TÍTULO V

TÍTULO V DAS SERVIDÕES Capítulo I DA CONSTITUIÇÃO DAS SERVIDÕES Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis. * V. arts. 17 e 23, Dec.-lei 3.236/1941 (Regimelegal de jazidas de petróleo e gases naturais). * V. arts. 81 a 85, Dec. 62.934/1968 (Regulamenta o Dec.-lei 227/1967). * V. art. 7º, Dec.-lei 1.865/1981 (Ocupação provisória de imóveis para pesquisa e lavra de minérios com elementos nucleares). V. arts. 1.225, III, 1.227, 1.285 e 1.286, CC; arts. 12, 17, 29, 35, 77 e 117 a 138, Dec. 24.643/1934 (Código das Águas); arts. 59 a 62, Dec.-lei 227/1967 (Nova redação ao Dec.-lei 1.985/1940 – Código de Minas); art. 167, I-6, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos); arts. 17 e 23, Dec.-lei 3.236/1941 (Regime legal de jazidas de petróleo e gases naturais); arts. 81 a 85, Dec. 62.934/1968 (Regulamenta o Dec.-lei 227/1967); art. 7º, Dec.-lei 1.865/1981 (Ocupação provisória de imóveis para pesquisa e lavra de minérios com elementos nucleares). SUMÁRIO: I. Servidões e seu regime legal; II. Pressupostos da servidão; III. Servidão e passagem forçada; IV. Servidão administrativa. I. Servidões e seu regime legal. Não há dúvida de que o proprietário que adquire um bem imóvel obtém, naturalmente, o ius fruendi, utendi e abutendi, atributos inerentes ao domínio. Entretanto, por motivos alheios à sua vontade, muitas vezes sofre limitações que impedem a fruição natural e proveitosa da res (Dienstbarkeitein). Como explica Prütting, a servidão não se confunde com outras modalidades obrigacionais, como o arrendamento, locação ou a enfiteuse (Sachenrecht, p. 354). E mais, ao contrário do usufruto, que pode recair sobre bens móveis, a servidão recai unicamente sobre bens imóveis (Dienstbarkeiten sind nur Grundstücke). E mais, o usufruto (Niebbrauch) poderá recair, também, sobre direitos, o que é impensável em relação às servidões (Niebbrauch ist auch an bebweglichen Sachen und an Rechten möglich). A servidão surgiu, justamente, como a resposta e evolução do sistema jurídico para permitir a melhor fruição do bem imóvel. Pela definição oferecida pelo legislador, observamos claramente um elemento negativo (gravame) e outro positivo (utilização do prédio serviente. Permite-se ao titular do prédio dominante o direito de exercer certos atos que implicam uma restrição ao titular do prédio serviente (elemento positivo); desta maneira, o direito é exercido de forma comissiva. Porém, pode o titular do prédio serviente ser obrigado a não praticar certos atos que podem trazer prejuízo ao prédio dominante, situação em que aflora a atitude omissiva do prédio serviente. A servidão nasce por ato de vontade bilateral (contrato de direitos reais) ou unilateral (testamento ou usucapião) Sobre o regime jurídico e classificação das servidões, cf. Fabio Caldas de Araújo, Usucapião, p. 287-294 (3ª ed., Malheiros, 2015). II. Pressupostos da servidão. A constituição de uma servidão exige alguns pressupostos para a caracterização deste contrato de direito real. Primeiramente, a existência de dois prédios. Um deles será o serviente (dienende), ou seja, aquele servirá ao interesse do segundo, denominado de dominante (herrschende). É nula a servidão sobre prédio que pertença ao mesmo proprietário (nulli res su a servit). A servidão é inalienável, pois grava o prédio, e pela sua aderência não permite o destacamento pela alienação. Da mesma forma, será indivisível. Se o prédio serviente for dividido, a servidão não acaba e persiste sobre o imóvel dividido. Logicamente, apenas uma das partes poderá continuar afetada após a divisão, especialmente na servidão de passagem. A servidão é perene. Ela persiste como direito de aproveitamento sobre o prédio serviente (Nutzungrechte). No entanto, nada impede a sua supressão pelo não uso por mais de 10 anos, ou pela confusão. A perenidade reside em afirmar que a servidão permanecerá enquanto útil e dentro dos limites de sua constituição. Em tese, nada impede que a constituição da servidão seja estabelecida por tempo determinado, quando assumiria caráter temporário. III. Servidão e passagem forçada. A servidão é constituída por ato de vontade, que poderá ser unilateral ou bilateral. Na modalidade bilateral, existe o pressuposto de uma relação contratual entre o prédio serviente e o prédio dominante. Na modalidade unilateral, prepondera a usucapião, na qual a constituição depende do exercício unilateral de atos possessórios do titular do prédio dominante. No entanto, a servidão não se confunde com a passagem forçada. A servidão representa um melhor aproveitamento do prédio, por isso trata-se de uma faculdade. A passagem representa um direito potestativo do titular do prédio encravado, com natureza compulsória e que permite indenização: “Apesar de apresentarem naturezas jurídicas distintas, tanto a passagem forçada, regulada pelos direitos de vizinhança, quanto a servidão de passagem, direito real, originam-se em razão da necessidade/utilidade de trânsito, de acesso. Não identificada, no caso dos autos, hipótese de passagem forçada ou servidão de passagem, inviável a proteção possessória pleiteada com base no alegado direito. A servidão, por constituir forma de limitação do direito de propriedade, não se presume, devendo ser interpretada restritivamente” (STJ, REsp 316045/SP , 3ª T., j. 23.10.2012, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). IV. Servidão administrativa. O poder público também poderá instituir uma servidão no interesse público para a realização de obras ou implantação de projetos que beneficiem a coletividade. A servidão decorre de processo extrajudicial por solução amigável ou compulsória, mediante processo judicial. As principais servidões administrativas são representadas para a passagem de águas (arts. 117 e ss. do Código de Águas) e para a instalação de cabos de energia para a transmissão elétrica. Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 (dez) anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de 20 (vinte) anos. V. arts. 941 a 945, CPC/1973; arts. 246, § 3º, 259, I, CPC/2015; art. 167, I-28, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos). • Jornadas CJF, Enunciado 251: O prazo máximo para o usucapião extraordinário de servidões deve ser de 15 anos, em conformidade com o sistema geral de usucapião previsto no Código Civil. SUMÁRIO: I. Usucapião das servidões; II. Usucapião das servidões aparentes e descontínuas. I. Usucapião das servidões. A servidão poderá nascer pela usucapião ordinária ou extraordinária. Pode-se afirmar que a usucapião das servidões exige, inicialmente, os mesmos elementos fundamentais, quais sejam, a posse e o tempo. Em vista disso, para que a servidão possa ser usucapida, a mesma precisa ser materializada através de atos possessórios, os quais possibilitam a posse ad usucapionem. Este é o motivo pelo qual se excluem as servidões não aparentes, pois estas não possuem sinais exteriores que possam comprovar a posse efetiva e, portanto, a consumação da usucapião. Como as servidões não aparentes não se revelam mediante atos exteriores de possessão, muitas vezes, confundem-se com atos de mera tolerância por parte do proprietário do prédio serviente. O prazo de 20 anos é superior ao prazo do art. 1.238 da usucapião extraordinária, mas não pode ser diminuído por interpretação, pois os prazos prescricionais são abrangidos pela tipicidade fechada. II. Usucapião das servidões aparentes e descontínuas. Com referência às servidões aparentes e descontínuas, não há motivo para não se reconhecer a possibilidade de usucapião, eis que não lhe falta o requisito de publicidade. A descontinuidade da servidão não descaracteriza de forma alguma a continuidade da posse. A continuidade da posse se exerce mediante a utilização do prédio, dentro das necessidades regulares do prescribente, o que caracteriza o poder fático sobre o prédio, ou seja, a disponibilidade. Esse é o motivo pelo qual o próprio STF reconheceu a possibilidade da proteção possessória a esta espécie, conforme Súmula 415 : “Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.” Reconhece-se, assim, a possibilidade da usucapião das servidões aparentes e descontínuas (sobre a classificação das servidões, Fabio Caldas de Araújo, Usucapião, p. 291, Malheiros, 2015).

Código Civil Comentado - Ed. 2020

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