Capítulo 2. A Dúvida Como Objeção

1. Os fundamentos da qualificação registral

A constituição, a transmissão, a modificação e a extinção dos direitos reais imobiliários, inter vivos, supõem, todas, um título material e a inscrição desse título no registro de imóveis. 1 Esse título tem de estar dentre aqueles previstos (ou pelo menos admitidos) em lei, 2 há de ter sido lavrado em forma devida, 3 e deve provir de quem tiver poder de dispor. 4 Ora, se assim é – ou seja, se tanto no plano material (= do Código Civil e da legislação extravagante) como no plano do direito formal (= da Lei dos Registros Publicos e das normas que lhe são complementares) há requisitos que o título deve observar, sem os quais não tem ingresso no registro e pode ser recusado 5 –, então está claro que o direito brasileiro exige a observância do princípio da legalidade: “o registro não tem eficácia saneadora, senão se que se propõe a inscrever aquilo que, previamente, o registrador reconhece por legalmente válido (i. e., reconhece conformado ao direito posto; re-conhecer é conhecer de novo, é conhecer o que já está, o que já é antecedentemente)”. 6 Além disso, a legalidade também está ligada funcionalmente à atividade do oficial de registro de imóveis, “uma vez que deve [...] ter absoluto conhecimento da lei, normas administrativas e jurisprudência aplicável a cada ato ou negócio jurídico, para proceder ao exame do título [...]. O Oficial Registrador tem a obrigação de se manter atualizado, acompanhando cada mudança legislativa ou de entendimento jurisprudencial, para que sua qualificação seja sempre contemporânea à data da apresentação do título na serventia.” 7

(Note-se que está a falar, aqui de uma acepção formal do princípio da legalidade, ou seja: do controle de ingresso à luz da regularidade dos títulos, dos assentos e da congruência daqueles a estes, segundo a lei; aqui e ali, entretanto, se vê, na jurisprudência administrativa, uma e outra nota da acepção material desse princípio, ou seja, da ideia de que o oficial também deva verificar que se a inscrição, embora perfeita no plano do direito registral, não implica contravenção substancial ao ordenamento jurídico. O exemplo mais claro talvez seja o caso de sucessivas alienações de frações ideais de um imóvel, em frações correspondentes a lotes: conquanto as inscrições possam estar perfeitas do ponto de vista registral – e, de certo modo, do ponto de vista do direito material, já que a venda de partes ideais em nada ofende, a princípio, o sistema do direito das coisas –, à luz do direito substantivo – especialmente, das normas concernentes à fraude à lei e ao parcelamento do solo – elas são ilegais, porque levam à burla de posturas urbanísticas cuja observância é indispensável para o bom ordenamento do espaço urbano. Outro exemplo está na hipótese em que o oficial recusa – como de fato pode recusar – uma inscrição que desde logo ele saiba que será absolutamente ineficaz no momento em for lavrada: pense-se, nesse sentido, na rogação do registro stricto sensu de um usufruto, quando já existe, no ofício de registro de imóveis, uma outra matrícula em que esteja averbada a morte do usufrutuário).

O controle de legalidade das inscrições teria pouca solidez se, para além das referidas regras de direito positivo, não estivesse ele fundado no princípio da independência jurídica do oficial de registro de imóveis. 8 O oficial exerce uma função comunitária, uma função pública não estatal, ou seja: uma função política, como corpo intermédio entre o indivíduo e o Estado, à semelhança de outros órgãos naturais como a família, o município, a associação e a corporação. 9 Assim, o oficial submete-se necessária e diretamente ao direito posto, e é observando a lei e os “limites dos documentos e dos registros” 10 que, em sua consciência, 11 a caso singular, verifica se deve ser ou não admitida a inscrição rogada pelo interessado. É esse o vértice de toda a atividade registral, o ponto culminante do ofício: qualificar, ou seja, decidir, numa hipótese específica, se uma inscrição pode ser deferida, ou não, depois de examinada, ela e seus pressupostos, à luz do direito, dos documentos apresentados e dos assentos existentes. 12

A independência de atuação da legalidade registral (= a independência na qualificação registral) exercita-se dentro de uma certa ordem de coisas: 13 se o oficial, de um lado, não está submetido à hierarquia, por outro lado pode ter de suportar revisão ou anulação da decisum que formula ao “compreender fatos e leis e interpretá-los, decidindo, positivamente ou negativamente, sobre a inscrição de um título”. 14

Porém, o direito brasileiro não admite revisão ou anulação, na esfera administrativa, quando a inscrição foi deferida e lavrada, ou seja, não há ação ou recurso administrativo contra a qualificação registral que foi positiva. Há boa razão para isso, afinal, todo o processo de inscrição é organizado dentro do pressuposto de que, cumpridas as suas formalidades, o oficial de registro de imóveis terá observado estritamente o princípio da legalidade. Logo, se o oficial, ao fim desse...