Contratos Cíveis

Capítulo 2 – Contrato de Compra e Venda

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Doutrina Aplicada

2.1. Contratos típicos e atípicos

O Código Civil de 2002 traz, ao total, 23 espécies de contratos típicos, como os contratos de compra e venda, doação, locação, troca ou permuta, entre outros.

Chamamos de típicos os contratos que estão previstos em lei. São aqueles cuja regulamentação, perfil, característica e natureza jurídica vêm traçados por ela.

Os contratos típicos são chamados por alguns de contratos nominados, mas alertamos que, tecnicamente, há diferença.

Nominados são os que têm designação própria (todos os típicos, portanto, são também nominados). O contrato nominado pode, todavia, não ter regramento próprio, como são os contratos de hospedagem (que não se confundem com locação e aplicam-se, normalmente, para hotéis e flats e, doutrinariamente, são chamados de contratos de prestação de serviços de hospedagem e hotelaria).

Portanto, podemos afirmar que todo contrato típico é nominado, mas nem todo contrato nominado é típico, visto que este pode não possuir regime jurídico próprio, sendo assim, atípico.

Os contratos atípicos, por sua vez, são aqueles que não têm regulação e regime jurídico predeterminado, mas antes decorrem da própria vontade das partes contratantes e encontram validade no art. 425 do CC/2002 . Alguns exemplos de contratos atípicos são: os de hospedagem, mencionados anteriormente, os de publicidade, os de cessão de clientela, entre outros.

A contratação atípica encontra limites na autonomia da vontade privada que, em resumo, é o poder de autorregramento dos sujeitos de direito capazes. Como já disse anteriormente, a contratação atípica é lícita e válida, desde que de acordo com as regras e limitações impostas pelo direito positivo.

O critério utilizado pelo legislador para a regulamentação dos contratos, tornando-os típicos, é o volume de utilização (os mais comuns, cotidianos, as práticas reiteradas).

2.2. Introdução e conceito

Em fase inicial predominava a troca, a permuta, o escambo de objetos. Algumas mercadorias passaram a ser usadas como padrões e referência, funcionando como verdadeiras moedas de troca. Um exemplo disso são as cabeças de gado (chamadas de pecus, etimologia de pecúnia), sendo, durante muito tempo, utilizadas com a finalidade de comércio.

Posteriormente, os metais preciosos passaram a exercer tal finalidade e, com o tempo, devido à sua grande utilização, deram origem à moeda (atribuindo-se a cada uma delas certo valor) e consequentemente dando origem à própria compra e venda.

A compra e venda é o contrato por meio do qual o vendedor obriga-se a transferir ao comprador a propriedade de uma certa coisa, mediante o pagamento de determinado preço, em dinheiro (é a definição do art. 481 do CC/2002 ).

Desse conceito é possível perceber seu caráter obrigacional. É dizer, a realização do contrato, por si só, não tem o condão de transferir a propriedade. Esta mostra-se somente como título translativo, servindo de base para futura transferência de propriedade. Exige-se, pois, para a transferência da propriedade, a utilização de atos complementares: a tradição, tratando-se de bens móveis, e o registro, tratando-se de bens imóveis.

Nosso contrato, portanto, não tem natureza real, como acontece, por exemplo, no sistema francês. Adotou o Brasil o sistema romano-germânico, que justamente confere à compra e venda natureza meramente obrigacional (criação de título translativo).

Há, portanto, um desdobramento de etapas para que se aperfeiçoe a transmissão da propriedade em nosso direito: constituição do título obrigacional em primeiro lugar (contrato de compra e venda ou outra forma contratual de alienação) e posterior transferência por meio de atos complementares (pela tradição ou pelo registro).

2.3. Classificação

a) Bilateral (ou sinalagmático): gera obrigações recíprocas: para o vendedor, a de entregar o bem; para o comprador, a de pagar o preço.

Quando se analisa a relação obrigacional como processo (no Brasil desenvolvida a teoria por Clóvis do Couto e Silva no livro A obrigação como processo), verifica-se que surgem outras obrigações correlatas às principais (chamadas de deveres ou obrigações anexas, laterais, reflexas ou derivadas). Daí, por exemplo, o dever de informação que se mostra em todas as etapas de execução do contrato; do auxílio no pós-venda; do sigilo em determinados contratos etc. Em nosso sistema, derivam essencialmente do art. 422 do CC/2002 , segundo o qual “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. Trata-se do dever anexo da boa-fé, que deve permear a celebração de todos os contratos.

A chamada responsabilidade pré-contratual deriva deste art. 422 do CC/2002 . É o que acontece quando há quebra abrupta das tratativas negociais, gerando frustração da expectativa legitimamente criada na contraparte. Há, nesse caso, violação à boa-fé entre os contratantes.

Há discussão acerca da natureza dessa responsabilidade. Seria uma responsabilidade extracontratual (aquiliana) ou estaríamos diante de uma responsabilidade contratual? Podemos dizer que, quando ainda inexiste contrato, a responsabilidade é extracontratual, tomando-se como forma de abuso de direito (art. 187 do CC/2002 ). Há, porém, posicionamento diverso apontando justamente os termos do art. 422 do CC/2002 , que ao falar em “conclusão do contrato” estaria dando espaço à ideia de contrato já formado.

B) Consensual: o contrato se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa, nos termos do art. 482 do Código Civil.

C) Oneroso: ambos os contratantes obtêm proveito. Essa característica faz com que o contrato em estudo esteja sujeito aos efeitos da evicção e dos vícios redibitórios.

D) Em regra, é comutativo: comutativo é o contrato em que as partes podem antever o proveito e o sacrifício a ser suportado. É dizer, já se sabe de antemão o resultado da prestação de cada qual.

A compra e venda poderá, entretanto, ser aleatória, em duas modalidades:

I – Emptio spei (venda de esperança): o pagamento é devido mesmo que a coisa não venha a existir. O risco recai sobre a própria existência da coisa (art. 458 do CC/2002 );

II – Emptio rei speratae (venda de esperança com coisa esperada): aqui a coisa deve existir; o risco recai na quantidade. Por outro lado, se nada existir, o contrato será resolvido, sem pagamento. São exemplos: a compra de safra futura e compra de um número indeterminado de redes de peixe em um pesqueiro (art. 459 do CC/2002 ).

E) Em regra, não solene: segue-se o princípio geral do art. 107 do Código Civil. Ou seja, a forma é livre, não dependendo de forma especial. Pode, porém, ser solene como nos casos de bens imobiliários de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente do País, impondo-se, nesse caso, escritura pública (art. 108 do CC/2002 ).

2.4. Elementos

Estão descritos no art. 482 do Código Civil, sendo eles: consenso, preço e a coisa (objeto do contrato).

Eventualmente, a forma será elemento, como é o caso do exposto no art. 108 do Código Civil, que trata da escritura pública. Nesses casos, tendo em vista a exigência de forma especial, a forma passa a integrar a substância do ato.

A) Consenso: o consentimento deverá ser:

I – livre e espontâneo. Nesse sentido, os vícios da vontade gerarão a anulabilidade, no prazo decadencial de quatro anos (art. 178 do CC/2002 );

II – feito por quem tenha capacidade. É a capacidade de fato ou de exercício, que é a aptidão para exercer pessoalmente seus direitos; e legitimação, situação daquele que não encontra no ordenamento vedação específica para a prática daquele determinado ato. Não pode, por exemplo, por falta de legitimação, o doador casado doar para seu cúmplice (art. 550 do CC/2002 ). O art. 497, que trata justamente da compra e venda, refere-se a hipóteses de falta de legitimação; e

III – sério. Nosso ordenamento não admite as chamadas declarações não sérias. Para nós, a consequência jurídica da declaração não séria, ou jocosa, é a inexistência de vontade.

B) Preço: é a expressão pecuniária, para pagamento em dinheiro, do bem da vida que foi negociado. Admite-se, também, o pagamento por meio de títulos de créditos posto que, ao final, será redutível a dinheiro.

Nos termos do Código Civil, o preço poderá ser fixado, ainda:

I – por taxa de mercado e de bolsa (art. 486 do CC/2002 );

II – por referência a índices ou parâmetros (art. 487 do CC/2002 );

III – por arbitramento (art. 485 do CC/2002 ).

Nessa última modalidade, terceira pessoa é indicada para atuar como uma espécie de árbitro na relação contratual, não participando efetivamente deste. Se a pessoa indicada não aceitar, o contrato ficará sem efeito, salvo no caso em que as partes resolvam indicar outra pessoa.

Não é permitido deixar o preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes, por representar condição potestativa, o que faz com que o contrato seja, nessa hipótese, nulo (art. 489 do CC/2002 ).

O preço também deve ser sério e real. A venda de bens de alto valor por preços módicos constitui-se doação, descaracterizada a compra e venda. Seguindo esse mesmo raciocínio, se o preço for fictício, o que se tem é doação simulada.

Se o pagamento se der mediante entrega de objeto, o que se terá é um contrato de permuta. Se feito com prestação de serviços, o contrato será inominado.

C) Coisa: em regra, é qualquer coisa apreciável economicamente. O objeto, todavia, deve contar com algumas características:

I – existência: a lei aceita a existência potencial da coisa, tal como safra futura ou um apartamento a ser construído. A expressão utilizada pela lei é “coisa atual ou futura” (art. 483 do CC/2002 ). Admite-se, portanto, como objeto da compra e venda a coisa incerta ou alternativa, mas desde que seja ao menos potencialmente existente.

II – corpórea: a venda de bens incorpóreos, como os créditos, constitui cessão e não compra e venda.

III – determinada ou determinável (individualização): o objeto pode ser indicado, desde já, de maneira completa, isto é, apontando-se seu gênero, quantidade e espécie; a lei aceita, entretanto, a mera viabilidade da determinação. Nesse caso, há somente indicação do gênero e da quantidade. O que não se admite, para tal mister, é que ocorra indeterminação absoluta (indicação de gênero ou de quantidade isoladamente).

IV – disponível: a coisa deve estar dentro do comércio jurídico. Sendo assim, são inalienáveis: (a) o bem gravado com cláusula de inalienabilidade; (b) os bens públicos (os bens dominicais podem ser alienados desde que observadas as exigências da lei especial, nos termos do art. 101 do CC/2002 ); e (c) os bens de família voluntários (aqueles previstos no art. 1.711 e seguintes do Código Civil, porque o bem de família legal, assim considerado aquele decorrente do regime da Lei 8.009/1990, é alienável).

Todavia, é possível que a coisa esteja disponível no comércio e, ainda assim, seja inalienável. É o que acontece com a coisa de outrem (coisa alheia), chamada de venda a non domino. A venda a non domino será excepcionalmente válida quando:

(a) o adquirente estiver de boa-fé (e essa é boa-fé subjetiva, pertinente ao estado anímico daquele que compra o bem); e

(b) o alienante vier a se tornar o proprietário depois da venda. Por isso, diz-se que a eficácia do contrato de compra e venda fica condicionada à aquisição da coisa.

2.5. Efeitos da compra e venda

Primários (ou diretos): a compra e venda gera obrigações recíprocas entre as partes. Acarreta responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção.

Secundários: os efeitos secundários se desdobram em:

I – Risco da coisa: até a tradição ou registro, a coisa pertence ao vendedor (dono), de maneira que se ela se perder ou se deteriorar, o prejuízo, como regra, é seu (aplicação da regra res perit domino). Note-se, entretanto, que se o comprador estiver em mora e o vendedor disponibilizar o bem nos moldes contratados, os riscos passam a ser daquele. O risco do preço, a seu turno, é do comprador, nos termos do art. 492 do Código Civil.

II – repartição de despesas (art. 490 do CC/2002 ): as despesas com a escritura e registro ficam a cargo do comprador; as de entrega e envio, do vendedor.

III – direito de retenção: não sendo a venda a crédito (sendo, portanto, à vista), o vendedor poderá reter validamente a coisa vendida, até que lhe seja pago o preço ajustado (art. 491 do CC/2002 ). Se a venda for a crédito, o vendedor deve primeiro entregar a coisa (salvo estipulação de forma diversa). Nesse caso, é o comprador que pode reter o pagamento se o bem não lhe for entregue na forma estipulada.

Se na venda à vista o comprador percebe, conscientemente, que o vendedor não tem condição de dar a coisa, e tendo ele a primeira obrigação de pagar, deverá consignar o preço.

Se o vendedor percebe que o comprador está insolvente (portanto, colocando em dúvida posterior pagamento), poderá reter a entrega e condicioná-la a uma caução por parte do comprador insolvente (art. 495 do CC/2002 ).

Note-se que o art. 495 do CC/2002 carrega regra...

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4 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197013200/capitulo-2-contrato-de-compra-e-venda-contratos-civeis