Capítulo 2. A Dúvida Como Objeção

1. Os fundamentos da qualificação registral

A constituição, a transmissão, a modificação e a extinção dos direitos reais imobiliários, inter vivos, supõem, todas, um título material e a inscrição desse título no registro de imóveis. 1 Esse título tem de estar dentre aqueles previstos (ou pelo menos admitidos) em lei, 2 há de ter sido lavrado em forma devida, 3 e deve provir de quem tiver poder de dispor. 4 Ora, se assim é – ou seja, se tanto no plano material (= do Código Civil e da legislação extravagante) como no plano do direito formal (= da Lei dos Registros Publicos e das normas que lhe são complementares) há requisitos que o título deve observar, sem os quais não tem ingresso no registro e pode ser recusado 5 –, então está claro que o direito brasileiro exige a observância do princípio da legalidade: “o registro não tem eficácia saneadora, senão se que se propõe a inscrever aquilo que, previamente, o registrador reconhece por legalmente válido (i. e., reconhece conformado ao direito posto; re-conhecer é conhecer de novo, é conhecer o que já está, o que já é antecedentemente)”. 6 Além disso, a legalidade também está ligada funcionalmente à atividade do oficial de registro de imóveis, “uma vez que deve [...] ter absoluto conhecimento da lei, normas administrativas e jurisprudência aplicável a cada ato ou negócio jurídico, para proceder ao exame do título [...]. O Oficial Registrador tem a obrigação de se manter atualizado, acompanhando cada mudança legislativa ou de entendimento jurisprudencial, para que sua qualificação seja sempre contemporânea à data da apresentação do título na serventia.” 7

(Note-se que está a falar, aqui de uma acepção formal do princípio da legalidade, ou seja: do controle de ingresso à luz da regularidade dos títulos, dos assentos e da congruência daqueles a estes, segundo a lei; aqui e ali, entretanto, se vê, na jurisprudência administrativa, uma e outra nota da acepção material desse princípio, ou seja, da ideia de que o oficial também deva verificar que se a inscrição, embora perfeita no plano do direito registral, não implica contravenção substancial ao ordenamento jurídico. O exemplo mais claro talvez seja o caso de sucessivas alienações de …