. O objeto do contrato de locação pode ser apenas o uso (locação para fins residenciais sem autorização para sublocação), somente a fruição (locação para fins não residenciais) ou os dois (locação mista ou para fins residenciais em que se admite a sublocação).

Na locação, cede-se o uso ou gozo, mas não de forma ilimitada. Principalmente em relação à fruição, o locatário não é livre para dar à coisa infungível locada a destinação que bem entender. Muito pelo contrário, ele só pode explorar economicamente o objeto da locação se a tanto estiver autorizado pelo contrato.

Como se percebe com facilidade, a cessão do uso e gozo de um bem importa a transferência de sua posse direta do locador ao locatário. Usar ou fruir certa coisa é igual a possuí-la. Nenhum problema há, portanto, em referir-se à locação como negócio jurídico contratual de cessão temporária e onerosa da posse direta de bem infungível. Reconheço que tradicionalmente tem-se evitado essa formulação para definir o contrato, na lei e na doutrina. Não há razões, contudo, para descartá-la ou condená-la. O locador, quando é o proprietário do bem, conserva a propriedade e a posse indireta em suas mãos e transfere a direta ao locatário. O único meio de ceder o uso ou fruição de coisa infungível é a entrega da posse.

Contrato de locação é aquele em que uma das partes (locador), titular da posse de um bem infungível, cede temporariamente o uso e fruição deste à outra (locatário).

Em vista do objeto da locação, só pode ser locador aquele que titulariza o direito de uso e gozo sobre o bem infungível. Com efeito, só pode ceder um direito o seu titular. Quem não pode usar ou fruir certo bem não está em condições jurídicas de ceder (de modo lícito, bem entendido) o uso e gozo desse bem. Simplesmente lhe falta o que ceder. Em geral, por isso, os locadores são os proprietários das coisas locadas. Definindo-se propriedade como o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar determinado bem, percebe-se que o proprietário sempre pode ser locador; sempre tem entre os direitos enfeixados na propriedade o de uso e gozo, cedíveis via contrato de locação. Em outros termos, quem titulariza a propriedade de um bem sempre pode locá-lo.

Além do proprietário, pode ser locador qualquer outro sujeito titular do uso e gozo do bem a ser dado em locação. O usufrutuário, por exemplo, pode locar a coisa objeto de usufruto; o credor anticrético, também; até o locatário pode excepcionalmente sublocá-la. São exemplos de sujeitos que podem ceder o uso ou gozo de bens sobre os quais não titularizam a propriedade, mas outro direito. O usufrutuário, durante o prazo de duração do usufruto, tem entre seus direitos os de usar e perceber os frutos do bem ( CC, art. 1.394). O credor anticrético, por sua vez, titulariza direito real de garantia que lhe confere a prerrogativa de fruir bem imóvel do devedor ou de terceiros em compensação do seu crédito ( CC, art. 1.506). Por fim, o locatário de imóvel urbano, se autorizado por escrito e previamente pelo locador, pode sublocar o bem a outrem (Lei n. 8.245/91, art. 13).

Para locar é necessário, em suma, titularizar o direito de uso e fruição do bem.

O locatário, por sua vez, pode ser qualquer sujeito de direito; pode ser até mesmo o proprietário do bem nas hipóteses em que não titulariza o uso e gozo da coisa. Nada impede, por exemplo, que o proprietário loque do usufrutuário o bem que lhe dera em usufruto, se tem interesse em alugá-lo – embora se trate de situação reconhecidamente rara.

Os elementos essenciais para a caracterização da locação são três: onerosidade, temporalidade e infungibilidade do objeto. A cessão contratual do uso e gozo de bem infungível sem a contrapartida da remuneração pelo cessionário é comodato, e não locação. Esta somente se caracteriza quando houver remuneração pela transferência da posse. O locatário, assim, tem a obrigação de pagar ao locador o aluguel convencionado (item 5). Além disso, é da essência desse contrato a temporalidade da cessão do uso e fruição. Se o objetivo das partes é a cessão desses direitos de forma definitiva, talvez o melhor instrumento contratual para tanto seja a compra e venda. A locação contrata-se com prazo determinado ou indeterminado. Nos dois casos, o locatário obriga-se a restituir o bem ao locador ao término do vínculo contratual (item 6.3). Por fim, só são admissíveis como objeto de locação bens infungíveis. A cessão do uso e gozo de coisa infungível configura contrato diverso: o mútuo. Alguma doutrina trata como locação a cessão remunerada ad pompam et ostentationem da posse de coisa fungível, ou seja, feita com o objetivo de o locatário exibi-la numa festa ou noutro evento público (Monteiro, 2003, 5:155), hipótese que é, para mim, mútuo oneroso. Desse modo, em qualquer locação, o locatário é empossado num bem determinado e tem a obrigação de restituir ao locador exatamente o que dele recebera em locação, e não algum outro de igual gênero, qualidade e quantidade.

2. Questões de ordem

Antes de prosseguir, tenho duas questões de ordem.

Primeira. Em relação à última nota essencial da locação referida ao término do item anterior (a infungibilidade do objeto) e com o objetivo de contextualizar melhor o quanto se afirmou sobre o conceito desse contrato, prevenindo dissensões inúteis, convém fazer uma pequena digressão de natureza histórica.

O direito romano reunia na definição de locação (locatio conductio) três contratos de objetos distintos. O primeiro consistia na locação de coisa (locatio conductio rei); o segundo, na prestação pelo locador de um serviço ao locatário (locatio conductio operarum); o terceiro, por fim, na realização pelo locador de obra encomendada pelo locatário (locatio conductio operis). A reunião num só conceito desses três tipos de contratos refletia o modo escravagista de produção existente na Antiguidade. Como todo o trabalho envolvido na prestação de serviços era feito por escravos, os seus donos alugavam-nos à semelhança das coisas (cf. Gomes, 1959:302/303). Na locação de obras, por outro lado, a importância maior recaía sobre os instrumentos e materiais empregados e não sobre as pessoas (escravos) que a executavam. Considerava-se, assim, que o empreiteiro era o locador de seus instrumentos e materiais, e o dono da obra, o locatário (cf. Alves, 1965, 2:177).

A reunião num conceito único de contratos tão díspares como a locação de coisa, de serviços e de obras sobreviveu à superação do modo escravagista de produção e inspirou até mesmo a codificação oitocentista dos países de tradição românica. Nela, a única evolução significativa era a inversão das posições do empreiteiro e do dono da obra, passando o primeiro a ser chamado de locatário e o último, de locador. Em alguns códigos editados ao longo do século XX (assim o de obrigações polonês e os civis chinês e italiano), adotou-se a solução preconizada pela doutrina francesa de restringir-se o conceito de locação apenas para a de coisas, chamando-se a de serviços de prestação de serviços, e a de obra, de empreitada (Pereira, 1963, 3:238/239).

No Brasil, o Código Bevilaqua reproduziu, já no início do século passado, a antiquíssima formulação do direito romano, reunindo os três contratos em seções próprias de um único capítulo sobre locação. O Código Reale, porém, em sintonia com a tendência salutar dos mais recentes diplomas civilistas, rompe a tradição. Passa a chamar de locação apenas a cessão do uso e gozo de coisas infungíveis. O rompimento com a anacrônica forma de tratar a matéria, malgrado tenha parecido irrelevante para alguns autores (Rodrigues, 2003, 3:221; Diniz, 2003, 3:246/300), deve ser prestigiado. Neste Curso, locação tem sempre por objeto o uso e gozo de bem infungível. Não é nunca referência aos contratos de prestação de serviços ou empreitada.

Os códigos civis oitocentistas, inclusive o brasileiro de 1916, reproduziam a tradição do direito romano de reunir num único conceito de “locação” três diferentes contratos: a locação de coisa, a de serviços e a de obras. Atualmente, no Brasil, o Código Civil distingue essas modalidades contratuais, de modo que locação tem sempre por objeto o uso e gozo de uma coisa infungível, e não mais de serviços ou obra.

Segunda. No Código Civil, encontram-se normas aplicáveis a certas hipóteses de locação. Por outro lado, uma importante lei ordinária (Lei n. 8.245/91 – Lei de Locação Predial e Urbana – LLPU) rege a locação de imóveis urbanos, à qual não se aplica o Código Civil (art. 2.036). A locação residencial, a área mais sensível, sob o ponto de vista econômico e social, associada a esse contrato, é espécie de locação predial urbana e, portanto, encontra-se regida pela LLPU e não pelo Código Civil. A didática aqui recomenda proceder-se ao exame primeiro dessa espécie de locação, não só em vista de sua maior complexidade, mas também pela constância com que se revela no cotidiano de vários profissionais do direito. Bem compreendidas as regras da locação predial urbana de fins residenciais, são com mais facilidade examinadas as aplicáveis aos demais tipos desse contrato.

É a metodologia que sigo. De início, cuido exclusivamente da locação residencial de imóvel urbano (itens 3 a 5) para, na sequência, tratar de outras modalidades de locação (itens 6 e 7).

3. Locação residencial de imóvel urbano

Imóveis são tradicionalmente vistos pelos brasileiros como uma alternativa segura de investimento. Muitas pessoas destinam suas disponibilidades financeiras à aquisição de casas, lojas ou escritórios, visando contar na velhice com os rendimentos do aluguel para a complementação da aposentadoria. A baixa autoestima de grande parte dos brasileiros reflete-se também na pouca confiança que costuma depositar em sua moeda. A memória de confiscos e processos inflacionários do passado dificulta investimentos em ativos financeiros (fundos bancários, por exemplo). A fragilidade de nossa economia e do mercado de capitais, ecos do boom dos anos 1970, e a desconfiança geral nutrida em relação à classe dos empresários minam a alternativa do investimento em ações. De outro lado, a sensação de segurança associada à propriedade imobiliária estimula a …

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
19 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1153086394/capitulo-31-contrato-de-locacao-quarta-parte-direito-dos-contratos-curso-de-direito-civil-contratos