Contratos Cíveis

Capítulo 7 - Contrato de Locação

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Doutrina Aplicada

7.1. Conceito e elementos

Locação é o contrato por meio do qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (art. 565 do CC/2002 ).

O contrato de locação conta com os seguintes elementos:

I – Coisa: o objeto da locação pode ser coisa móvel ou imóvel, porém, infungível (porque se o bem for fungível, poderá restar caracterizado contrato de mútuo);

II – Preço: o uso ou gozo da coisa alugada é feita mediante contraprestação de um valor, um preço a ser pago pelo locatário. Não fosse a estipulação de uma contraprestação, poderia restar configurado um contrato de comodato (empréstimo gratuito de bens infungíveis).

O pagamento deve ser feito em dinheiro, embora haja jurisprudência que aceite que seja pago parte em dinheiro, parte em obras.

Em que pese ser livre a convenção acerca do valor do aluguel, a Lei 8.245/1991 veda sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17).

III – Consentimento: o consentimento para a realização do contrato de locação pode ser expresso ou tácito. O consentimento tácito acontece, por exemplo, quando as partes começam a se comportar como locador e locatário ou quando o locatário entra na posse do bem e passa a pagar, regularmente, o locador, que a isso não se opõe.

7.2. Classificação

I – Bilateral (ou sinalagmático): gera obrigações recíprocas entre locador e locatário.

II – Oneroso: ambas as partes auferem vantagens advindas da contratação.

III – Consensual: pois se aperfeiçoa com a manifestação de vontade (mesmo se a coisa for móvel não se exige a entrega para a perfeição do contrato);

IV – Comutativo: as partes já conhecem os ônus e benefícios que o contrato irá lhes proporcionar desde sua celebração.

V – Não solene: a locação pode ser contratada pela forma escrita ou verbal.

VI – De trato sucessivo: pois a execução do contrato prolonga-se no tempo.

7.3. Obrigações das partes

7.3.1. Obrigações do locador

São obrigações do locador, durante a execução (art. 566 do CC/2002 ):

I – entregar ao locatário a coisa locada em estado de servir ao uso a que se destina. Se a entrega for feita sem qualquer reclamação, presume-se que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário (presunção relativa e que, portanto, admite prova em sentido contrário);

II – manter a coisa no mesmo estado (apta para servir ao uso a que se destina). Compete ao também ao locador realizar os reparos que se destinam ao uso do bem. Entretanto, os reparos de pequenos estragos, também chamados de “despesas ordinárias de conservação”, correm por conta do locatário (aqueles que não provenham do tempo ou do uso);

III – garantir o uso pacífico da coisa.

7.3.2. Obrigações do locatário

As obrigações do locatário, por sua vez, são as seguintes (art. 569 do CC/2002 ):

I – usar a coisa de acordo com o uso que foi convencionado;

II – pagar o aluguel nos prazos ajustados;

É possível que as partes estipulem que o locatário suporte, também, as despesas referentes a impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.

Cumpre lembrar que, como garantia do recebimento dos alugueres, tem o locador penhor legal sobre os bens móveis que o inquilino tiver guarnecendo no imóvel.

III –levar imediatamente ao conhecimento do locador eventuais turbações de terceiros;

IV – restituir a coisa, finda a locação.

7.4. Locação e o Código Civil

7.4.1. Relações locatícias abrangidas pelo Código Civil

O Código Civil não dispõe a respeito da locação de prédios urbanos. Tal modalidade rege-se pela Lei 8.245/1991 (com as significativas alterações da Lei 12.112/2009).

Ao Código Civil compete o regramento das seguintes relações locatícias:

I – de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios; o mesmo para suas autarquias e fundações públicas;

II – de vagas autônomas de garagem ou de espaço para estacionamento de veículos;

III – de espaços destinados à publicidade;

IV – de apart-hotéis, hotéis-residência e similares;

V – arrendamento mercantil (também chamado de leasing). Observe-se que o leasing tem diploma de regência específica, qual seja, a Lei 6.099/1974. Dessa forma, ao Código Civil compete a regulação subsidiária a respeito do tema.

7.4.2. Regime jurídico das locações regidas pelo Código Civil

As relações locatícias referidas no item anterior regem-se, como visto, pelas disposições do Diploma civil. Em resumo, seguem, então, as seguintes regras:

a) o art. 571 permite ao locador reaver a coisa locada antes do vencimento do prazo contratual, desde que indenize o locatário das perdas e danos resultantes;

b) poderá o locatário devolver o bem, desde que pague, proporcionalmente, a multa contratual (art. 571, in fine);

c) a locação por prazo determinado cessa de pleno direito findo o prazo. Porém, se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada, sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574 do CC/2002 );

d) a locação sem prazo determinado exigirá, sempre, notificação do locatário para o seu término. Se este, notificado, não devolver o bem, entrará em mora e ficará sujeito a pagar o aluguel que for arbitrado pelo locador, respondendo ainda pelos danos à coisa, mesmo que provenientes de caso fortuito (art. 575 do CC/2002 ). Se o aluguel arbitrado, no caso acima, for excessivo, o juiz poderá reduzi-lo, mas sem perder de vista seu caráter punitivo. É a dicção do artigo 572 do Código Civil.

7.5. Locação de prédio urbano residencial

7.5.1. Critério para considerar urbano o imóvel

Os imóveis urbanos são definidos como tais segundo sua destinação econômica, por sua finalidade, e não por sua localização. Destarte, a destinação do imóvel há de ser para moradia, estadia limitada ou uso empresarial.

7.5.2. Vênia conjugal

A locação, como se sabe, poderá ter prazo determinado ou indeterminado, mas nunca poderá ser estabelecido de forma perpétua, tendo em vista se tratar de contrato temporário.

Se o prazo do contrato for igual ou superior a dez anos, sua realização dependerá de autorização dos cônjuges do locador e do locatário.

A esse respeito, o art. da Lei do Inquilinato fala em vênia conjugal, sem dizer expressamente se essa autorização se refere ao cônjuge do locador ou do locatário. O que se deve entender é que os cônjuges de ambos precisam autorizar a realização da locação.

Importante lembrar que a falta da vênia não atinge a validade do contrato, mas o cônjuge que não assentiu não está obrigado a respeitar o período excedente aos dez anos. É dizer, o contrato não produzirá efeitos com relação ao cônjuge que não anui, com relação ao tempo existente. Trata-se, portanto, de uma questão de eficácia e não de validade.

O art. 1.647 do Código Civil dispensa vênia conjugal para a alienação de bens imóveis quando o regime do casamento for o da separação absoluta. Por meio de interpretação sistemática, tem-se entendido, então, que no regime da Lei de Locações também não será exigida a autorização se aquele for o regime matrimonial.

7.5.3. Prazo do contrato e prorrogação

O contrato pode ser por tempo determinado ou indeterminado. Diante disso, temos:

I – contrato escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses: a resolução ocorrerá com o decurso do prazo, de pleno direito, independentemente de qualquer notificação ao inquilino.

A prorrogação, nesse caso, não é automática, e depende do locatário que, findo o prazo, permanecer na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador. A relação passa a viger por prazo indeterminado e o locador só poderá denunciar...

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4 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197013209/capitulo-7-contrato-de-locacao-contratos-civeis