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Doutrina Aplicada
Compromisso de compra e venda é um contrato preliminar em que as partes se comprometem a outorgar escritura definitiva caso sejam preenchidas as condições por elas estabelecidas. É, portanto, um contrato firmado com vistas a celebrar um contrato definitivo futuramente.
Em outras palavras, pode-se dizer que as partes contratantes ficam obrigadas a efetuar, posteriormente, um segundo contrato – compra e venda –, que será o principal.
Como contrato preliminar que é, terá como requisitos para sua validade os mesmos previstos para o contrato de compra e venda, exceto quanto à forma, nos termos do art. 462, do CC. Destarte, são exigidos para sua constituição requisitos objetivos (objeto lícito, possível, determinado ou, ao menos, determinável), subjetivos (capacidade genérica para a vida civil e a aptidão para dispor de seus bens) e formais.
Acerca deste último, conforme já foi dito, dispensa-se as mesmas formalidades exigidas para celebração do contrato de compra e venda, motivo pelo qual é possível a celebração de promessa mediante instrumento particular, qualquer que seja o valor do bem.
Ainda com relação ao aspecto formal, o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil exige que o contrato de promessa de compra e venda seja registrado.
O melhor entendimento, entretanto, acerca do mencionado dispositivo, é no sentido de que o registro é condição de eficácia perante terceiros, mas não para que produza efeitos entre as partes. Quer dizer, entre estas o contrato preliminar já se mostra perfeito independentemente do registro, mas, para que seja oponível diante de terceiros, aí sim se faz necessário o registro. Nesse sentido, veja-se, para complementar o comentário feito, o art. 1.418 do CC, o qual afirma que, mediante a promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Em decorrência do que aqui foi dito, caso o compromisso de compra e venda sobre determinado imóvel não tenha sido registrado e, posteriormente, tal imóvel venha a ser alienado e devidamente registrado, tem-se que essa venda é perfeitamente válida cabendo ao compromissário comprador apenas a ação de perdas e danos.
Ainda a respeito dos aspectos formais, a promessa irretratável de compra e venda deve ser registrada no registro de imóveis do local em que estiverem os bens, quando se tratar de bens imóveis, e no Registro de Títulos e Documentos, quando tiver por objeto bens móveis.
Na vigência do Código Civil de 1916, era possível o arrependimento do contrato enquanto ainda não assinado, bastando que a parte que se arrependeu pagasse perdas e danos à parte prejudicada. O Decreto-Lei 58/1937, todavia, fez com que a regra passasse a ser a irretratabilidade do contrato, garantindo ao comprador direito real à celebração do contrato definitivo. Dessa forma, apenas seria possível o arrependimento caso houvesse previsão expressa de tal possibilidade na avença.
Cumpre observar, a esse respeito, que os imóveis loteados serão sempre irretratáveis, de forma que eventual cláusula de arrependimento em contratos que envolvem esse tipo de imóvel será tida como não escrita (art. 25 da Lei 6.766/1979). Já os contratos que envolvem imóveis não loteados podem ter previsão de arrependimento.
Uma vez firmado o compromisso irretratável de compra e venda, ao comprador é garantido o direito real de ver outorgada a escritura definitiva do contrato, uma vez cumpridas as condições estabelecidas pelas partes.
Caso o vendedor se recuse a outorgá-la, tem o promissário-comprador o direito de promover ação de adjudicação compulsória, medida judicial por meio da qual o juiz supre a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato.
Em que pese o disposto no artigo 23 do Decreto-Lei 58/1937, o qual dispõe que nenhuma ação ou defesa com fundamento na lei será admitida sem apresentação de documento comprobatório do registro, o STJ entende que não é necessária a formulada de tabular para fins de se promover a ação de adjudicação compulsória. Tal entendimento vem cristalizado em seu verbete sumular de número 239, vazado nestes termos: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” (são precedentes diretos os Resps 30/DF, DJ 18.09.1989; 9.945/SP, DJ 30.09.1991; 10383/MG, DJ 07.10.1991; e, mais recentemente, 204.784/SE, de 07.02.2000).
Ainda acerca do registro, mas em se tratando de imóvel loteado, é importante destacar que a sua inscrição será feita por meio de registro ou de averbação, a depender do momento em que se fez o registro do loteamento, se antes ou depois da Lei 6.015/1973.
Destarte, os compromissos de compra e venda serão averbados à margem do Livro 8, em que foi registrado o loteamento, caso este tenha sido realizado antes da vigência da Lei 6.015/1973. Aos realizados na vigência da LRP, o registro será na matrícula dos respectivos lotes (art. 167, I, 9, 18 e 20, e art. 167, ...
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