Recuperação de Crédito - Ed. 2020

Parte 9. O Crédito Condominial

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A cobrança de dívidas condominiais sempre foi um problema grave, pois até a entrada em vigor do CPC/2015 era necessário o ajuizamento de demanda de conhecimento de cunho condenatório, com amplo contraditório e um grande número de recursos até que se pudesse promover o cumprimento definitivo da sentença.

Enquanto eram discutidas as questões relativas à dívida em meio ao processo de conhecimento, com todas as fases – postulatória, ordinatória, instrutória e decisória (isso apenas em primeiro grau), costumeiramente, o montante devido aumentava, tendo em vista que o condômino inadimplente deixava também de honrar as parcelas que iam vencendo durante o trâmite processual.

Ao ser condenado ao pagamento das parcelas, via de regra interpunha apelação, que, por se tratar de um processo de conhecimento, sem concessão de tutela antecipada, era recebida pela regra geral, ou seja, também no efeito suspensivo. Com isso, apenas para ter uma decisão sujeita ao cumprimento provisório da sentença, o condomínio autor precisava esperar por longos anos.

Relevante ainda considerar que, mesmo tendo sido julgada a apelação, mantendo a condenação, e tendo sido interposto o recurso especial, era perfeitamente viável o requerimento de cumprimento provisório (ver parte 2 onde estudamos o tema), mas para viabilizar a penhora do próprio imóvel e sua consequente alienação, era necessário que o exequente prestasse caução idônea e suficiente, o que fazia com que se prolongasse ainda mais a espera, pois tal satisfação jamais ocorria antes do trânsito em julgado, ou seja, somente após o julgamento de todos os recursos interpostos pelo devedor.

O art. 784, X, do CPC/2015 prevê que constitui título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Passaremos a seguir a analisar algumas questões tormentosas sobre a nova regra.

9.1. A execução de crédito condominial fundada em título executivo extrajudicial

Destaque-se que, atualmente, com a entrada em vigor do CPC/2015, como visto acima, as despesas de condomínio, desde que devidamente aparelhadas acabam por se constituir em título executivo extrajudicial, sendo, portanto, dispensada toda aquela burocracia de ter que apurar o débito condominial, para somente após promover a sua execução.

Uma questão tormentosa é saber como o condomínio deve fazer para comprovar a existência do débito condominial, bem como a liquidez da obrigação, tanto quando tratar-se de contribuições ordinárias como quando for o débito relacionado a contribuições extraordinárias.

Com efeito, cumpre sublinhar que, muito embora se cuide de obrigação real (propter rem), deve-se observar, que os débitos devem constar em instrumentos (atas das assembleias que devem instruir as execuções para cobrança de taxa condominial e, eventualmente, convenção condominial), onde é possível, pois, aferir os valores e a data em que deveria ser efetuado o pagamento do débito inadimplido.

Basicamente, é necessário para promover a execução de crédito condominial relativo às contribuições ordinárias e extraordinárias os seguintes documentos: i) cópia da convenção; ii) cópia da ata da assembleia que elegeu o atual síndico; iii) cópia da ata da assembleia geral ordinária que deliberou sobre a previsão orçamentária do exercício em débito; iii.1 cópia da ata da assembleia que instituiu a contribuição extraordinária, valor e período que deveria ser paga; iv) demonstrativo do débito atualizado; v) demonstrativo analítico das despesas incorridas com o respectivo boleto de cobrança; vi) dentre outros documentos que comprovam a inadimplência (ex. Boletos) e, eventualmente, a declaração do síndico/administradora do condomínio (se o serviço for terceirizado – síndico profissional) acerca do débito até o momento do ajuizamento da execução.

Há julgados, entretanto, que se posicionam no sentido de ser necessário apenas o (s) boleto (s) em aberto para a instrução da execução do crédito condominial: “Por fim, entendo suficiente, para lastrear a cobrança, a apresentação dos boletos relativos à cota condominial em atraso, visto que o acesso aos comprovantes das despesas que compõe o monte mor a ser rateado entre os condôminos ficam em poder da administradora ou do síndico e podem ser acessados diretamente pelo condômino a fim de aferir a correção da cobrança”. 1

Assim, diante das incertezas acerca da documentação, é preferível pecar por excesso do que por falta, devendo o condomínio credor providenciar a juntada de todos os documentos acima descritos e, se eventualmente, for determinada a emenda da inicial da execução, nos termos do art. 801 do CPC, providenciar os documentos faltantes.

Doutrina Aplicada

Edilton Meireles de Oliveira Santos. Comentário ao art. 784. In: Angélica Arruda Alvim, Araken de Assis, Eduardo Arruda Alvim e George Salomão (Coord.). Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 898:

“Nesta hipótese, o título será formado por um conjunto de documentos. Esse título seria, assim, formado, no mínimo, pela cópia da convenção de condomínio ou da ata que aprovou a contribuição, acompanhada da declaração do administrador ou síndico de que o condômino se encontra em débito. Além disso, pode ser exigida a apresentação da prova da investidura do síndico”.

Leonardo Carneiro da Cunha e Murilo Teixeira Avelino. Comentário ao art. 784. In: Lenio Luiz Streck, Dierle Nunes e Leonardo Carneiro da Cunha (Org.). Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 1.034:

“Mesmo antes da hipótese expressa no CPC, o art. 12, § 2º, da Lei Federal 4.591/64 atribui ao síndico a incumbência de promover, por meio de execução forçada, a cobrança judicial das cotas atrasadas. Já havia, portanto, previsão de execução em lei especial. O § 2º do art. 12 da Lei Federal 4.591/64 atribui força executiva à convenção de condomínio. Assim, esta hipótese poderia ser enquadrada no inciso XII do art. 784 do CPC. Preferiu o legislador, contudo, trazê-la expressamente no CPC, com a exigência de comprovação documental”.

Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery. Código de Processo Civil comentado. 16. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, nota 24 ao art. 784, p. 1754 e 1755:

“Mas, neste caso, a diferença está em que o valor da parcela é definida pela convenção de condomínio ( CC 1334 I) e não é uma simples divisão de despesas, conforme estas vão surgindo. A grande vantagem de considerar a parcela de rateio de despesas de condomínio título executivo é que será desnecessário propor ação sob o procedimento comum para cobrar o que porventura não tenha sido pago. A execução acelerará o trâmite de cobrança”.

Araken de Assis. Manual da execução. 19. ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017, n. 29.10, versão proview:

“O art. 784, X, outorga exequibilidade ao crédito decorrente das contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, ‘previstas na respectiva convenção ou aprovadas em Assembleia Geral, desde que documentalmente comprovadas’. Essa possibilidade já derivava, salvo engano, do art. 22, § 1º, a, da Lei 4.591/1964. Era incomum, no direito anterior, o uso da via executiva, vez que havia...

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2 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197026414/parte-9-o-credito-condominial-recuperacao-de-credito-ed-2020