A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III - Ed. 2020

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Capítulo 1. O Registro de Imóveis e a Dúvida

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1. A publicidade imobiliária e o registro de imóveis

O direito real 1 é o poder jurídico direto 2 do titular sobre um bem, poder esse que, na maior plenitude (= domínio) ou dentro de certos limites (= direitos reais limitados), é exclusivo e eficaz contra todos (erga omnes).

Por implicar uma exclusividade, o direito real é um direito posicional: para ver assegurados apenas a si o uso, o gozo e a disposição de um bem, o titular do direito real situa-se como que interpondo a si mesmo entre os demais membros da comunidade jurídica, de um lado, e o objeto de seu direito, de outro. E por ser eficaz erga omnes, o direito real também se diz absoluto; 3 adquirindo esse direito, o seu titular coloca-se, enquanto tal, perante todos, e de todos pode exigir o respeito à sua posição jurídica. Vale dizer: o direito real cria um dever de abstenção universal (“obrigação passiva universal”).

Dessas características decorre que é da natureza mesma do direito real que ele se dê a conhecer, ou seja, que os sujeitos passivos da relação jurídica real tenham, ao menos em potência, a possibilidade de saber que esses direitos existam: de fato, não seria razoável esperar a observância por todos daquilo que não pudesse ser conhecido (ao menos presuntivamente) por todos. Por isso mesmo, a publicidade dos direitos reais é uma constante não apenas na época contemporânea, como ainda em toda a história do direito. 4 A oponibilidade a todos, característica do direito real, tem de ser associada à possibilidade de que qualquer um o conheça, sobretudo aqueles que tenham interesse em adquiri-lo ou onerá-lo. A solução desse problema de cognoscibilidade é feita por meio do princípio da publicidade, que pode exercer-se de modo espontâneo ou organizado. 5

A escassez e a utilidade da terra, a importância do domínio fundiário para o desenvolvimento e a proteção da personalidade humana e, além disso, a insuficiência da mera posse para revelar a existência do domínio e dos direitos reais limitados levaram, desde sempre, ao surgimento de providências especiais que, com maior ou menor eficácia, servissem como instrumentos de publicidade para aqueles que sempre foram os mais valiosos de todos os direitos reais: os direitos imobiliários. 6

A posse, de fato, é a forma espontânea mais comum de publicidade para os direitos reais (e, hoje, na lei brasileira, ainda é o principal meio publicitário para os bens móveis). Entretanto, o modo mais perfeito para garantir a publicidade dos direitos reais, 7 enquanto publicidade organizada, é o registro imobiliário, ao qual estão sujeitos, no direito brasileiro de hoje, os direitos reais incidentes sobre bens imóveis.

No sistema brasileiro, a eficácia da publicidade registral imobiliária pode ser eminentemente …

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5 de Julho de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197058724/capitulo-1-o-registro-de-imoveis-e-a-duvida-a-duvida-no-registro-de-imoveis-vol-iii-ed-2020