Capítulo XV. Direitos de Vizinhança

156. A propriedade obriga A responsabilidade do vizinho é objetiva. Ela decorre do dever correspondente ao direito fundamental previsto na CF 5.º XXII e 170 III: a propriedade obriga . A inspiração dogmática de nosso texto vem da Constituição alemã de 1919 ( Constituição de Weimar), que no art. 153, in fine , estabeleceu, por inspiração dos civilistas Martin Wolff 1 e Otto von Gierke, 2 os princípios de que "a propriedade obriga" ( Eigentum verpflichtet ) e da "função social da propriedade" ( Gebrauch nach Gemeinem Besten ). No condomínio, e nas questões alusivas ao direito de vizinhança entre condôminos, o primeiro e mais importante consectário dessa regra é o respeito pelo condômino ao direito de propriedade dos demais, que, no contexto da regra ora analisada ( CC 1337 ), privilegia os que se pautam de acordo com os ditames da convenção condominial, da lei e da ordem. Argumentos que possam afastar a culpa do condômino pelas faltas ( v.g. , não é o condômino o responsável pela perturbação da vida condominial, mas um parente doente; seu trabalho lhe impõe o uso daquela espécie de equipamento, para cujo deslocamento, todas as manhãs, ele é obrigado a fazer o barulho que incomoda os demais etc.), não, necessariamente, o socorrem. Os danos causados por vizinhos têm de ser ressarcidos por aquele que os causa e por quem deles se aproveita, por exemplo, obtendo lucros. 3 A reparação das perturbações anormais da vizinhança não está subordinada à existência de uma intimação preliminar. 157. Abuso de direito Alvino Lima, ao se reportar à teoria da culpa na relação entre vizinhos, verifica que a extensão do conceito de culpa se amplia a discussões que se apegam somente às palavras, fugindo dos fundamentos reais das construções doutrinárias. Refere-se ao critério fixador de culpa colocado por Leyat, que "se traduz pelo excesso do dano, cuja determinação depende exclusivamente de dados objetivos e não subjetivos", sendo certo que "existe uma culpa própria da vizinhança, denominada de culpa da imissio , que se refere à transposição dos limites das propriedades causando um dano não tolerável entre vizinhos". Acrescenta, ainda, baseado na teoria de Maurice Picard, que "não se pode usar a propriedade senão em condições habituais da época e atendendo à situação da mesma, e mesmo não agindo, deve o proprietário reparar os danos causados, porquanto fazendo de sua propriedade um uso excepcional, destrói a relação de equilíbrio entre as partes vizinhas. (...) que a culpa não consiste no ato nocivo, mas na recusa de uma reparação do dano por incômodo excepcional, sofrido pelo vizinho". 4 Para ele "a teoria da imissio sob o critério da anormalidade ou intolerância, em virtude do dano excessivo sofrido pelo proprietário vizinho é a consagração da responsabilidade sem culpa, não se indagando nem se admitindo a escusa da responsabilidade sob o fundamento de que todas as precauções foram tomadas para evitar qualquer lesão do direito alheio. O critério da anormalidade e da intolerância é objetivo, atendendo ao local, situação e natureza do imóvel". 5 A ausência de intenção de causar prejuízo, ou a ausência de prova dessa intenção não interferem no reconhecimento da anormalidade do uso da propriedade, porque a doutrina admite a responsabilidade objetiva do proprietário, ou seja, na responsabilidade alicerçada na noção objetiva do abuso. 6 Os juristas têm se preocupado em saber qual o limite do uso regular do imóvel e aceitam como critério o da normalidade. Por sua vez, a jurisprudência tem firmado que a ocorrência do mau uso da propriedade deve ser examinada em função da normalidade, ou não, da utilização (RT 470/106). Assim também, o uso lícito da propriedade vizinha, desde que se torne mal pelo excesso, pela exorbitância, e cause dano, incide na possível órbita processual da ação cominatória (RF 116/432). 158. Dono da obra e construtor em face do vizinho Respondem solidariamente o construtor que causa danos ao prédio vizinho e o dono da obra. Trata-se de responsabilidade objetiva , porque independe de culpa e decorre simplesmente da nocividade da obra. 7 O fundamento dessa responsabilidade é a transposição dos limites da propriedade, causando um dano não tolerável entre vizinhos ( imissio ). O construtor que pagar os danos ao prejudicado tem direito de regresso contra o dono da obra, que é o principal responsável. 159. O dever de indenizar Os chamados direitos de vizinhança aludem à nomenclatura jurídica de uma série de posições jurídicas de vantagem e de desvantagem provenientes do CC, de legislação esparsa de proteção à propriedade, do meio ambiente, do ECid e de regulamentos administrativos. A evolução da responsabilidade civil do proprietário chega aos nossos tempos afastando discussões do elemento culpa, numa tentativa de evidenciar a necessidade da reparação efetiva do dano. Essa mudança deve implicar uma alteração de postura dos vizinhos frente aos atos excepcionais a serem realizados em suas propriedades, tornando-os mais atentos, precavidos e cordatos, no intuito de que evitem extrapolar os limites do razoável nas relações cotidianas com os seus vizinhos. 160. Passagem forçada O instituto da passagem forçada ( CC 1285 ) é de direito real e se insere no contexto das chamadas obrigações propter rem , ou seja, obrigações que decorrem da coisa. É instituto do chamado direito de vizinhança e atende à específica necessidade de o dono do prédio encravado ter acesso à via pública, fonte ou porto. O direito à passagem forçada decorre da necessidade natural do ir e vir das pessoas, que não pode ser obstado pelo direito real de propriedade, bem como decorre da necessidade de abastecimento ou de escoamento de produção. Apesar de a doutrina valer-se do termo servidão legal para referir-se à passagem forçada, ela não se confunde com o instituto denominado servidão ( CC 1225 III, CC/1916 674 II), que se constitui em uma das espécies do chamado ius in re aliena , nem se confunde com a denominada servidão de caminho , que é instituto do direito público e tem natureza jurídica de limitação administrativa. Martin Wolff. Reichsverfassung und Eigentum cit., 1923, n. III, p. 10. Otto von Gierke. Deutsches Privatrecht cit., v. I, § 28, I, p. 255 e § 28, I, p. 319; v. II, § 120, V, p. 365 e § 125, III, p. 408. Nesse sentido: Carlos Roberto Gonçalves. Responsabilidade civil , 8. ed., São Paulo: Saraiva, 2003, n. 70, p. 416 et seq. Alvino Ferreira Lima. Culpa e risco , 2. ed. atual. por Ovídio Rocha Barros Sandoval, São Paulo: Ed. RT, 1998, p. 90 a 98. Lima. Culpa cit., p. 167 a 178 e 310/331. Neste sentido: Cláudio Antonio Soares Levada. O abuso e o novo Código Civil brasileiro, Jundiaí: Centro Universitário Padre Anchieta, 2007, p. 83; Carlos Alberto Dabus Maluf. Limitações ao direito de propriedade, São Paulo: Ed. RT, 2005, p. 63. . Lima. Culpa cit . , p. 167/178 e 310/331; Gomes. Dir eitos Reais cit., 2004, p. 191.

Instituições de Direito Civil - Vol. 3 - Ed. 2019

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156. A propriedade obriga

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