Contraponto Jurídico - Ed. 2019

1. Contrato Built To Suit: Em Defesa da Atipicidade do Modelo Contratual - Built To Suit

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Built to suit

Alexandre Junqueira Gomide 1

Exatamente por se tratar de uma contratação atípica, não encontra justificativa a invocação das normas protetivas da Lei 8.245/91, editada com finalidade diversa; neste âmbito, evidentemente, deve prevalecer o princípio pacta sunt servanda, diante da especificidade da contratação, voltada a assegurar o retorno do elevado investimento efetuado, e não apenas assegurar a contraprestação locatícia com base na realidade de mercado. (TJSP, AI 2191044-84.2017.8.26.0000 , rel. Antonio Rigolin, 31ª Câm. de Dir. Priv., Foro Regional VIII – Tatuapé – 1ª Vara Cível, j. 07.11.2017, Registro: 07.11.2017)

Há cerca de 15 anos, grandes e médias sociedades empresárias brasileiras, sobretudo em virtude do vertiginoso crescimento dos preços dos imóveis no país, perceberam as vantagens de desmobilizar seus ativos, de forma a empregá-los na sua própria atividade mercantil.

Nesse sentido, há mais de dez anos 2 , chamou a atenção de inúmeros investidores a oferta de grande instituição financeira para, mediante leilão público, vender parte de seus imóveis, onde se encontravam algumas de suas agências bancárias. A oferta consistia na alienação dos imóveis, garantindo-se, aos novos adquirentes, a possibilidade de se tornarem locadores dos alienantes por longo período. Trata-se de operação comumente intitulada no mercado imobiliário como sale & lease back.

Se, por um lado, a instituição financeira interessava-se pela alienação de seus ativos imobiliários, por outro, inúmeros investidores sentiram-se atraídos a se tornarem locadores em contratos firmados com grandes empresas e mediante sólidas garantias, durante longo período.

Ato contínuo e seguindo esse cenário de desmobilização de seu capital, sociedades empresárias interessadas em construir suas sedes administrativas, polos industriais, lojas comerciais, entre outros, verificaram que seria mais interessante delegar essa tarefa a terceiros, sobretudo a empresas especializadas na engenharia civil.

Nessa senda, grandes grupos empresariais perceberam as vantagens de se concentrarem tão somente em sua atividade principal, delegando os custos, a burocracia e as problemáticas de uma construção ou reforma às empresas que efetivamente tinham o know-how para tanto.

Isso porque qualquer reforma ou construção requer, em primeiro lugar, a encomenda e a elaboração de projetos arquitetônicos. Além disso, depois da finalização dos projetos, faz-se necessária sua aprovação nos órgãos públicos competentes. Em sequência, dando-se início à execução da obra, torna-se necessária a escolha da construtora que por ela ficará responsável.

Iniciada a obra, não é incomum a necessidade de revisão do projeto executivo, reexecução de serviços (muitas vezes, decorrentes de vícios construtivos), o que, quase sempre, requer inúmeras reuniões entre o dono da obra e o construtor. Somem-se a isso os atrasos normalmente ocorridos na obra, bem como a necessidade de realizar aditamentos contratuais, majorando-se os valores previamente acordados entre as partes.

Frise-se, também, que finalizada a obra, torna-se necessário, ainda, aguardar a emissão do “habite-se”, AVCB 3 , entre outras exigências dos órgãos públicos, para que a empresa possa dar início à ocupação do imóvel e, consequentemente, iniciar suas atividades.

Além disso, destaquem-se os custos envolvidos na operação de aquisição de terreno e construção da obra. Ao ter de alocar recursos financeiros na aquisição de um terreno e construção de uma obra de grande vulto, as empresas acabam imobilizando capital que poderia ser utilizado para outros investimentos.

As sociedades empresárias, portanto, que não possuem em seu objeto social as atividades da engenharia civil, preferem outorgar todas essas obrigações e custos a terceiros, de forma a receberem o imóvel pronto, mediante suas especificações, sem se preocuparem com os problemas decorrentes de qualquer obra. Ademais, há enorme economia quando não se tem necessidade de custear a aquisição e/ou construção do imóvel, ficando responsáveis apenas por uma remuneração mensal, ao longo dos anos. Os atuais tempos de crise tornam ainda mais evidente o interesse das empresas em não arcar com os custos para aquisição e construção de imóveis.

Nesses termos, como bem ressaltado por Cristiano de Souza Zanetti 4 , o contrato built to suit 5 é atrativo por permitir que cada parte persiga o próprio interesse sem perder de foco a respectiva atividade. O empreendedor geralmente atua no ramo imobiliário e, por conseguinte, detém a expertise necessária para levar a obra a efeito. O ocupante, por sua vez, pode contar com instalações construídas sob medida.

Nesse tipo de contratação, grosso modo, um dos contratantes (normalmente, intitulado proprietário, empreendedor ou, ainda, de forma menos apropriada, locador) fica responsável pela reforma ou construção sob medida ao futuro ocupante (ou também chamado, de forma menos …

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25 de Maio de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1166915711/1-contrato-built-to-suit-em-defesa-da-atipicidade-do-modelo-contratual-built-to-suit-contraponto-juridico-ed-2019