Instituições de Direito Civil - Vol. 3 - Ed. 2019

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Capítulo XLI. Atividade Registrária Imobiliária e Sua Funcionalidade

Capítulo XLI. Atividade Registrária Imobiliária e Sua Funcionalidade

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369. O fundamento da atividade registrária imobiliária

A atividade registrária imobiliária encontra seu fundamento na necessidade de institucionalização da forma como civilmente a propriedade e os direitos reais sobre bens imóveis (na maioria dos casos) se constituem e se provam. O autor tem o ônus de provar, de forma cabal, a atualidade de sua propriedade e a individuação perfeita da coisa sobre a qual recai seu direito, 1 e não há forma melhor e mais eficiente para isso que aquela que se revela pela formalidade da transcrição do título, no registro imobiliário.

Há uma conexão forte entre o direito de propriedade e o direito de crédito, mercê da responsabilidade civil que encontra limites no patrimônio do devedor e ao talante da segurança jurídica, que algumas estruturas do sistema concedem à propriedade, mormente à propriedade imóvel, que pelo sistema registrário dota o proprietário e o credor de mecanismos jurídicos bem elaborados de freios, contrapesos e segurança. 2

A identificação plena da coisa que se quer reivindicar em juízo é um requisito fundamental sem o qual não pode prosperar nenhuma ação real. 3 Tal fato já sinaliza a importância do registro imobiliário, em que estão os dados que permitem, a toda a gente, acesso à identificação plena da coisa que é objeto de direito real.

A propriedade recai sobre coisas, ou seja, sobre aquilo que carece de personalidade –no dizer preciso do antigo Código Civil português – e o direito real sistematiza regras de organização civil da propriedade 4 , de que o direito registrário participa fundamentalmente.

O estudo dos direitos reais, conforme ensina Lafayette 5 , congrega tradicionalmente o estudo da posse, do domínio, dos meios de adquiri-lo e dos direitos reais separados do domínio (iura in re aliena). O registro imobiliário, por sua vez, objeto de uma disciplina mais ampla, denominada direito registrário, cuida primordialmente da forma como se organiza a propriedade e, por isso, está umbilicalmente ligado ao direito das coisas: “O princípio da fé pública, que dá força probante relativa ao registro, vem consagrado pelo nosso Código no art. 859: ´Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu ou transcreveu´”. 6

O CC de 2002 não repetiu essa assertiva, mas a afirmação continua a repercutir no sistema, que acolhe o princípio da fé pública, porque o registro dá ao domínio a força de que necessita para os variados actos da vida jurídica, e econômica, no dizer de Lysyppo Garcia. 7

De toda a maneira, a propriedade é tema de grande interesse jurídico e político, compõe o rol dos direitos fundamentais do homem, na Carta de 1988, e é aceita por todas as escolas jurídicas, que reconhecem “a legitimidade do princípio; a discórdia só surge, e enérgica, sediciosa, profunda, na maneira de organizá-la”. A herança portuguesa que marca o direito registrário no Brasil é de considerar a propriedade um direito individual. 8 “O domínio é susceptível de se dividir em tantos direitos elementares quantos são as formas por que se manifesta a atividade do homem sobre as coisas corpóreas. E cada um dos direitos elementares do domínio constitui em si um direito real; tais são os direitos de usufruto, o de uso, o de servidão. Formam iura in re”. 9

Por causa dessa importância da organização da propriedade, que repercute vivamente na forma como o direito de propriedade pode ser exercido institucionalmente, “um princípio devem todos ter em vista, quer oficial do registro, quer o próprio juiz: em matéria de registro de imóveis, toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao registro, de modo que toda a propriedade imobiliária e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime do registro imobiliário e participem dos seus benefícios”. 10

Além disso, o registro imobiliário guia o intérprete para decifrar numerosos pontos de interesse do direito de obrigações, mormente para a elucidação do sujeito passivo de cobranças lastreadas em obrigações propter e ob rem, sendo essa uma de suas funções com grande impacto patrimonial. É dever jurídico do adquirente de bem imóvel promover o registro de seu título ( LRP 169). Se não o fizer, salvo ocorra caso fortuito ou força maior, ou culpa exclusiva da vítima, e dessa conduta decorrer dano ao transmitente ou a terceiro interessado, de natureza patrimonial ou extrapatrimonial, terá que ressarcir tais danos, visto que terá agido com culpa in re ipsa. 11 Enquanto não há o registro, não há a transferência efetiva da propriedade imóvel, nos casos em que ela se efetiva pela feitura de título translativo. O alienante, que ainda consta no álbum imobiliário como dono, corre o risco de suportar ônus que já seriam da alçada do adquirente, caso este já tivesse efetivado o registro.

Esse tema repercute todos os dias na vida civil brasileira contemporânea, porque a ação de cobrança de despesas condominiais, por exemplo, tem sido dirigida – com aprovação da jurisprudência – tanto contra aquele em nome de quem está o imóvel registrado, como contra o compromissário-comprador, mesmo quando o registro do compromisso não tenha sido feito no CRI. Nesta última hipótese, o condomínio, saindo-se vencedor da demanda de cobrança, fica impedido de penhorar direitos reais do proprietário, pois a ação dirigiu-se contra aquele que ostenta, apenas, direitos pessoais. Essa é a consequência não vantajosa para a massa condominial credora, que não tem sido considerada com a amplitude …

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jusbrasil.com.br
1 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1166914969/capitulo-xli-atividade-registraria-imobiliaria-e-sua-funcionalidade-instituicoes-de-direito-civil-vol-3-ed-2019