TÍTULO IX

TÍTULO IX DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. * V. art. 69, Dec. 59.428/1966 (Seguros na colonização). V. arts. 463 e 1.225, VII, CC; arts. 5º e 22, Dec.-lei 58/1937 (Loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações); art. 5º, Dec. 3.079/1938 (Regulamenta o Dec.-lei 58/1937); arts. 62 a 69, Lei 4.380/1964 (BNH); art. 11, Lei 4.504/1964 ( Estatuto da Terra); arts. 32, § 2º e 35, § 4º, Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias); art. 167, I-20, Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos); art. 25, Lei 6.766/1979 (Parcelamento do solo urbano); art. 69, Dec. 59.428/1966 (Seguros na colonização). • STF, Súmula 166 : É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec.-lei 58, de 10.12.1937. • STF, Súmula 621 : Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis. [Vide Súmula 84 STJ]. • STJ, Súmula 84 : É admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. • Jornadas CJF, Enunciado 253: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda. SUMÁRIO: I. Contrato preliminar com eficácia real; II. Requisitos elementares; III. Registro e boa-fé. I. Contrato preliminar com eficácia real. A promessa de compra e venda nada mais é do que um contrato preliminar em que as partes se comprometem a finalizar o contrato definitivo para a transferência da propriedade do bem imóvel. Ele pode ser celebrado por instrumento particular ou mesmo perante um notário, quando assume a natureza de instrumento público. O direito alemão conhece a figura da prenotação do pacto de compra e venda no § 883 (Vormerkung), cuja função é garantir que a transmissão futura do direito real não será prejudicada por direitos de terceiros (Sicherungbedürfnis). Por isso, o pacto é prenotado na matrícula como meio de garantir e tornar compulsório o direito de transmissão do direito real. A função do contrato preliminar reside em cristalizar a vontade dos contraentes atribuindo eficácia real e compulsória ao que foi pactuado. No Brasil, somente com a instituição do Dec.-lei 58/1937 surgiu a figura do compromisso de compra e venda irretratável, que exigia a cláusula de não arrependimento e o registro do pacto para torná-lo compulsório. Até então, os vendedores se aproveitavam da redação do art. 1.088 do CC/1916 para realizar o distrato ou mesmo a inexecução do compromisso, o que acabava gerando a indenização e devolução das parcelas. Esta situação era desastrosa para o comprador porque até a década de sessenta a correção monetária não havia sido introduzida no Brasil. Deste modo, o vendedor exercia o direito de arrependimento, na fase final, em virtude da valorização e apenas devolvia as parcelas pagas. O pagamento de cláusula penal compensaria a não outorga da escritura pela possibilidade de venda do bem imóvel por novo valor. Esta situação foi abrandada com o Dec.-lei 58/1937 que tornou obrigatória a finalização do contrato preliminar com cláusula de irretratabilidade, conforme redação do art. 22. Posteriormente, o Decreto foi tacitamente revogado pela Lei 6.766/1979. O STF chegou a emitir o verbete 166 para proteger de modo expresso a posição do terceiro adquirente: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec.-lei. 58, de 10.12.1937”. A solução preconizada pelo Código Civil atual torna a solução idêntica para imóveis loteados e não loteados quando os compromissos contenham cláusula de irretratabilidade. Na ausência de cláusula, deve ser presumida a irretratabilidade. II. Requisitos elementares. Os contratos preliminares obedecem aos requisitos básicos atinentes aos pressupostos que informam a relação jurídica: sujeitos aptos para a contratação, forma legal e objeto lícito. A especificidade do contrato preliminar exige a corporeidade do objeto porque o contrato preliminar visa à formação de direito real (propriedade). No que tange à forma, nosso sistema, assim como o português, permite a forma de documento particular ou público. O registro é um elemento essencial para a publicidade e oponibilidade do documento em relação a terceiros. Além disso, o registro transforma o contrato preliminar em direito real (art. 1.225, VII). III. Registro e boa-fé. O contrato preliminar evoluiu ao ponto da jurisprudência não considerar o registro um elemento essencial para a adjudicação compulsória. Este dado reflete a valorização da função social do contrato e da função social da posse. A Súmula 84 do STJ não desmente essa constatação: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. Este posicionamento revoga o conteúdo da Súmula 621 do STF: “Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis”. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. V. arts. 108 e 464, CC; arts. 16 e 22, Dec.-lei 58/1937 (Loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações); art. 32, § 2º, Lei 4.591/1964 (Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias). • STJ, Súmula 239 : “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. • Jornadas CJF, Enunciado 95: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula 239 do STJ). SUMÁRIO: I. Direito à adjudicação; II. A tutela da obrigação de prestar declaração de vontade; III. Reivindicação de terceiros; IV. Prazo para o ajuizamento de ação de adjudicação; V. Compromisso de compra e venda e inventário; VI. Compromisso de compra e venda e as Súmulas 84 e 308 do STJ. I. Direito à adjudicação. Figura originariamente prevista no Dec.-lei 58/1937 (arts. 16 e 22), a adjudicação revela um direito do promitente comprador em ter a outorga definitiva da escritura pública para permitir o aperfeiçoamento do domínio sobre o imóvel. A jurisprudência abrandou a necessidade do registro como condição essencial para a adjudicação. A Lei 6.766/1979, que superou o Dec.-lei 58/1937, previu o direito à adjudicação no art. 25: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”. Atualmente, a adjudicação não depende mais do registro, como condição essencial. II. A tutela da obrigação de prestar declaração de vontade. A possibilidade do juiz suprir a declaração de vontade, que seria uma obrigação infungível, encontra respaldo no art. 501 do CPC/2015, que possibilita o cumprimento da tutela específica para a obrigação de prestar declaração. A declaração é essencial para a finalização da avença e para o aperfeiçoamento do contrato com a transmissão efetiva do direito de propriedade (Sydney Sanches, Execução específica, p. 9-15). III. Reivindicação de terceiros. Como assinala Menezes Cordeiro (Direito das obrigações, v. I, p. 476), o contrato promessa, aqui denominado de compromisso de compra e venda/contrato preliminar, possui eficácia em relação a terceiros em função do registro que confere a oponibilidade erga omnes. Todavia, sem a existência do registro seria possível a reivindicação? A ação petitória deve prevalecer apenas quando efetuado o registro, afinal, a formação do direito real depende do registro para o seu aperfeiçoamento. A tipicidade do art. 1.225, VII, exige o registro do compromisso. Isto não se confunde com a proteção conferida ao sistema quanto à posse consolidada pela quitação. A posse de boa-fé demonstrada pela quitação do compromisso confere outros instrumentos processuais como os embargos de terceiro de acordo com a Súmula 84 do STJ. IV. Prazo para o ajuizamento de ação de adjudicação. A lei não previu prazo para o ajuizamento de ação para a adjudicação do bem objeto do contrato de compromisso de compra e venda. Na jurisprudência, considerou-se que, por tratar-se de exercício de direito potestativo que, na seara processual, é veiculado em ação constitutiva, poderá ser exercido a qualquer tempo: “Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo” (STJ, REsp 1.216.568/MG , rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 03.09.2015). V. Compromisso de compra e venda e inventário. Os direitos decorrentes do compromisso de compra e venda devem ser arrolados e podem ser objeto de apreciação econômica e partilha: “O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos” (STJ, REsp 1.185.383 , 4ª T., rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.04.2014). VI. Compromisso de compra e venda e as Súmulas 84 e 308 do STJ. A posse de boa-fé representada pelo compromisso de compra e venda é suficiente para legitimar a posição jurídica do possuidor, inclusive contra terceiro titular de direito real de hipoteca: “A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 /STJ), o que não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora. Como forma de garantir o pagamento da dívida, o banco mutuante pode, nos termos do art. 22 da Lei 4.864/65, valer-se da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados. A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002” (STJ, REsp 1.601.575 , rel. Min. João Otávio de Noronha, 3ª T., j. 02.08.2016). Cf. também comentário ao art. 422.

Art. 1.417 - Título IX. Do Direito do Promitente Comprador

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