A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III - Ed. 2020

Capítulo 1. O Registro de Imóveis e a Dúvida

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

1. A publicidade imobiliária e o registro de imóveis

O direito real 1 é o poder jurídico direto 2 do titular sobre um bem, poder esse que, na maior plenitude (= domínio) ou dentro de certos limites (= direitos reais limitados), é exclusivo e eficaz contra todos (erga omnes).

Por implicar uma exclusividade, o direito real é um direito posicional: para ver assegurados apenas a si o uso, o gozo e a disposição de um bem, o titular do direito real situa-se como que interpondo a si mesmo entre os demais membros da comunidade jurídica, de um lado, e o objeto de seu direito, de outro. E por ser eficaz erga omnes, o direito real também se diz absoluto; 3 adquirindo esse direito, o seu titular coloca-se, enquanto tal, perante todos, e de todos pode exigir o respeito à sua posição jurídica. Vale dizer: o direito real cria um dever de abstenção universal (“obrigação passiva universal”).

Dessas características decorre que é da natureza mesma do direito real que ele se dê a conhecer, ou seja, que os sujeitos passivos da relação jurídica real tenham, ao menos em potência, a possibilidade de saber que esses direitos existam: de fato, não seria razoável esperar a observância por todos daquilo que não pudesse ser conhecido (ao menos presuntivamente) por todos. Por isso mesmo, a publicidade dos direitos reais é uma constante não apenas na época contemporânea, como ainda em toda a história do direito. 4 A oponibilidade a todos, característica do direito real, tem de ser associada à possibilidade de que qualquer um o conheça, sobretudo aqueles que tenham interesse em adquiri-lo ou onerá-lo. A solução desse problema de cognoscibilidade é feita por meio do princípio da publicidade, que pode exercer-se de modo espontâneo ou organizado. 5

A escassez e a utilidade da terra, a importância do domínio fundiário para o desenvolvimento e a proteção da personalidade humana e, além disso, a insuficiência da mera posse para revelar a existência do domínio e dos direitos reais limitados levaram, desde sempre, ao surgimento de providências especiais que, com maior ou menor eficácia, servissem como instrumentos de publicidade para aqueles que sempre foram os mais valiosos de todos os direitos reais: os direitos imobiliários. 6

A posse, de fato, é a forma espontânea mais comum de publicidade para os direitos reais (e, hoje, na lei brasileira, ainda é o principal meio publicitário para os bens móveis). Entretanto, o modo mais perfeito para garantir a publicidade dos direitos reais, 7 enquanto publicidade organizada, é o registro imobiliário, ao qual estão sujeitos, no direito brasileiro de hoje, os direitos reais incidentes sobre bens imóveis.

No sistema brasileiro, a eficácia da publicidade registral imobiliária pode ser eminentemente constitutiva (mas também pode ter, como de fato em muitos casos possui, eficácia declarativa). 8 A publicidade constitutiva implica que a inscrição 9 no registro de imóveis é imprescindível para a gênese do direito real, o título do qual, à falta da inscrição, permanecerá na esfera do direito pessoal e, portanto, enquanto direito relativo, terá eficácia limitada aos participantes do negócio ou fato jurídico.

A publicidade constitutiva tem aplicação nos casos de transmissão imobiliária por ato entre vivos, pois, nos termos do CC/2002 , art. 1.245, § 1º, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Nas hipóteses de publicidade declarativa, o direito real tem existência independentemente de inscrição no registro imobiliário: a inscrição não é necessária para a gênese do direito real. A publicidade registral imobiliária declarativa, dessa maneira, tem por finalidade ampliar a publicidade e, principalmente, permitir a disponibilidade do direito real, mas não possui efeitos constitutivos É o que ocorre com a transmissão de imóveis por força do direito hereditário ( CC/2002 , art. 1.784) ou da usucapião, cuja sentença somente declara a anterior aquisição da propriedade ( CC/2002 , art. 1.241).

Note-se, entretanto, que não se fez sem dificuldades e sobressaltos a marcha em direção a um sistema organizado de publicidade imobiliária. O direito romano (que mais proximamente interessa ao desenvolvimento do direito brasileiro) jamais chegou a conhecer a instituição de um sistema cadastral ou de um registro de imóveis. 10 Uma das razões históricas para isso está em que, de início, a principal divisão dos bens não se dava, naquela ordem jurídica, entre móveis e imóveis, mas sim entre res mancipi (a saber: os imóveis situados em solo itálico; os escravos; os animais de tiro e carga, à exceção dos camelos e elefantes; e as servidões prediais rústicas mais antigas) e res nec mancipi (i. e., as obrigações e todas as coisas móveis e imóveis que não se incluíam dentre as res mancipi). Como as res nec mancipi gradualmente adquiriram maior importância social e maior valor econômico, a distinção paulatinamente foi perdendo importância; porém, enquanto foi relevante, ela tinha como consequência prática o fato de que o domínio sobre as res mancipi só se transmitia mediante solenidades como a mancipatio 11 e a in iure cessio; 12 o domínio sobre as res mancipi, porém, transmitia-se por tradição (traditio), 13 fossem elas móveis ou imóveis.

Abolida finalmente a distinção entre res mancipi e res nec mancipi, o direito romano não chegou a estabelecer nenhuma profunda diferença entre os regimes jurídicos dos bens móveis e imóveis. Dessa maneira, com o desaparecimento da mancipatio e da in iure cessio, a tradição (que deveria estar fundada numa causa iusta ou titulus) tornou-se o modo comum para a constituição, limitação, transmissão, modificação e extinção inter vivos tanto dos direitos reais mobiliários, como dos imobiliários – situação que, se serviu à simplificação das regras do direito das coisas, prejudicou e muito o desenvolvimento de um verdadeiro e adequado sistema de publicidade.

O direito da Idade Média, fiel às fontes romanas, manteve a exigência de que, para a transferência do domínio, a tradição estivesse acompanhada de uma justa causa, real ou putativa: nesse contexto, a glosa falava em causa eficiente próxima (i. e., a tradição) e remota (i. e., um negócio jurídico, como, e. g., a compra e venda) da transmissão. A partir dessas bases surge, no direito comum, a doutrina do titulus e modus acquirendi, que veio...

Uma experiência inovadora de pesquisa jurídica em doutrina, a um clique e em um só lugar.

No Jusbrasil Doutrina você acessa o acervo da Revista dos Tribunais e busca rapidamente o conteúdo que precisa, dentro de cada obra.

  • 3 acessos grátis às seções de obras.
  • Busca por conteúdo dentro das obras.
Ilustração de computador e livro
jusbrasil.com.br
7 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197058724/capitulo-1-o-registro-de-imoveis-e-a-duvida-a-duvida-no-registro-de-imoveis-vol-iii-ed-2020