Capítulo 3 Compromisso de Compra e Venda

Doutrina Aplicada

3.1. Conceito

Compromisso de compra e venda é um contrato preliminar em que as partes se comprometem a outorgar escritura definitiva caso sejam preenchidas as condições por elas estabelecidas. É, portanto, um contrato firmado com vistas a celebrar um contrato definitivo futuramente.

Em outras palavras, pode-se dizer que as partes contratantes ficam obrigadas a efetuar, posteriormente, um segundo contrato – compra e venda –, que será o principal.

3.2. Requisitos

Como contrato preliminar que é, terá como requisitos para sua validade os mesmos previstos para o contrato de compra e venda, exceto quanto à forma, nos termos do art. 462, do CC. Destarte, são exigidos para sua constituição requisitos objetivos (objeto lícito, possível, determinado ou, ao menos, determinável), subjetivos (capacidade genérica para a vida civil e a aptidão para dispor de seus bens) e formais.

Acerca deste último, conforme já foi dito, dispensa-se as mesmas formalidades exigidas para celebração do contrato de compra e venda, motivo pelo qual é possível a celebração de promessa mediante instrumento particular, qualquer que seja o valor do bem.

3.3. Efeitos do registro

Ainda com relação ao aspecto formal, o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil exige que o contrato de promessa de compra e venda seja registrado.

O melhor entendimento, entretanto, acerca do mencionado dispositivo, é no sentido de que o registro é condição de eficácia perante terceiros, mas não para que produza efeitos entre as partes. Quer dizer, entre estas o contrato preliminar já se mostra perfeito independentemente do registro, mas, para que seja oponível diante de terceiros, aí sim se faz necessário o registro. Nesse sentido, veja-se, para complementar o comentário feito, o art. 1.418 do CC, o qual afirma que, mediante a promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Em decorrência do que aqui foi dito, caso o compromisso de compra e venda sobre determinado imóvel não tenha sido registrado e, posteriormente, tal imóvel venha a ser alienado e devidamente registrado, tem-se que essa venda é perfeitamente válida cabendo ao compromissário comprador apenas a ação de perdas e danos.

3.4. Serventias extrajudiciais e territorialidade

Ainda a respeito dos aspectos formais, a promessa irretratável de compra e venda deve ser registrada no registro de imóveis do local em que estiverem os bens, quando se tratar de bens imóveis, e no Registro …