A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III - Ed. 2020

A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III - Ed. 2020

Capítulo 5. A Dúvida na Jurisprudência

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1.Introdução

Efetuado o exame da parte teórica acerca da dúvida no âmbito do direito registral imobiliário, passamos à verificação deste instituto na perspectiva de sua aplicação científica e de seus efeitos concretos, a partir da análise de julgamentos administrativos do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Essa metodologia será útil à compreensão da concreção dos institutos jurídicos pertinentes ao registro imobiliário num prisma de efetividade das normas jurídicas.

É da tradição do direito registral imobiliário partir da consulta a julgamentos administrativos na busca da solução de melhor adequação aos princípios e regras de direito incidentes em dissensos havidos entre registradores imobiliários diante dos títulos apresentados a registro.

A repetição e a coerência das decisões administrativas criam um alicerce de segurança jurídica consubstanciado nos paradigmas jurídicos utilizados para solucionar situações registrárias aplicadas.

A comunicação do direito registral com o direito administrativo, o direito processual civil, o direito empresarial e o direito civil implicam no constante diálogo normativo para o encontro da decisão conforme a legalidade incidente.

A criação e consolidação dos precedentes administrativos advinda do julgamento das dúvidas estabelece a vinculação da atividade registral ao princípio da legalidade.

As particularidades das questões examinadas nos julgamentos das dúvidas registrárias permitem o conhecimento do regramento jurídico incidente em situações não previstas de forma expressa na legislação.

A coerência e organização das decisões administrativas envolvendo o registro imobiliário é obtida pela indicação dos precedentes anteriores e sua pertinência para solução do caso concreto em julgamento.

Os precedentes administrativos são construídos de modo progressivo com a finalidade de obter um entendimento seguro e recorrente sobre determinada questão registrária.

Essa situação repercute em segurança jurídica aos registradores, que passam a fundar suas decisões de qualificação registral no conteúdo dos precedentes administrativos, bem como aos apresentantes dos títulos para inscrição que constam com certa previsibilidade do modelo científico de solução.

A modificação dos precedentes administrativos pode decorrer de mudança na legislação incidente, operando de forma breve ou, de modo mais gradual e lento, havendo mudança de orientação do órgão administrativo colegiado fundamentado nas razões da inadequação dos precedentes anteriores.

As recentes alterações efetuadas pela Lei n. 13.655/18 na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro são conformes à segurança jurídica e aos efeitos concretos das decisões administrativas e se coadunam com as preocupações que permeiam a eleição de valores e soluções em casos concretos de registro imobiliário.

Essa modificação legislativa, no âmbito das decisões administrativas do registro imobiliário, incluiu na legislação, de modo expresso, o que já havia no registro imobiliário desde há muito – a previsibilidade e a segurança jurídica a partir do conteúdo e interpretação efetuada nos julgamentos administrativos.

Em razão dessas características dos efeitos dos julgamentos das dúvidas registrárias, optamos por efetuar o exame de alguns pontos tratados nessas decisões.

Para tanto, será feita uma breve explanação da matéria a ser estudada com observações de pontos de menor divergência entre os institutos analisados.

Evitamos, metodologicamente, tratar de pontos controversos ou cujo amadurecimento ainda esteja em curso.

Procuramos expor, desde a seleção de alguns julgados, os entendimentos recorrentes na aplicação dos institutos relevantes ao tema em estudo por meio do exame de casos concretos recorrentes.

Apesar da diferenciação de atribuições no Estado de São Paulo entre os julgamentos administrativos evolvendo registro stricto sensu e averbação pelo Conselho Superior da Magistratura (dúvida) e Corregedoria Geral da Justiça (pedido de providências), respectivamente; não efetuamos diferenciação entre os órgãos administrativos recursais. Optamos pelo exame da temática jurídica e não o órgão julgador.

Ante a intenção da apresentação do quadro mais atual possível, efetuamos a escolha dos julgados a partir dos mais recentes, somente elegendo decisões de períodos mais distantes no tempo quando necessário à compreensão da situação hodierna ou à falta de julgados mais próximos.

2.O princípio da especialidade

2.1.Observações gerais

O princípio da especialidade concede é a certeza da inscrição existente no registro imobiliário ser pertinente a um imóvel específico e único que não se confunde com qualquer outro em conformidade a seus dados tabulares.

Pela leitura da matrícula é possível compreender a exata localização do imóvel, os titulares, bem como a espécie dos direitos reais registrados e outros direitos inscritos.

É possível estabelecer a singularidade do imóvel e dos respectivos titulares e seus direitos.

O princípio da especialidade é uma decorrência do princípio da segurança jurídica, permitindo a transmissão e a inscrição de direitos reais, bem como o ingresso dos fatos jurídicos com previsão jurídica de sua inscrição.

Convém destacar que cada imóvel somente terá uma única matrícula em conformidade ao princípio da unitariedade ( LRP/1973, art. 176, § 1º, I).

O princípio da especialidade implica na necessidade do exame do título a ser inscrito no registro imobiliário desde seus elementos substanciais em confronto com os elementos e informações existentes na serventia extrajudicial registral imobiliária.

Normalmente a matrícula do imóvel é suficiente para compreensão de sua localização, titulares e direitos inscritos. Não obstante, permanecendo imprecisão a partir do exame do título e do conteúdo da matrícula, é possível a utilização de outras informações existentes no registro imobiliário, a exemplo do conteúdo de outras matrículas, plantas e outras informações úteis para compreensão de que imóvel se trata, suas características e titulares dos direitos reais inscritos.

O princípio da especialidade está previsto nos arts. 176, 222 e 225 da Lei de Registros Publicos ao fixar as exigências concernentes à localização do imóvel, à qualificação do proprietário e ao próprio direito a ser registrado.

O princípio da especialidade se triparte em (a) especialidade objetiva, (b) especialidade subjetiva e (c) especialidade do fato inscritível.

A especialidade objetiva trata do aspecto da descrição física do imóvel de forma a permitir sua individualização perante todos os demais.

As previsões da Lei de Registros Publicos a respeito aclaram essa ideia de localização e consideração do imóvel como um corpo único e inconfundível:

Art. 176, p. 1º, inc. II, n. 3.

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

Portanto, há exigência da precisa indicação das características do imóvel, inclusive, como consta do art. 225, caput , da Lei de Registros Publicos, com inclusão das “ confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima”.

Na especialidade objetiva, deverá ser verificada a coincidência do imóvel descrito no título quanto a sua área, suas confrontações e sua localização.

A especialidade subjetiva encerra a identificação e qualificação do titular do direito real registrado e daqueles aos quais haverá a transmissão ou aquisição de direitos constantes do título a ser inscrito.

A especialidade subjetiva está prevista na Lei de Registros Publicos nos seguintes termos:

Art. 176, p. 1º, inc. III, n. 4.

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

A especialidade subjetiva determina que os titulares dos direitos registrados sejam os mesmos constantes do título, inclusive quanto a sua qualificação pessoal, como acontece com o estado civil.

A especialidade do fato inscritível é relativa ao fato ou negócio jurídico a ser inscrito quanto a sua natureza jurídica e possibilidade legal de inscrição consoante previsão no ordenamento jurídico para acesso ao registro imobiliário.

A especialidade do fato inscritível está prevista na Lei de Registros Publicos como segue:

Art. 176, p. 1º, inc. III, ns. 3, 4 e 5.

3) o título da transmissão ou do ônus;

4) a forma do título, sua procedência e caracterização;

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

A especialidade do fato inscritível envolve o exame do negócio jurídico ou fato jurídico a partir da presença de seus elementos essenciais, assim, por exemplo, numa transmissão imobiliária por compra e venda, deverá constar o preço do imóvel por encerrar elemento essencial do contrato de compra e venda.

Na sequência do exame da especialidade do fato inscritível, compete analisar se a legislação registral permite o acesso do negócio ou fato jurídico constante do título no registro imobiliário, especificadamente se há previsão normativa de seu ingresso.

2.2.Aplicações práticas

As situações de aplicação concreta do princípio da especialidade no registro imobiliário ocorrem em situações de descrições imprecisas (especialidade objetiva) e qualificações pessoais com dados equivocados ou incompletos (especialidade subjetiva).

A especialidade do fato inscritível é pouco tratada pela doutrina nacional e, por consequência, nas dúvidas registrais.

Passamos à análise da especialidade objetiva.

O descompasso entre o título e o registro pode ser verificado a partir do cotejo entre ambos, como se observa do seguinte julgado:

O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da Lei n. 6.015/73 , exige a identificação do imóvel como um corpo certo, inconfundível com qualquer outro, passível de compreensão desde o exame do título frente à matrícula.

A descrição contida no título é desconforme ao constante no registro imobiliário em virtude da diversidade de área e da existência de uma construção residencial, portanto, não é possível afirmar que o imóvel registrado seja o contido no contrato particular de compra e venda.

Cabe salientar não ter ocorrido o desdobro do imóvel até o momento; seja como for, há incompatibilidade da construção existente com situação referida no título.

(CSMSP. Apelação Cível: 1000267-95.2018.8.26.0204 , j. 16/05/2019, Relator: Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco)

Neste caso, o contrato de compra e venda mencionava um lote de 119,70 m 2 , ao passo que na matrícula imobiliária referia um terreno com 365,40 m 2 com a construção de uma casa com 257,90 m 2 . Portanto, não havia possibilidade da correspondência entre o título e o registro; eventualmente, houve alguma alteração de fato sem que tivesse sido levada ao registro imobiliário.

A especialidade objetiva determina o correto posicionamento do imóvel em caráter definitivo.

Uma escritura pública de divisão amigável, mesmo aprovada pela Municipalidade, merece qualificação registral negativa se não contiver elementos indispensáveis à caracterização do imóvel, conforme o seguinte julgado:

Com efeito, a descrição do imóvel constante do projeto técnico anexado à escritura pública de divisão amigável amarra o ponto inicial à construção existente no imóvel vizinho, a qual, conquanto conste da certidão n.º 042/2015 emitida pela Secretaria de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal de Várzea Paulista (fl. 62), não se encontra averbada na matrícula n.º 8 da Serventia Imobiliária.

A descrição perimétrica, pois, como apresentada gera insegurança, vez que a edificação poderá, a qualquer tempo, ser demolida, perdendo-se, assim, o ponto de amarração.

Esta é a razão, aliás, para que, como regra, haja a inserção da distância métrica da esquina mais próxima, quando haverá ponto de referência e amarração perenes.

Inexistindo, pois, elemento seguro de amarração há insegurança quanto ao real posicionamento geodésico do imóvel, em desatenção ao princípio da especialidade objetiva.

Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73 , 2ª edição, Rio de Janeiro, 1977, p. 219).

(CSMSP. Apelação Cível: 1003015-42.2017.8.26.0655 , j. 16/03/2020, Relator: Des. Ricardo Mair Anafe)

Não obstante a melhora do conteúdo do registro imobiliário e a situação de fato existente por força do apuro técnico do serviço registral, é comum a existência de vários registros imprecisos, normalmente em imóveis rurais; a implementação do georreferenciamento nesses imóveis deverá diminuir, senão eliminar as descrições precárias.

Uma situação recorrente é aquela na qual o interessado solicita uma certidão do registro imobiliário e realiza o ato de transmissão imobiliária com base na descrição existente no registro imobiliário.

A atuação do Oficial do Registro Imobiliário é regulada pelo direito administrativo, sendo seus atos, portanto, atos administrativos.

Desse modo, a certidão da matrícula do imóvel é a materialização da presunção de sua conformidade ao Direito e atuação com boa-fé objetiva no campo do direito administrativo, bem como a presunção (relativa) da correção do direito real inscrito na forma do art. 1.245, § 2º, do Código Civil.

Pensemos na hipótese na qual, baseado na certidão da matrícula imobiliária, o interessado comprador realiza uma escritura de compra e venda, cujo conteúdo repete a descrição do imóvel constante do registro imobiliário.

Seria possível o título receber qualificação negativa pelo Oficial do Registro Imobiliário por vício na especialidade objetiva fundado na precariedade da descrição constante do registro imobiliário?

Pensamos que não.

Se a descrição era precária, caberia ao Oficial Registro Imobiliário a verificação anterior da matrícula e, por força da autotutela administrativa, requerer ao Juiz Corregedor Permanente o bloqueio administrativo da matrícula na forma do art. 214, § 3º, da Lei de Registros Publicos, até que fosse realizada a retificação em conformidade com o princípio da especialidade objetiva ou, ao menos, dar publicidade dessa situação na matrícula, cumprindo a função da publicidade do registro imobiliário.

Nessa linha, o Oficial do Registro Imobiliário não deveria aguardar a solicitação da prática de um ato de registro na matrícula para verificar o cumprimento do princípio da especialidade objetiva, pois é seu dever essa atuação em momento anterior; especialmente, ao assumir a delegação.

Seja como for, o Oficial do Registro Imobiliário fica diante de um dilema quanto ao ingresso do título; de um lado, daria segurança à certidão que expediu sem qualquer menção da descrição imprecisa; de outro, perpetuaria a falha existente, cuja solução demandaria impedir o acesso do título sem a prévia retificação da matrícula.

Os direitos em confronto são a melhora da descrição dos imóveis com precisão de sua localização de acordo com a realidade de um lado e, noutra quadra, o ingresso dos títulos que se basearam no conteúdo do registro imobiliário que tem presunção de legitimidade (realização conforme do Direito) enquanto ato administrativo.

Se fosse observada somente a questão da melhora da descrição imobiliária, a decisão do Oficial do Registro Imobiliário seria sempre a de negar o ingresso do título e remeter o interessado à retificação do registro ( LRP, art. 212).

Noutro giro, o ingresso de títulos em matrículas cuja descrição é precária impediria a evolução e a conformidade do registro imobiliário à situação de fato existente. Assim fosse, a melhora do sistema registral dependeria do atendimento a interesses privados, a exemplo da fusão ou do desmembramento de matrículas com necessidade de precisão na especialidade objetiva.

Esse conflito de interesses deve ser solucionado pela aplicação do princípio da proporcionalidade na atividade administrativa registral mediante a incidência de seus subprincípios: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito (ou ponderação).

Desse modo, o modo de melhor adequação, menor gravame e de justiça ao caso concreto envolve o ingresso do título no registro imobiliário

Nessa consideração, o seguinte julgado:

Com efeito, a carta de sentença apresentada a registro repete as vagas descrições constantes nas cinco matrículas acima mencionadas.

O entendimento atual deste Conselho Superior é no sentido de que, em situações como essa, o título deve ser registrado. Nesse sentido:

(...)

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13 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197058790/capitulo-5-a-duvida-na-jurisprudencia-a-duvida-no-registro-de-imoveis-vol-iii-ed-2020