Doutrinas Essenciais - Novo Processo Civil

39. Usucapião, Pela Própria Empresa, de Imóvel Pertencente a Um Sócio - Capítulo VIII - Usucapião

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Autor:

TERESA ARRUDA ALVIM

Livre-docente, doutora e mestre em Direito pela PUC-SP. Professora nos cursos de graduação, especialização, mestrado e doutorado da mesma instituição. Professora Visitante na Universidade de Cambridge - Inglaterra (2008, 2011 e 2015). Professora Visitante na Universidade de Lisboa (2011). Diretora de Relações Internacionais do IBDP. Vice-Presidente do Instituto Ibero-americano de Direito Processual. teresawambier@wambier.com.br

Sumário:

Área do Direito: Processual

Resumo:

Neste parecer, indaga-se fundamentalmente se é possível que uma empresa adquira, através de usucapião, imóvel pertencente a uma das sócias (em caso de haver só dois sócios) quando esta tenha feito concessões (permitindo atrasos, por exemplo) com relação à execução do contrato de locação, para o bem da própria empresa. A reforçar a argumentação no sentido da impossibilidade de existir este tipo de usucapião, é importante noticiar a existência de uma ação de despejo da sócia contra a empresa.

Abstract:

In this legal opinion, one fundamentally asks if it is possible for a company to acquire, by prescription or usucapio, real property belonging to one of the partners (in the case of there being only two partners) when it has made concessions (allowing delays, for example) with regard to the lease agreement, for the benefit of the company itself. In order to reinforce the argument that the existence of this type of usucapio is not possible, it is important to inform that there is a pending action for eviction filed by the partner against the company.

Palavra Chave: Usucapião de imóvel de um sócio pela própria sociedade - boa-fé - relação estreita entre os dois únicos sócios.

Keywords: Usucapio of real property belonging to a partner by the company itself - good Faith - close relationship between the only two partners.

Revista de Direito Privado • RDPriv 69/115-167 • Set./2016

1. Síntese da consulta e breve histórico

Consulta-nos X (a quem nos referimos daqui para a frente apenas como Consulente), por intermédio dos ilustres advogados A e B, a respeito da possibilidade de a empresa Y (a quem nos referimos daqui para a frente apenas como Y) usucapir o imóvel de propriedade da Consulente, sendo esta sócia da referida empresa e existindo relação de locação entre ambas.

Para a melhor compreensão da questão, necessária se faz uma breve retrospectiva fática.

Em 15.08.2012, a Y, por intermédio de seu sócio Z (a quem nos referimos daqui para a frente como Z), surpreendeu a Consulente com o ajuizamento de Ação de Usucapião Comum Extraordinária em face desta, que é proprietária do imóvel em questão (com 9.064,00 m2 e registrado na matrícula n. 00.000 do Cartório de Registro de Imóveis da 5.ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba), mas também sócia da empresa autora Y.

Para tanto, na petição inicial, alegou que: a) a Y estaria exercendo a posse do lote urbano desde 08.08.1978 – data de sua constituição formal por Contrato Social arquivado na Junta Comercial do Paraná; b) o imóvel usucapido teria sido vendido para a Y, por meio de contrato verbal, e a Consulente não teria realizado a transferência para a empresa; c) o art. 1.238 do Código Civil lhe possibilitaria a declaração da propriedade. Ao final, pleiteia a declaração de usucapião.

Na contestação, a Consulente afirmou que: a) Há conexão entre a ação de usucapião e a ação de despejo movida pela Consulente contra a Y, (que, posteriormente, foi reconhecida); b) As partes são ilegítimas e não há interesse processual do sócio Z contra a Consulente, ré e sua própria sócia; não houve deliberação societária para a propositura da ação de usucapião, o que é exigido pela Cláusula Oitava da Nona Alteração Contratual da empresa, que veda ao sócio administrador o uso do nome empresarial em negócios alheios ao interesse social; c) há contrato de locação anexado à contestação e existe participação da Consulente na sociedade, com isso, tem-se que não há animus domini da Y, sendo que o pagamento de IPTU só foi realizado pela Y em virtude da obrigação legal e contratual (locação); d) o consentimento da Consulente em relação ao atraso no pagamento dos aluguéis decorreu de mera tolerância; e) a Consulente é a legítima proprietária do bem, que anteriormente pertencia à empresa D, de seus pais, tendo sido transmitido por herança, conforme se verifica da matrícula do imóvel; f) a existência de confiança entre os sócios da Y faz com que a posse desta seja precária; g) há má-fé do sócio Z que moveu a ação, sozinho, em nome da empresa.

O d. juízo de 1.º grau julgou procedente o pedido de usucapião e extinguiu a demanda de despejo sem resolução de mérito, sob os seguintes fundamentos: a) não haveria a ilegitimidade ativa, pois o sócio Z também teria poderes de administração da sociedade, conforme a Cláusula Oitava da Nona Alteração contratual, e, por isso, a procuração apresentada pela Y seria regular; b) a demanda não atingiria negócios alheios ao objeto social da empresa, pois o imóvel, com a procedência da demanda, passaria a ser de propriedade da empresa, e não do sócio Z; c) os requisitos para a configuração de usucapião (a posse contínua e incontestada, o ânimo de dono e o transcurso do prazo previsto na lei civil), estariam configurados, pois a sede da Y é no imóvel usucapiendo desde longa data; d) apesar de os contratos de locação e de os comprovantes de pagamento de aluguel serem válidos, não se podendo falar em contrato simulado, após o término do contrato de locação, não haveria nos autos qualquer comprovante de pagamento dos aluguéis devidos em período recente; e) as cláusulas de tolerância dos contratos de locação não teriam indicado o tempo pelo qual se admitiria a concessão, não especificando se seriam admitidos 20 anos sem o pagamento de aluguel, e, assim, a locação deveria ter sido considerada encerrada em 01.03.1992; f) nos termos do art. 1.238 do CC/2002 , o prazo de 15 anos para se pleitear usucapião extraordinária se teria completado, assim como metade do tempo da lei anterior (20 anos) na entrada em vigor do CC/2002 ; g) a Y teria exercido a posse mansa e pacífica por mais de 20 anos, e apenas com a notificação de 09.05.2012, teria a Consulente, proprietária do imóvel se manifestado, assim como a ação de prestação de contas teria sido ajuizada somente em 12.07.2012.

Na mesma sentença extinguiu-se a demanda de despejo conexa, sob o fundamento de que se seria a via inadequada, em razão da suposta inexistência de locação desde de março de 1992.

Na sequência, a Y opôs Embargos de Declaração, alegando que a sentença declarou apenas o domínio útil e ainda fez constar tão somente o termo “parcial” e não “total procedência”.

A Consulente, por sua vez, opôs Embargos de Declaração em razão da omissão da r. sentença em relação às prejudiciais de mérito arguidas na contestação (existência e validade do contrato de locação), também tratando da presunção legal de prorrogação da locação, nos termos da Lei 8.245/1991. E, ainda, se pleiteou fosse corrigida: a) a contradição da decisão, pois, uma vez reconhecida a locação, caberia à Y a comprovação de seu término; b) e a inversão da ordem de julgamento, pois se decidiu primeiramente a demanda de usucapião e depois a de despejo.

Ambos os Embargos de Declaração foram rejeitados.

Assim, a Y interpôs recurso de apelação para que conste na sentença o termo “domínio pleno”, e não apenas “domínio útil” e para que o valor referente aos honorários seja majorado.

A Consulente também interpôs recurso de apelação, apoiada nos seguintes argumentos: a) a necessidade de apreciação e provimento do agravo retido, tendo em vista o evidente cerceamento de defesa, pois o d. juízo entendeu que teria havido preclusão consumativa no tocante à petição de especificação de provas (com pedido de expedição de ofício ao Banco Santander), porque, em momento anterior, apresentou-se petição com o rol de testemunhas; b) a evidente litigância de má-fé, tendo em vista a confusão entre autor e réu, pois a Consulente é apelante e ré na mesma ação, sendo que a sentença não abordou a questão da existência de contrato de locação e ausência de animus domini da Y; c) a ilegitimidade ativa ad causam em razão de a ação não dizer respeito ao interesse social da empresa, mas tão somente ao interesse particular de um dos sócios, assim como por não ter havido deliberação societária para a propositura da ação; d) a inadequação da via eleita e o consequente desaparecimento superveniente do interesse de agir em razão da confissão do Sr. Z no sentido de que o imóvel teria sido vendido para a Y e pago com produto de seu trabalho; e) a necessidade de anulação da sentença, também diante do evidente cerceamento de defesa, pois foi determinada a expedição de ofício ao Banco Santander nos autos da ação de despejo, para comprovar a existência dos depósitos (pagamentos) referentes à locação, o que não ocorreu (expedição de ofício) e foi ignorado na sentença, sendo que esta foi fundamentada exatamente neste ponto—“o fato é que realmente não há nos autos qualquer comprovante de pagamento dos aluguéis devidos”; f) a ausência de animus domini que poderia, em tese, ter gerado usucapião, pois o contrato de locação está em vigor e se prorrogou automaticamente; g) a ausência de animus domini, pois os atos de mera tolerância da Consulente não induzem à posse, na forma do art. 1.208 do CC, restando evidente que a Consulente não se opôs à permanência da Y no imóvel, justamente porque é sócia-gerente da empresa; h) não houve correta valoração das provas (art. 131 do CPC) 1 ; i) litigância de má-fé.

Observa-se que, ambas as ações, a de usucapião e a de despejo, atualmente, encontram-se pendentes de julgamento no Tribunal de...

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1 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197024381/39-usucapiao-pela-propria-empresa-de-imovel-pertencente-a-um-socio-capitulo-viii-usucapiao-doutrinas-essenciais-novo-processo-civil