Instituições de Direito Civil - Vol. 3 - Ed. 2019

Capítulo XIII. Formas Pelas Quais a Propriedade se Apresenta

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

147. Propriedade em condomínio

A propriedade em condomínio pressupõe mais de um titular, mas o condomínio não é uma espécie nova de direito real. É o mesmo direito de propriedade, típico, previsto em numerus clausus - CC 1225 I -, apenas, titularizado por mais de uma pessoa. Nesse sentido, da formatação da propriedade em condomínio pelo direito germânico, cada proprietário individualmente é proprietário absoluto (condomínio in solidum [ Gesammteigentum ]).

Em geral, o condomínio do direito civil é de natureza transitória, isto é, pro diviso . A doutrina e a jurisprudência, por vezes, aludem à terminologia condomínio tradicional para referir-se ao direito de propriedade que mais de uma pessoa titulariza sobre a mesma coisa. É a copropriedade , que pode incidir sobre quaisquer espécies de bens, móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos. Os condôminos são proprietários da coisa como um todo, até procederem à divisão do bem, quando possível ( CC 1320 ). Pela divisão do bem, portanto, dá-se a forma mais singela de cessação do condomínio transitório.

Se a coisa for indivisível, cessa o condomínio quando um dos consortes, a qualquer tempo, assim o requerer, concentrando nas mãos de apenas um dos donos a inteireza do bem objeto de propriedade (ocorrência que se dá, na maior parte das vezes, por meio de contrato de alienação da parte, ou partes comuns para apenas um adquirente, que passa a ostentar a posição jurídica de único titular), ou pela venda da coisa comum, em hasta pública, ou não, com divisão do preço entre os antigos condôminos, na proporção de suas partes.

O condômino não pode dar a terceiro alheio ao condomínio a posse, uso ou gozo do bem coletivo, sem o consentimento dos demais, segundo a regra do CC 1314 par. ún. Além disso, os condôminos têm o direito de preferência na aquisição da parte ideal eventualmente posta à venda por outro cotitular. Portanto, se um dos condôminos quiser alienar sua cota-parte, deverá dar preferência aos demais consortes ( CC 504 ). 1

O condomínio de propriedade horizontal tem natureza diversa. As partes comuns não são passíveis de divisão, à vista de sua natureza peculiar, pro indiviso . A indivisão das partes comuns está consubstanciada na própria essência dessa qualidade de propriedade e decorre da lei que regulamentou a propriedade horizontal (L 4591/64). Difere ainda do condomínio do direito civil, no que tange à temporariedade. Enquanto o condomínio tradicional tem caráter temporário, o condomínio em edifícios por planos tende à perpetuidade. A menos que se queira argumentar com o eventual e raro fato de uma só pessoa adquirir do incorporador o edifício inteiro. Neste caso, não há que se falar em propriedade horizontal, por ausência de objeto.

A relação entre condomínio e condôminos não ostenta caráter contratual, por isso não há que se cogitar sobre equilíbrio na relação. Lucratividade também é conceito totalmente estranho à atividade condominial, tanto, que, atualmente, não resta outra opção aos condomínios senão a instituição de fundos destinados a suprir a falta de recursos enfrentada por eles. Entre condôminos, as deliberações são tiradas de acordo com a conveniência da maioria, pelo que se há de pensar na massa condominial como um todo que precisa da colaboração econômica e financeira de cada condômino para manter a sua sobrevivência. O síndico eleito pela assembleia geral representa processualmente o condomínio, enquanto essa eleição não for anulada pela via judicial, ou por deliberação de outra assembleia dos condôminos. O condomínio tem personalidade judiciária 2 e não personalidade jurídica. Isto quer significar que, embora não seja pessoa , pode atuar como parte processual , a exemplo do que se passa com a massa falida, o espólio etc.

147.1. O uso da coisa pelo condômino

A forma como os condôminos se servem da coisa cotitularizada é uma das dificuldades que o condomínio apresenta, porque, no dizer de Antunes Varela, o uso do bem cotitularizado é fonte frequente de litígio . 3

O condomínio pressupõe que diversas pessoas tenham propriedade comum sobre uma coisa fisicamente indivisa. O direito de cada condômino, pela sua quota, se estende sobre toda a coisa, de sorte que o proprietário tem "em parte, o domínio de toda a coisa, sem dividir" (D. 13, 6: sed totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere ). Em boa hora o sistema expurgou a expressão "livremente", que constava do CC/1916 623 I, completamente incompatível com o fato de que o direito do condômino de usar a coisa conforme o seu destino deve ser limitado pelo direito igual dos outros coproprietários ( concursu fiunt partes ). Impõe-se no uso da coisa comum a lealdade entre condôminos, que desenha o modo peculiar como se convencionou tolerar o uso da coisa comum pelos coproprietários.

O CC 1314 celebra a forma como se exerce o direito de propriedade em cotitularidade: "Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la." Parágrafo único: "Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros." Além disso, sem o consentimento dos demais, o condômino pode alienar ou gravar a sua quota parte ideal, mas - em caso de alheação - tem obrigação de dar preferência, a tanto por tanto, aos outros condôminos ( CC 504 ).

A regra principal em matéria de condomínio é a que se vê no CC 1314 caput , que reza que entre as faculdades conferidas aos condôminos está, expressamente, a de alhear a respectiva parte indivisa, ou gravá-la. Se a coisa sobre a qual pende a propriedade comum é indivisível, entretanto, impõem-se outras considerações, como, por exemplo, a constante do CC 504 , que alcança somente o condomínio de coisas indivisíveis. 4

Direito de inovar o condômino não tem, a não ser com o consentimento dos outros ( CC 1314 par. ún.). Inovar significa realizar obras novas, que modificam substancialmente ou formalmente a coisa comum, obras essas exorbitantes da esfera do uso e gozo do direito próprio de condômino. Caso o condômino contrarie a proibição legal, podem os demais obrigá-lo a exigir a supressão ou destruição das inovações, para que a coisa comum volte ao estado anterior e para que haja o ressarcimento dos danos ou prejuízos que eventualmente tenham sido causados.

Na eventualidade de conflitos, as partes devem se encaminhar para a solução da pendência, pela melhor forma possível:

a) cessação do condomínio : se os condôminos não têm mais interesse na continuação do condomínio, devem fazer cessar a copropriedade pela ação de divisão (na hipótese de ser divisível a coisa), ou pela venda (em hasta pública ou não), caso a coisa seja indivisível ou, mesmo sendo divisível, sua divisão a tornar imprópria para o uso; e

b) continuação do condomínio : celebrado ajuste para permitir o uso e gozo harmonioso da coisa comum ( CC 1323 ) pelos condôminos.

147.2. Condomínio que decorre de sucessão causa mortis

Mesmo antes do inventário e da partilha dos bens, os herdeiros se tornam proprietários dos bens que outrora estavam alojados no patrimônio do de cujus . Isso porque a herança transmite-se aos herdeiros legítimos desde a abertura da sucessão, ou seja, com a morte da pessoa, em consagração ao princípio da saisine . A investidura do herdeiro se dá de forma automática e imediata, independentemente de o herdeiro ter conhecimento de sua qualidade, ou do fato da morte do autor da herança.

Mesmo os direitos reais sobre coisas móveis transmitem-se pelo princípio da saisine ao novo proprietário, independentemente da tradição, não incidindo, nesse caso, o CC 1226 , que alude às transmissões por atos entre vivos.

Existe condomínio, ou copropriedade, entre pessoas que receberam por herança bens que não comportam divisão cômoda, ou que temporariamente ainda não foram divididos: não foram, ainda, objeto de partilha, mas serão, oportunamente, inventariados.

Não se deve confundir, entretanto, essa primeira hipótese com a segunda que, como se disse, se dá antes da partilha dos bens inventariados. Antes da partilha de bens, outrora de propriedade do autor da herança, há "estado transitório de comunhão geral de bens ou universalidade" entre herdeiros, ou universalidade jurídica decorrente da abertura de sucessão, como, aliás, já previa o CC/1916 57 ( CC 89 a 91), que continha afirmação técnica precisa que não necessitava vir escrita para ser concebida como verdadeira.

Assim, morto o autor da herança, todos os seus bens formam universalidade jurídica que incontinenti transmite-se para os herdeiros (a isto se denomina comunhão geral de bens entre herdeiros ); depois da partilha, caso haja bens que não possam ser partilhados, em decorrência de indivisibilidade real, ou de impossibilidade de divisão cômoda e, também, não couberem na parte do cônjuge ou companheiro supérstite ou no quinhão de um só herdeiro, pode-se criar condomínio entre os herdeiros a quem por partilha o bem foi atribuído, até que seja vendido judicialmente, ou adjudicado, partilhando-se o valor apurado, a não ser que haja acordo para que sejam adjudicados a todos ( CC 2019 e CPC 649).

Para pôr fim à universalidade - coisa incorpórea -, promove-se a partilha ( actio familiae erciscundae ); para por fim ao condomínio - coisa corpórea -, promove-se a divisão ( actio communi dividundo ), ou a venda da coisa comum, ou, ainda, a sua adjudicação ( CC 2019 ). 5

Muitas questões surgem no curso do inventário e podem suscitar soluções jurídicas para evitar o locupletamento de um herdeiro, em detrimento de outros. Por exemplo, herdeiro que ocupa prédio do espólio, em que passou a residir sozinho, está obrigado a pagar aluguéis aos demais coerdeiros. 6

147.3. Condomínio necessário e limites da propriedade

O CC 1327 a 1330 cuida do denominado condomínio necessário. É o que existe em virtude da propriedade comum de lindeiros, quanto à meação de paredes, cercas, muros e valas. Regula-se pelo disposto no CC 1297 e 1298 e CC 1304 a 1307.

A matéria é interessante, porque trata, muitas vezes, de pôr em prática as soluções sobre questões cotidianas e frequentes da experiência jurídica e suscita as mais diversas controvérsias, pela diversidade de hipóteses que pode apresentar. 7

O CC 1327 chama de condomínio por meação a porção de construção destinada à divisão de imóveis de donos diferentes. Assim, o muro que separa duas propriedades, fazendo a divisória dos terrenos, não se presta à utilização por um dos condôminos, para edificação, a não ser se com autorização dos donos dos prédios confinantes. 8 A finalidade da construção destinada à separação dos terrenos (muro, cerca, vala, paredão, parede) é a de extremar uma propriedade da outra, respeitando a linha divisória. Logo, não está o condômino autorizado a desrespeitar os limites de sua propriedade, invadindo o terreno do outro. O prejudicado tem contra o vizinho os interditos possessórios.

O custo da obra destinada ao levantamento do marco divisório (e, portanto, o custo de obra para a construção de bem que será objeto de condomínio necessário), nos limites das propriedades, deve ser suportado por ambos os lindeiros. O direito de construir, dentro de suas divisas, inerente ao direito de propriedade, segue os regramentos das posturas municipais e o respeito ao direito de vizinhos. Por isso, toda construção destinada a firmar marcos divisórios entre dois prédios pressupõe-se em condomínio por meação entre os vizinhos, respeitados, de um lado, a necessária divisão dos custos da construção e, de outro lado, a necessária preservação da funcionalidade e da higidez da divisória, com uso regular pelos lindeiros ( CC 1304 a 1308).

Não havendo …

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
24 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1166914895/capitulo-xiii-formas-pelas-quais-a-propriedade-se-apresenta-instituicoes-de-direito-civil-vol-3-ed-2019