2. Registro do Contrato Built To Suit - Built To Suit

Leonardo Brandelli 1

1. Conceito e elementos do contrato built to suit

Há determinadas situações em que certas pessoas necessitam de um imóvel específico para desenvolver suas atividades e, faticamente, valoram mais a utilização do que a propriedade do bem.

Uma empresa, por exemplo, pode preferir não ter a propriedade de um bem, cujo uso necessite, por uma decisão gerencial, com vistas a não desviar o foco da expertise negocial, ou a obter um determinado benefício fiscal, na medida em que a remuneração do uso é despesa dedutível.

Pode, ainda, preferir a propriedade, mas não querer, ou não poder despender os recursos suficientes para adquiri-la, optando por adquirir o direito de uso e fruição, cujo valor de mercado é menor.

Foi o que ocorreu, por exemplo, com alguns bancos brasileiros que, na década de 2000, optaram por se desfazer da propriedade de agências, as quais continuaram a ocupar na condição de locatários.

O movimento foi fundamentalmente incentivado por um “empurrão estratégico” regulamentar do Banco Central 2 , que estipulou um percentual máximo de ativos imobilizados para as entidades financeiras 3 , com vistas a melhorar o Índice de Basileia 4 , mas, a partir daí, uma série de outras empresas seguiram o mesmo caminho.

Nesse contexto, em que o valor estratégico do uso é maior do que o da propriedade 5 , o contrato built to suit é um dos negócios jurídicos aptos a dar vazão às necessidades jurídicas e econômicas das partes.

Trata-se do contrato pelo qual alguém – o empreendedor ou investidor – obriga-se a construir ou reformar substancialmente certo imóvel, de acordo com as necessidades de uso de outrem – o usuário, obrigando-se ainda a ceder onerosamente o uso e a fruição do bem por certo tempo, mediante remuneração do uso e do investimento, a cujo pagamento obriga-se o usuário.

O usuário tem uma necessidade imobiliária específica, a qual precisa ver satisfeita sem que tenha que despender recursos com a aquisição da propriedade do bem e realização de construção ou reforma, e a qual é atendida pelo empreendedor, por uma construção taylor made.

O empreendedor constrói ou reforma substancialmente certo imóvel, de acordo com as diretrizes fornecidas pelo usuário de modo a atender suas necessidades de uso, e cede o uso por certo tempo.

O usuário, por seu turno, tem o dever de remunerar tanto o investimento que empreendedor fez para atender sua necessidade quanto o uso.

O usuário, assim, tem a possibilidade de obter o uso do imóvel que precisa, sem despender grande monta de recursos na aquisição da propriedade bem como na construção ou reforma substancial. O empreendedor tem a possibilidade de remunerar seu capital adequadamente por um investimento duradouro e seguro.

Os investimentos somente são feitos para o usuário, para atender necessidade especial sua, de modo que, ao contrário do que possa acontecer em outros contratos, como a locação, o preço de remuneração deverá ser necessariamente respeitado, sem possibilidade de retrato.

Do conceito do contrato built to suit, temos que os elementos que o compõem são (1) o acordo de vontade das partes (2) encetando a obrigação de construir e/ou reformar substancialmente 6 e, eventualmente, de adquirir certo direito real que receberá a construção ou reforma, bem como (3) a obrigação de ceder onerosamente o uso e fruição do bem por (4) certo prazo, mediante (5) o pagamento de um preço que remunere tanto o investimento feito quanto o uso.

Embora o contrato built to suit seja normalmente urbano e com fins não residenciais, nada parece haver no ordenamento jurídico que impeça seja estabelecido com finalidade urbana residencial, ou mesmo rural, seja residencial ou não.

Conquanto possa parecer que o art. 54-A da Lei 8.245/91 somente permita o built to suit urbano e não residencial, por se referir a ele expressamente, isso não ocorre, dada a atipicidade contratual.

Por ser contrato duradouro e seguro, o built to …