A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III - Ed. 2020

Capítulo 5. A Dúvida na Jurisprudência

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1.Introdução

Efetuado o exame da parte teórica acerca da dúvida no âmbito do direito registral imobiliário, passamos à verificação deste instituto na perspectiva de sua aplicação científica e de seus efeitos concretos, a partir da análise de julgamentos administrativos do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Essa metodologia será útil à compreensão da concreção dos institutos jurídicos pertinentes ao registro imobiliário num prisma de efetividade das normas jurídicas.

É da tradição do direito registral imobiliário partir da consulta a julgamentos administrativos na busca da solução de melhor adequação aos princípios e regras de direito incidentes em dissensos havidos entre registradores imobiliários diante dos títulos apresentados a registro.

A repetição e a coerência das decisões administrativas criam um alicerce de segurança jurídica consubstanciado nos paradigmas jurídicos utilizados para solucionar situações registrárias aplicadas.

A comunicação do direito registral com o direito administrativo, o direito processual civil, o direito empresarial e o direito civil implicam no constante diálogo normativo para o encontro da decisão conforme a legalidade incidente.

A criação e consolidação dos precedentes administrativos advinda do julgamento das dúvidas estabelece a vinculação da atividade registral ao princípio da legalidade.

As particularidades das questões examinadas nos julgamentos das dúvidas registrárias permitem o conhecimento do regramento jurídico incidente em situações não previstas de forma expressa na legislação.

A coerência e organização das decisões administrativas envolvendo o registro imobiliário é obtida pela indicação dos precedentes anteriores e sua pertinência para solução do caso concreto em julgamento.

Os precedentes administrativos são construídos de modo progressivo com a finalidade de obter um entendimento seguro e recorrente sobre determinada questão registrária.

Essa situação repercute em segurança jurídica aos registradores, que passam a fundar suas decisões de qualificação registral no conteúdo dos precedentes administrativos, bem como aos apresentantes dos títulos para inscrição que constam com certa previsibilidade do modelo científico de solução.

A modificação dos precedentes administrativos pode decorrer de mudança na legislação incidente, operando de forma breve ou, de modo mais gradual e lento, havendo mudança de orientação do órgão administrativo colegiado fundamentado nas razões da inadequação dos precedentes anteriores.

As recentes alterações efetuadas pela Lei n. 13.655/18 na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro são conformes à segurança jurídica e aos efeitos concretos das decisões administrativas e se coadunam com as preocupações que permeiam a eleição de valores e soluções em casos concretos de registro imobiliário.

Essa modificação legislativa, no âmbito das decisões administrativas do registro imobiliário, incluiu na legislação, de modo expresso, o que já havia no registro imobiliário desde há muito – a previsibilidade e a segurança jurídica a partir do conteúdo e interpretação efetuada nos julgamentos administrativos.

Em razão dessas características dos efeitos dos julgamentos das dúvidas registrárias, optamos por efetuar o exame de alguns pontos tratados nessas decisões.

Para tanto, será feita uma breve explanação da matéria a ser estudada com observações de pontos de menor divergência entre os institutos analisados.

Evitamos, metodologicamente, tratar de pontos controversos ou cujo amadurecimento ainda esteja em curso.

Procuramos expor, desde a seleção de alguns julgados, os entendimentos recorrentes na aplicação dos institutos relevantes ao tema em estudo por meio do exame de casos concretos recorrentes.

Apesar da diferenciação de atribuições no Estado de São Paulo entre os julgamentos administrativos evolvendo registro stricto sensu e averbação pelo Conselho Superior da Magistratura (dúvida) e Corregedoria Geral da Justiça (pedido de providências), respectivamente; não efetuamos diferenciação entre os órgãos administrativos recursais. Optamos pelo exame da temática jurídica e não o órgão julgador.

Ante a intenção da apresentação do quadro mais atual possível, efetuamos a escolha dos julgados a partir dos mais recentes, somente elegendo decisões de períodos mais distantes no tempo quando necessário à compreensão da situação hodierna ou à falta de julgados mais próximos.

2.O princípio da especialidade

2.1.Observações gerais

O princípio da especialidade concede é a certeza da inscrição existente no registro imobiliário ser pertinente a um imóvel específico e único que não se confunde com qualquer outro em conformidade a seus dados tabulares.

Pela leitura da matrícula é possível compreender a exata localização do imóvel, os titulares, bem como a espécie dos direitos reais registrados e outros direitos inscritos.

É possível estabelecer a singularidade do imóvel e dos respectivos titulares e seus direitos.

O princípio da especialidade é uma decorrência do princípio da segurança jurídica, permitindo a transmissão e a inscrição de direitos reais, bem como o ingresso dos fatos jurídicos com previsão jurídica de sua inscrição.

Convém destacar que cada imóvel somente terá uma única matrícula em conformidade ao princípio da unitariedade (LRP/1973, art. 176, § 1º, I).

O princípio da especialidade implica na necessidade do exame do título a ser inscrito no registro imobiliário desde seus elementos substanciais em confronto com os elementos e informações existentes na serventia extrajudicial registral imobiliária.

Normalmente a matrícula do imóvel é suficiente para compreensão de sua localização, titulares e direitos inscritos. Não obstante, permanecendo imprecisão a partir do exame do título e do conteúdo da matrícula, é possível a utilização de outras informações existentes no registro imobiliário, a exemplo do conteúdo de outras matrículas, plantas e outras informações úteis para compreensão de que imóvel se trata, suas características e titulares dos direitos reais inscritos.

O princípio da especialidade está previsto nos arts. 176, 222 e 225 da Lei de Registros Publicos ao fixar as exigências concernentes à localização do imóvel, à qualificação do proprietário e ao próprio direito a ser registrado.

O princípio da especialidade se triparte em (a) especialidade objetiva, (b) especialidade subjetiva e (c) especialidade do fato inscritível.

A especialidade objetiva trata do aspecto da descrição física do imóvel de forma a permitir sua individualização perante todos os demais.

As previsões da Lei de Registros Publicos a respeito aclaram essa ideia de localização e consideração do imóvel como um corpo único e inconfundível:

Art. 176, p. 1º, inc. II, n. 3.

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

Portanto, há exigência da precisa indicação das características do imóvel, inclusive, como consta do art. 225, caput , da Lei de Registros Publicos, com inclusão das “ confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima”.

Na especialidade objetiva, deverá ser verificada a coincidência do imóvel descrito no título quanto a sua área, suas confrontações e sua localização.

A especialidade subjetiva encerra a identificação e qualificação do titular do direito real registrado e daqueles aos quais haverá a transmissão ou aquisição de direitos constantes do título a ser inscrito.

A especialidade subjetiva está prevista na Lei de Registros Publicos nos seguintes termos:

Art. 176, p. 1º, inc. III, n. 4.

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

A especialidade subjetiva determina que os titulares dos direitos registrados sejam os mesmos constantes do título, inclusive quanto a sua qualificação pessoal, como acontece com o estado civil.

A especialidade do fato inscritível é relativa ao fato ou negócio jurídico a ser inscrito quanto a sua natureza jurídica e possibilidade legal de inscrição consoante previsão no ordenamento jurídico para acesso ao registro imobiliário.

A especialidade do fato inscritível está prevista na Lei de Registros Publicos como segue:

Art. 176, p. 1º, inc. III, ns. 3, 4 e 5.

3) o título da transmissão ou do ônus;

4) a forma do título, sua procedência e caracterização;

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

A especialidade do fato inscritível envolve o exame do negócio jurídico ou fato jurídico a partir da presença de seus elementos essenciais, assim, por exemplo, numa transmissão imobiliária por compra e venda, deverá constar o preço do imóvel por encerrar elemento essencial do contrato de compra e venda.

Na sequência do exame da especialidade do fato inscritível, compete analisar se a legislação registral permite o acesso do negócio ou fato jurídico constante do título no registro imobiliário, especificadamente se há previsão normativa de seu ingresso.

2.2.Aplicações práticas

As situações de aplicação concreta do princípio da especialidade no registro imobiliário ocorrem em situações de descrições imprecisas (especialidade objetiva) e qualificações pessoais com dados equivocados ou incompletos (especialidade subjetiva).

A especialidade do fato inscritível é pouco tratada pela doutrina nacional e, por consequência, nas dúvidas registrais.

Passamos à análise da especialidade objetiva.

O descompasso entre o título e o registro pode ser verificado a partir do cotejo entre ambos, como se observa do seguinte julgado:

O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da Lei n. 6.015/73 , exige a identificação do imóvel como um corpo certo, inconfundível com qualquer outro, passível de compreensão desde o exame do título frente à matrícula.

A descrição contida no título é desconforme ao constante no registro imobiliário em virtude da diversidade de área e da existência de uma construção residencial, portanto, não é possível afirmar que o imóvel registrado seja o contido no contrato particular de compra e venda.

Cabe salientar não ter ocorrido o desdobro do imóvel até o momento; seja como for, há incompatibilidade da construção existente com situação referida no título.

(CSMSP. Apelação Cível: 1000267-95.2018.8.26.0204 , j. 16/05/2019, Relator: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco)

Neste caso, o contrato de compra e venda mencionava um lote de 119,70 m 2 , ao passo que na matrícula imobiliária referia um terreno com 365,40 m 2 com a construção de uma casa com 257,90 m 2 . Portanto, não havia possibilidade da correspondência entre o título e o registro; eventualmente, houve alguma alteração de fato sem que tivesse sido levada ao registro imobiliário.

A especialidade objetiva determina o correto posicionamento do imóvel em caráter definitivo.

Uma escritura pública de divisão amigável, mesmo aprovada pela Municipalidade, merece qualificação registral negativa se não contiver elementos indispensáveis à caracterização do imóvel, conforme o seguinte julgado:

Com efeito, a descrição do imóvel constante do projeto técnico anexado à escritura pública de divisão amigável amarra o ponto inicial à construção existente no imóvel vizinho, a qual, conquanto conste da certidão n.º 042/2015 emitida pela Secretaria de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal de Várzea Paulista (fl. 62), não se encontra averbada na matrícula n.º 8 da Serventia Imobiliária.

A descrição perimétrica, pois, como apresentada gera insegurança, vez que a edificação poderá, a qualquer tempo, ser demolida, perdendo-se, assim, o ponto de amarração.

Esta é a razão, aliás, para que, como regra, haja a inserção da distância métrica da esquina mais próxima, quando haverá ponto de referência e amarração perenes.

Inexistindo, pois, elemento seguro de amarração há insegurança quanto ao real posicionamento geodésico do imóvel, em desatenção ao princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73 , 2ª edição, Rio de Janeiro, 1977, p. 219).

(CSMSP. Apelação Cível: 1003015-42.2017.8.26.0655 , j. 16/03/2020, Relator: Des. Ricardo Mair Anafe)

Não obstante a melhora do conteúdo do registro imobiliário e a situação de fato existente por força do apuro técnico do serviço registral, é comum a existência de vários registros imprecisos, normalmente em imóveis rurais; a implementação do georreferenciamento nesses imóveis deverá diminuir, senão eliminar as descrições precárias.

Uma situação recorrente é aquela na qual o interessado solicita uma certidão do registro imobiliário e realiza o ato de transmissão imobiliária com base na descrição existente no registro imobiliário.

A atuação do Oficial do Registro Imobiliário é regulada pelo direito administrativo, sendo seus atos, portanto, atos administrativos.

Desse modo, a certidão da matrícula do imóvel é a materialização da presunção de sua conformidade ao Direito e atuação com boa-fé objetiva no campo do direito administrativo, bem como a presunção (relativa) da correção do direito real inscrito na forma do art. 1.245, § 2º, do Código Civil.

Pensemos na hipótese na qual, baseado na certidão da matrícula imobiliária, o interessado comprador realiza uma escritura de compra e venda, cujo conteúdo repete a descrição do imóvel constante do registro imobiliário.

Seria possível o título receber qualificação negativa pelo Oficial do Registro Imobiliário por vício na especialidade objetiva fundado na precariedade da descrição constante do registro imobiliário?

Pensamos que não.

Se a descrição era precária, caberia ao Oficial Registro Imobiliário a verificação anterior da matrícula e, por força da autotutela administrativa, requerer ao Juiz Corregedor Permanente o bloqueio administrativo da matrícula na forma do art. 214, § 3º, da Lei de Registros Publicos, até que fosse realizada a retificação em conformidade com o princípio da especialidade objetiva ou, ao menos, dar publicidade dessa situação na matrícula, cumprindo a função da publicidade do registro imobiliário.

Nessa linha, o Oficial do Registro Imobiliário não deveria aguardar a solicitação da prática de um ato de registro na matrícula para verificar o cumprimento do princípio da especialidade objetiva, pois é seu dever essa atuação em momento anterior; especialmente, ao assumir a delegação.

Seja como for, o Oficial do Registro Imobiliário fica diante de um dilema quanto ao ingresso do título; de um lado, daria segurança à certidão que expediu sem qualquer menção da descrição imprecisa; de outro, perpetuaria a falha existente, cuja solução demandaria impedir o acesso do título sem a prévia retificação da matrícula.

Os direitos em confronto são a melhora da descrição dos imóveis com precisão de sua localização de acordo com a realidade de um lado e, noutra quadra, o ingresso dos títulos que se basearam no conteúdo do registro imobiliário que tem presunção de legitimidade (realização conforme do Direito) enquanto ato administrativo.

Se fosse observada somente a questão da melhora da descrição imobiliária, a decisão do Oficial do Registro Imobiliário seria sempre a de negar o ingresso do título e remeter o interessado à retificação do registro (LRP, art. 212).

Noutro giro, o ingresso de títulos em matrículas cuja descrição é precária impediria a evolução e a conformidade do registro imobiliário à situação de fato existente. Assim fosse, a melhora do sistema registral dependeria do atendimento a interesses privados, a exemplo da fusão ou do desmembramento de matrículas com necessidade de precisão na especialidade objetiva.

Esse conflito de interesses deve ser solucionado pela aplicação do princípio da proporcionalidade na atividade administrativa registral mediante a incidência de seus subprincípios: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito (ou ponderação).

Desse modo, o modo de melhor adequação, menor gravame e de justiça ao caso concreto envolve o ingresso do título no registro imobiliário

Nessa consideração, o seguinte julgado:

Com efeito, a carta de sentença apresentada a registro repete as vagas descrições constantes nas cinco matrículas acima mencionadas.

O entendimento atual deste Conselho Superior é no sentido de que, em situações como essa, o título deve ser registrado. Nesse sentido:

(...)

“REGISTRO DE IMÓVEL – DÚVIDA INVERSA – RECUSA DE ABERTURA DE MATRÍCULA E DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA – EXIGÊNCIA DE PRÉVIA RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO – TRANSCRIÇÃO QUE, EMBORA DESCREVA A ÁREA DE MANEIRA PRECÁRIA, POSSIBILITA A IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL – TÍTULO QUE APRESENTA A MESMA DESCRIÇÃO DO REGISTRO ANTERIOR – OBSERVÂNCIADO DISPOSTO NOS ARTIGOS 196 E 228 DA LEI Nº 6.015/73 – INOCORRÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECUSA INDEVIDA – DÚVIDA IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO” ( Apelação nº 3025524-04.2013.8.26.0224 , Rel. Des. Elliot Akel, j. em 7/10/2014).

Mas há outras razões que justificam, nessa hipótese, o ingresso do título judicial.

Em primeiro lugar, a carta de sentença nada mais faz que extinguir a comunhão dos bens imóveis, partilhando-os entre os agora ex-cônjuges. Não há, desse modo, risco de que um adquirente seja prejudicado, pois apenas ocorrerá a extinção da comunhão e o surgimento de um condomínio.

Depois, não haverá abertura de novas matrículas com descrição imperfeita. As matrículas já estão abertas (fls. 217/226). Com a qualificação positiva do título, apenas será efetuado o registro da carta de sentença em matrículas já descerradas, sem alteração repita-se da titularidade dominial dos bens.

Finalmente, embora as descrições que constam nas matrículas estejam longe de primar pela precisão, as medidas perimetrais dos bens estão definidas ainda que com imperfeições e, em todas elas, há indicação de algum ponto que permite a localização do imóvel.

Não se está diante, portanto, das chamadas descrições “flutuantes”.

Evidentemente que a retificação será necessária, em especial se os interessados tiverem interesse no desmembramento ou fusão dos imóveis. No entanto, não se trata de providência que condiciona o ingresso do título judicial ora analisado.

(CSMSP. Apelação Cível: 0002907-66.2015.8.26.0116 , j. 06/06/2017, Relator: Des. Manoel Queiroz Pereira Calças)

Apesar de não ser uma tendência significativa no julgamento das dúvidas, temos que, em situações graves de imprecisão da descrição, posteriormente à realização do registro, caberia ao Oficial do Registro Imobiliário requerer ao Juiz Corregedor Permanente o bloqueio da matrícula para impedir a realização de novas inscrições sem a realização da prévia retificação do registro (LRP/1973, art. 214, § 3º).

Essa solução protege a boa-fé do adquirente ao confiar na certidão do registro imobiliário, permite a constituição do direito real decorrente do registro e atende aos interesses sociais no sentido da precisão do registro.

Assim, eventual interessado na inscrição de direitos na matrícula teria plena ciência dos vícios de especialidade objetiva a serem saneados por meio da retificação do registro.

Prosseguindo com nosso exame de julgados, pode ocorrer, apesar da certeza da matrícula imobiliária, a impossibilidade do registro em decorrência da necessidade do conhecimento do exato local do direito inscrito por sua natureza jurídica.

Tal aconteceu na negativa do registro de uma servidão administrativa em virtude de não ser possível o conhecimento de sua localização por força da precariedade da descrição da matrícula, como se tem do seguinte julgado:

E, de fato, não seria possível o ingresso do título, à míngua de descrição suficiente da área e dos limites dos imóveis, sem a indicação de marcos seguros que permitam identificar a sua correta base geodésica, sob pena de ofensa ao princípio da especialidade objetiva.

A servidão administrativa proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a proprietário diverso, com força de limitação administrativa. Uma vez registrada, grava o direito real em favor de seu titular, no caso, a Administração Pública ou suas concessionárias.

E não se pode admitir a constituição de um direito real sem a necessária certeza sobre a amarração da área objeto da servidão à base territorial sobre a qual está sendo implantada.

É verdade que as servidões administrativas não têm natureza similar à da desapropriação, como modo de aquisição de domínio; entretanto, de outro enfoque, traduzem gravame e limitam o exercício da propriedade, com natureza pública, instituído sobre imóvel alheio.

Não se pode falar em mitigação da especialidade objetiva para atos de registro constitutivo de um novo direito real, sob pena de ofensa a todos os princípios de segurança jurídica e publicidade afetos ao serviço de registro imobiliário.

(CSMSP. Apelação Cível: 1005782-64.2017.8.26.0037 , j. 24/01/2019, Relator: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco)

Para verificar a singularidade do imóvel e sua exata localização para fins de especialidade objetiva, o Oficial não deve se limitar somente à matrícula objeto do registro, compete-lhe analisar as matrículas dos confrontantes e mesmo os procedimentos administrativos internos para apurar a correção da descrição e a certeza de que imóvel se trata.

O que não é possível é a consideração de documentos ou informações que não estão nos registros ou nos procedimentos da serventia.

Passamos à análise da especialidade subjetiva.

Na especialidade subjetiva, a problemática reside na incerteza do titular do direito real ou da pessoa constante no título, como ocorreu no seguinte julgado:

Por fim, na matrícula do imóvel consta que o proprietário é solteiro, ao passo que na escritura pública de compra e venda foi qualificado como sendo casado pelo regime da comunhão de bens, do que decorreu a intervenção da sua esposa no referido negócio jurídico (fls. 06/12).

A averbação do casamento do proprietário é necessária para afastar a contradição existente entre a matrícula e o título e, mais, para a preservação da continuidade do registro no que tange à cônjuge do titular do domínio que participou da compra e venda na qualidade de vendedora.

E para essa averbação deve ser apresentada a certidão de casamento, requisito que não é suprido pela menção à sua existência feita na escritura pública de compra e venda.

(CSMSP. Apelação Cível: 1000477-52.2019.8.26.0418 , j. 15/04/2020, Relator: Des. Ricardo Mair Anafe)

No caso citado, havia uma divergência entre o proprietário registrado como solteiro e o título, no qual constava como casado, competindo a averbação da certidão de casamento para o atendimento da especialidade subjetiva.

A especialidade subjetiva tem sido mitigada em situações de dificuldade de obtenção de documentos a partir da viabilidade da superação do óbice com os documentos existentes no registro e ou no título. Nesse sentido, o seguinte julgado:

Muito embora o princípio da especialidade subjetiva deva ser respeitado, com a qualificação completa as partes envolvidas, sejam como titulares de domínio, transmitentes ou adquirentes, o artigo 176, III, 2, a da Lei de Registros Publicos traz um abrandamento a interpretação desse princípio, ao admitir que na falta dos números de CPF ou RG, a filiação possa substitui-los para a qualificação das partes envolvidas na transação imobiliária.

Essa solução mostra-se viável diante do caso em questão, levando-se em consideração o lapso temporal do falecimento de W. A. F. (certidão de óbito – fl. 104), bem como a certidão de casamento entre W. e I. (fls. 102/103), onde consta a filiação de ambos. Somado a estes fatos, tem-se que foram tomadas todas as diligências cabíveis para a obtenção dos documentos pela suscitada (fls. 119/124), sem qualquer êxito.

Logo, entendo que é caso de abrandamento do rigor da especialidade, vez que evidente a impossibilidade de apresentação do CPF's e RG's de W. e I., em razão da longevidade da escritura, sendo certo que, à época da sua lavratura, não se primava pelo rigor da qualificação das pessoas envolvidas nos negócios jurídicos. ( sic )

(1VRPSP. Processo: 1024678-58.2020.8.26.0100 , j. 07/04/2020, Juíza: Dra. Tânia Mara Ahualli)

Do mesmo modo, havendo elementos seguros acerca de se tratar de alteração na denominação de sociedade empresarial, é atenuada a exigência relativa à especialidade subjetiva, como se observa do seguinte julgado:

Consoante se verifica da análise do instrumento particular de alteração do contrato social registrado na JUCESP em 09.03.2016, houve alteração do nome empresarial da empresa titular de domínio para J. RAU METALÚRGICA INDÚSTRIA, IMPORTAÇÃO, EXPORTAÇÃO, COMÉRCIO LTDA. Por outro lado, no instrumento particular apresentado a registro, datado de 11.03.2016, consta que o nome da devedora fiduciante é J. RAU METALÚRGICA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA.

Ocorre que, a despeito da apontada divergência, há sólidos elementos que permitem o induvidoso estabelecimento de identidade perfeita entre a pessoa jurídica que figura como proprietária tabular e aquela posicionada, no instrumento de contrato, como alienante fiduciária, tudo a indicar que o registro almejado não vulnerará o princípio da continuidade.

Acrescente-se que, quando da formação do título, havia coincidência exata entre este e a matrícula no que toca ao aspecto focalizado. Ou seja, ao tempo do negócio, era precisamente a nomenclatura J. RAU METALÚRGICA INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. que constava do fólio real como titular de domínio, passível de ser conferida pela credora fiduciária.

Enfim, não paira qualquer dúvida no que diz respeito à identidade tabular da devedora fiduciante que possa implicar quebra da necessária linha de continuidade e macular o registro.

(...)

Com essas considerações, suficientes para afastar, in concreto , a alegada ofensa ao princípio da especialidade subjetiva, conclui-se, respeitado o entendimento da MM.ª Juíza Corregedora sentenciante, que a recusa não deve prevalecer.

(CSMSP. Apelação Cível: 1062367-44.2017.8.26.0100 , j. 15/05/2018, Relator: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco)

A atuação do serviço público delegado deve ser realizada em conformidade com a boa-fé objetiva. Destarte, tudo que estiver ao alcance do Oficial do Registro Imobiliário para aclarar a qualificação dos titulares dos direitos inscritos deve ser realizado.

Passamos à análise da especialidade do fato inscritível.

O conteúdo do fato jurídico a ser inscrito e a possibilidade de seu ingresso no registro imobiliário são objeto da qualificação registral no aspecto da especialidade do fato inscritível na forma do artigo 176 da Lei de Registros Publicos.

Nesse sentido, colacionamos o seguinte julgado:

Visa o registro predial à publicidade de situações jurídicas reais imobiliárias; definem-se estas “os complexos de qualidade que uma coisa possui em determinado momento e conjunto de circunstâncias que a afectam, assim como os poderes que sobre ela incidem e correspondentes deveres” (Carlos Ferreira de Almeida, “Publicidade e Teoria dos Registros”, Coimbra, 1966, pág. 13). Os princípios do sistema do registro imobiliário norteiam-se por esse elemento teleológico da publicidade da situação jurídica real do imóvel. Bem por isso, para que o registro predial possa cumprir satisfatoriamente sua finalidade de tornar cognoscível uma dada situação jurídica real imobiliária, exige-se, entre outros supostos, a individualização do bem imóvel objeto da situação jurídica, a qualificação identificadora das pessoas titulares de direitos relativos ao mesmo imóvel e a especificações do fato jurídico inscrito (assinale-se, por oportuno, que se distinguem os objetos do registro predial e da inscrição imobiliária: o primeiro, já se adiantou, tem por objeto situações jurídicas reais; o objeto da inscrição, entretanto, é o fato jurídico constitutivo, extintivo ou modificativo de situações jurídicas).

O principio tabular da especialidade, portanto, abrange três classes: a) a denominação especialidade “objetiva”, que concerne ao objeto da situação jurídica – o imóvel –, e que, freqüentemente, se toma pelo gênero próximo; b) a chamada especialidade “subjetiva”, que diz respeito às pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situação jurídica real; c) a especialidade do fato jurídico inscritível, exprimindo-se sua natureza, extensão, as condições que houver, seu valor (cfr. Celestino A. Cano Tello, “Iniciación al estúdio del derecho hipotecário”, Madrid, 1982, págs. 110-113).

O maltrato da especialidade, em qualquer de suas categorias, atenta contra a teleologia do sistema registrário predial, inibindo o adequado conhecimento da situação jurídica real relativa a determinado imóvel e frustando a certeza e a precisão que se esperam e exigem do registro imobiliário, complexo de garantia formal para a segurança estática e dinâmica da propriedade de imóveis e outros direitos reais sobre eles constituídos.

A omissão das escrituras apresentadas a registro, no concernente ao tipo da transmissão dominial, interdita seu ingresso na tabula imobiliária, irrelevante o argumento esboçado pela Prefeitura suscitada, no sentido de que a Lei local nº 2.342/84 teria instituído modo “sui generis” de alienação de domínio. Por primeiro, não poderia a legislação municipal editar regra de direito civil, exclusiva a competência da União para legislar acerca da matéria (art. 8º, n. XVII, b, Const. Fed.). Demais disso, a própria Lei municipal invocada grifa a possível emergência de venda e compra nessa denominada “outorga de domínio” (cfr. itens I e II, par. único, art. 2º, em fl. 92).

As notas de devolução e os julgados administrativos referentes às impugnações ao negócio jurídico e ou ao fato a ser inscrito, normalmente, não têm indicação da negativa do ingresso do título pelo não atendimento da especialidade do fato inscritível.

(CSMSP. Apelação Cível: 5.923-0 , j. 04/07/1986, Relator: Des. Sylvio do Amaral, aprovando o parecer do então Juiz de Direito Corregedor Dr. Ricardo Henry Marques Dip)

Em julgados mais recentes, não há menção direta à especialidade do fato inscritível, em que pese ser esse o conteúdo da qualificação negativa.

Na situação de nulidade de contrato de compra e venda por vício de forma, a exemplo da compra e venda realizada por instrumento particular, as decisões são centradas na nulidade e não no exame do negócio enquanto fato inscritível.

3.O princípio da continuidade

3.1.Observações gerais

O princípio da continuidade ou do trato sucessivo é fundamental ao sistema de registro imobiliário por ordenar a conexão entre a mutação das situações jurídicas de direito real a partir dos negócios jurídicos ou da incidência de normas jurídicas com esse efeito, a exemplo da sucessão hereditária.

Nessa ordem de ideias, a causa jurídica do ingresso do título é sua pertinência ao registro anterior e, futuramente, esse último registro será a causa do próximo.

O encadeamento entre as mutações das situações jurídico reais, a constituição dos direitos reais, os gravames e outras inscrições do registro imobiliário, vinculados aos titulares dos direitos registrados, repercutirá na função de segurança, publicidade e possibilidade de conhecimento do histórico dos direitos incidentes sobre o imóvel.

Qualquer pessoa poderá consultar e verificar o estado jurídico do imóvel a partir da certidão expedida pelo registro imobiliário.

A simplicidade da compreensão do princípio da continuidade por ligar os registros à semelhança dos elos de uma corrente (representação difusa na doutrina) sem a possibilidade de “saltos” é um elemento importante a movimentar as “engrenagens” do sistema registral.

Se A consta como proprietário na matrícula, pelo princípio da continuidade, somente será possível o registro de direitos e fatos jurídicos com pertinência ao proprietário, como a compra e venda do imóvel; o registro de uma hipoteca ou qualquer outro gravame deve ter pertinência subjetiva e objetiva com o registro imobiliário.

Nesse caso, o princípio da continuidade impede o ingresso da compra e venda de B em favor de C em razão de B não figurar no registro como proprietário, mas A.

A falta de coincidência entre o registro e a realidade extrarregistral determina a necessidade de inclusão das transmissões pretéritas para a regularização registral e o consequente acesso do título.

O princípio da continuidade está previsto nos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Publicos:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

O dispositivo legal em comento sintetiza a noção da impossibilidade do ingresso de título que não tenha ligação com o titular da propriedade do imóvel.

De um lado, será sempre admitido o registro de atos de disposição voluntária ou efeitos legais de quem conste como titular do direito real e, por outro, será vetada a inscrição de atos ou fatos sem liame jurídico com aquele.

O princípio da continuidade incide sobre os títulos judiciais apresentados a registro, nos termos do artigo 222 da Lei de Registros Publicos.

Art. 222 – Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha , o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório . (grifos nossos)

Seja como for, excepcionalmente, o juiz poderá determinar o ingresso de títulos judiciais sem observação ao princípio da continuidade por meio de decisão jurisdicional específica que afaste sua incidência.

A aquisição dos direitos reais pode ocorrer de forma originária ou derivada. A aquisição derivada supõe um ato bilateral referente à transmissão de um direito anterior por ato voluntário ou legal, como a compra e venda, ou o direito hereditário, respectivamente.

A aquisição originária pressupõe um ato unilateral que independe da colaboração de um titular de direito anterior, como acontece com a aquisição da propriedade pela usucapião.

Desse modo, o princípio da continuidade somente tem aplicação na aquisição da propriedade e outros direitos reais de modo derivado, por pressupor um direito anterior a ser transmitido.

Em face da ausência da transmissão de um direito real anteriormente constituído, a aquisição originária do direito real (aquisição por usucapião de um direito real) não está sujeita ao princípio da continuidade.

A transmissão da posse por justo título na usucapião não afeta a excepcionalidade em exame, da não incidência do princípio da continuidade, em razão do justo título não estar inscrito no registro imobiliário e tampouco ter qualquer liame com os direitos reais inscritos.

Portanto, a aquisição por usucapião é uma exceção à incidência do princípio da continuidade.

O princípio da continuidade determina coerência e logicidade ao sistema de registro imobiliário, enquanto um de seus institutos centrais por permitir o histórico da constituição do direito real e suas transmissões ao longo do tempo.

3.2.Aplicações práticas

A aquisição de direitos pessoais decorrentes de contratos de compra e venda ou de compromisso de compra e venda, não registrados, em arrematação judicial, não permite o acesso do título judicial ao registro imobiliário justamente pela violação do princípio da continuidade.

No registro imobiliário, a propriedade do imóvel é atribuída ao primitivo vendedor, assim, as cessões de direitos havidas, mesmo na via judicial, não têm acesso ao registro ante a necessidade da inscrição das transmissões anteriores.

O Brasil adotou o sistema do título e do modo para aquisição de direitos reais por meio de transmissão entre vivos nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

Inviável, portanto, o ingresso de títulos de transmissões efetuadas por pessoas que não constam como proprietárias no registro imobiliário por ferir o encadeamento histórico entre os registros.

A respeito, o seguinte julgado:

Contudo, o registro da arrematação do imóvel depende da prévia aquisição do domínio pelos executados, ou do reconhecimento, pelo juízo da execução, de que os proprietários estão sujeitos aos efeitos da arrematação.

Assim porque a ação de execução das despesas condominiais foi movida contra compromissários compradores que não são titulares da propriedade e, neste caso concreto, não são titulares de direito real de outra natureza porque não promoveram o registro do compromisso de compra e venda.

Diante disso, o registro da arrematação é impedido pela ausência de continuidade entre o proprietário do imóvel e as partes da ação de execução. Nesse sentido:

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., 1998, Rio de Janeiro: Forense, p. 253).

O respeito à continuidade não se altera pela comunicação da praça ao juízo da ação de execução hipotecária que teria intimado os proprietários por meio dos advogados que constituíram naquele processo.

Assim porque não houve o reconhecimento, na ação em que a arrematação foi realizada de que os proprietários do imóvel, que não foram partes daquele feito, estão sujeitos aos efeitos da arrematação.

Ao contrário, o juízo da ação de execução decidiu, de forma expressa, que os efeitos da arrematação não prevalecem em relação aos proprietários do imóvel, porque foi movida contra os compromissários compradores (fls. 237/238).

A natureza propter rem da obrigação de pagar as despesas condominiais permite a cobrança do débito contra o adquirente do imóvel, mas não altera a condição de titular de direitos meramente obrigacionais em relação ao compromissário comprador que não registrou o contrato de compromisso de compra e venda.

(CSMSP. Apelação Cível: 1007712-39.2017.8.26.0451 , j. 16/03/2020, Relator: Des. Ricardo Mair Anafe)

Essa decisão esclarece a situação da natureza puramente obrigacional das relações jurídicas de transmissão imobiliária não inscritas no registro imobiliário; a aplicação do princípio da continuidade impede o ingresso do título.

Entretanto, tendo havido o reconhecimento da ineficácia da transmissão efetuada pelo anterior proprietário na ação judicial em que houve arrematação do imóvel, viável o ingresso do título ante a não violação do princípio da continuidade por força da decisão judicial acerca da ineficácia do último registro perante o adquirente, conforme segue:

Também deve ser anotado que a arrematação não é modo originário de aquisição de propriedade.

Embora essa tese tenha prevalecido neste C. Conselho Superior da Magistratura por um breve período, já se retomou o entendimento consolidado de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade.

(...)

São reiterados os precedentes desse Eg. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – PRETENSÃO DE REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Negativa, em razão de quebra do princípio da continuidade – Fraude à execução – Ineficácia da renúncia ao direito de propriedade declarada expressamente pelo juízo da execução – Desnecessidade de cancelamento da averbação – Ausência de quebra da continuidade – Recurso provido. ( Apelação Cível nº 0005288-85.2013.8.26.0223 , Des. ELLIOT AKEL)".

A declaração de ineficácia que resulta da fraude à execução tem limites objetivos e subjetivos, restritos ao processo no qual tal declaração ocorreu. Na hipótese, ela ocorreu nos mesmos autos em que reconhecida a fraude, sendo possível o ingresso do título, já que a ineficácia do negócio jurídico aproveita justamente o arrematante.

(CSMSP. Apelação Cível: 1003666-75.2018.8.26.0223 , j. 15/08/2019, Relator: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco)

Outro ponto a ser considerado é a possibilidade de disponibilidade pelo titular da propriedade na hipótese do registro de direito real de aquisição decorrente de compromisso de compra e venda anteriormente inscrito, porquanto tal não afeta o princípio da continuidade.

Há compatibilidade entre o direito real de aquisição a ser oposto perante o titular do direito real de propriedade e a eventual transmissão do direito de propriedade que, na hipótese de transmissão, segue acompanhado do direito real de aquisição.

O registro do compromisso de compra e venda na matrícula não impede a alienação da propriedade do bem, observada a permanência dos direitos decorrentes do registro do referido contrato preliminar.

Essa questão foi objeto do seguinte voto convergente:

Criação típica brasileira ( vide CAMARGO PENTEADO, Luciano de. Direito das coisas. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 421), o compromisso de compra e venda de imóvel é, contanto que registrado , um direito real de aquisição (cf. art. 1.417 do Código Civil ), modalidade, em rigor, de garantia e não já de transferência jus-imobiliária.

Não tem, pois, o registro desse compromisso eficácia ablatória do atributo da disponibilidade tabular quanto ao imóvel seu objeto, atributo que, sem embargo daquele registro, persevera com o dominus , e tanto assim é que o promitente comprador, titular do direito real aquisitivo, “pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos , a outorga da escritura definitiva de compra e venda” (art. 1.418 do Cód. Civ.; o realce gráfico não é do original).

Ora, o referido direito do promitente vendedor , sendo relativo a imóvel, exige, para que se reconheçam os efeitos plenos de sua “ cessão ”, o registro da transferência, seja para os fins constitutivos (atos inter vivos ), seja em vista da disponibilidade (sucessão mortis causa ; cf. arts. 1.245 do Cód. Civ. e 167, inc. I, ns. 9, 24 e 29, da Lei n. 6.015, de 31-12-1973 ).

Desse modo, o registro antecedente do compromisso de venda e compra de um imóvel não interfere com a disponibilidade do prédio pelo dominus , mas tem, em seu favor, uma atração de inoponibilidade real no que tange com os registros posteriores de títulos que lhe sejam contrários ou, mais ainda, contraditórios. Essa inoponibilidade é, suposto caiba este discrimen , acercada da ideia de ineficácia relativa . Corresponde ao conceito registral de eficácia prenotante , é dizer, em palavras de Giovanni GABRIELLI, que “al promissario dell’alienazione sono inopponibili tutte le trascrizioni o iscrizioni sucessive contro il promittente, retroagindo fino ad essa la trascrizione del contratto definitivo o della sentenza che ne tiene luogo” (“La pubblicità immobiliare del contrato preliminare”, in Rivista di diritto civile. Pádua: Cedam, 1997, parte prima, p. 534). Ou seja, a funzione prenotativa do direito real de aquisição imobiliária dá-se exatamente pela “retroazione degli effetti dell’atto finale (…), secondo i casi, della trascrizione di tale atto” ( id .).

Assim, mais claramente, é certo, depois da vigência do Código Civil brasileiro de 2002 (mas antes, já isto era doutrina de SERPA LOPES: Tratado de registros públicos. Rio de Janeiro; São Paulo: Freitas Bastos, vol. 4, p. 231-5 ), é de admitir a inscrição predial de atos acedidos posteriormente à registração correlata de compromisso de venda e compra de um dado imóvel , para ensejar a observância da norma do art. 1.428 desse Código, porque, como visto...

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jusbrasil.com.br
7 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197058790/capitulo-5-a-duvida-na-jurisprudencia-a-duvida-no-registro-de-imoveis-vol-iii-ed-2020