Apêndice - A Dúvida no Registro de Imovéis - Vol. III

MODELOS 1. Nota de devolução (LRP/1973, art. 198, III) NOTA DE DEVOLUÇÃO Prenotação n. _____________, de __/__/_____. Título causal: [compra e venda, doação, usufruto etc.] Forma do título: [escritura pública/instrumento particular/título judicial] Examinado por: [nome do oficial, substituto ou escrevente responsável pelo exame] Apresentante: __________________ MOTIVOS 1. Segundo o R. 7, feito em 16/07/2006, na matrícula 30.356, deste Ofício de Registro de Imóveis, o dono (ora alienante) Sicrano de Tal é portador da cédula de identidade RG SSP/SP 15.442.845-3. No título agora apresentado a registro, consta RG 15.442.855. Exigência: apresentar cópia autenticada da cédula de identidade do alienante, para verificação e averbação. Se o erro estiver no título, o título tem de retificado. 2. Consta no R. 7, feito em 16/07/2006, na matrícula 30.356, deste Ofício de Registro de Imóveis, que o dono (ora alienante) Sicrano de Tal é casado no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei n. 6.515/1977. No título consta que Sicrano é divorciado. Exigência: proceder ao registro da partilha decorrente do divórcio de Sicrano de Tal, para que se saiba se ele realmente ainda pode dispor do imóvel e para que seja preservada a continuidade do registro. 3. Sujeito a reexame e, se for o caso, a novas exigências. ATENÇÃO: não retire esta nota. Facilitará novo exame do documento. Observações importantes: – Os efeitos da prenotação cessarão automaticamente se, decorridos 30 (trinta) dias do lançamento no Protocolo, a inscrição não puder ser feita por não atendimento da (s) exigência (s) constante (s) desta nota devolutiva e não tiver sido instaurada ação de dúvida (Lei n. 6.015/1973, arts. 198 e 205). – O presente título foi prenotado para efeitos do art. 206 da Lei n. 6.015/1973 em __/__/_____. Se o título vier a ser reapresentado apto para inscrição dentro da validade da prenotação, o valor dela, descontado neste ato, será compensado no valor do registro/averbação. – Todas as cópias reprográficas que forem apresentadas têm de estar autenticadas. – Nos requerimentos e nas declarações, as firmas dos signatários devem estar reconhecidas (Lei n. 6.015/1973, art. 246, § 1º). – É imprescindível a apresentação da via original do protocolo de recepção para o cumprimento da (s) exigência (s) acima formulada (s) e/ou retirada do título. – O Oficial, o Substituto e os Escreventes esclarecerão eventuais dúvidas, mediante visita agendada. [Cidade], [data]. FULANO DE TAL Oficial de Registro de Imóveis 2. Requerimento de suscitação (LRP/1973, art. 198, caput ) ILUSTRÍSSIMO SR. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE _________ [Cidade], [data] Requerimento de suscitação de dúvida Prenotação n. _____________, de __/__/_____. AULO AGÉRIO, interessado na lavratura da matrícula/do registro/da averbação relativa ao título prenotado sob n. _____________, em __/__/_____, vem requerer a Vossa Senhoria, que, considerados os termos da nota devolutiva passada em __/__/_____, com cujas exigências não se conforma, se digne de suscitar ação de dúvida ao juízo competente. Respeitosamente, AULO AGÉRIO RG SSP/SP n. _____________ CPF n. ___________________ 3. Termo de dúvida (LRP/1973, art. 198, caput ) EXCELENTÍSSIMO (A) SR (A). JUIZ (ÍZA) DE DIREITO DA ___ VARA [JUDICIAL/CÍVEL/DE REGISTROS PÚBLICOS] DA COMARCA DE _________ [Cidade], [data] Suscitação de dúvida Suscitante: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de __________ Suscitado: [nome do interessado] Prenotação n. _____________, de __/__/_____. FULANO DE TAL, Oficial de Registro de Imóveis da comarca de _____, a requerimento de __________ (petição subscrita em __/__/_____), [nacionalidade], [profissão], [estado civil], portador da cédula de identidade RG SSP/SP [***], cadastrado no CPF/MF sob número [***], residente e domiciliado a ____________, representado, ele interessado, por seu advogado Dr. _____________, inscrito na OAB/SP sob n. ***, com escritório a ____________, telefones _______ e endereço eletrônico __________, nos termos do art. 198 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência suscitar a presente AÇÃO DE DÚVIDA, pelos motivos e fundamentos legais a seguir expostos. Em __/__/_____ ingressou neste ofício de registro de imóveis o/a [descrever a espécie de título formal: escritura pública, instrumento particular etc., com suas principais caraterísticas], prenotado (a) sob n. ______, título no qual figuram, como disponente Sicrano de Tal, ora suscitado, e como adquirente Trajano de Tal, [nacionalidade], [profissão], [estado civil], portador da cédula de identidade RG SSP/SP [***], cadastrado no CPF/MF sob número [***], residente e domiciliado a ____________. O título contém [uma compra e venda, doação, constituição de usufruto etc.]e tem por objeto [o domínio, o usufruto etc.] do imóvel da matrícula/transcrição n.__, deste Ofício (certidão em anexo), localizado a ____________. Qualificado, o título foi devolvido sem a inscrição [especificar: matrícula, registro em sentido estrito, ou averbação] pretendido (a), com as exigências indicadas na nota de devolução anexa. Das exigências formuladas, restou o seguinte óbice: [descrever o óbice restante, que será discutido na ação de dúvida] Salvo melhor juízo de Vossa Excelência, esse óbice não pode ser afastado, porque: [indicar as razões que levaram à manutenção do óbice]. Nesse sentido, diz a jurisprudência que: [...] São esses, portanto, os fundamentos para a recusa da inscrição rogada pelo (a) interessado (a), o que agora se apresenta a Vossa Excelência, que saberá prover o que for de justiça. Respeitosamente, FULANO DE TAL Oficial de Registro de Imóveis 4. Notificação para impugnação pelo interessado (LRP/1973, art. 198, III) [Cidade], [data] Ao Ilustríssimo Senhor [Doutor] BELTRANO DE TAL [endereço do interessado ou do advogado] Ref.: suscitação de ação de dúvida – prazo para impugnação – prenotação n. ______ Ilustríssimo Senhor: Notifico Vossa Senhoria para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do recebimento desta, impugnar, perante o Juízo de Direito da __ Vara [Judicial/Cível/de Registros Públicos] desta comarca (Fórum Dr. Tal, sito a ______), a dúvida registrária suscitada atendendo ao requerimento subscrito por Vossa Senhoria em [data], tudo nos termos do inciso III do art. 198 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Anexo à presente uma cópia do termo de dúvida. Respeitosamente, FULANO DE TAL Oficial de Registro de Imóveis 5. Certidão de notificação para impugnação (LRP/1973, art. 198, IV) CERTIFICO haver entregue uma via da presente notificação, acompanhada de cópia do termo de dúvida, à representante do suscitado Dr. ********, OAB/SP n. **** [ou ao suscitado]. Dou fé. FULANO DE TAL Oficial de Registro de Imóveis 6. Sentença – procedência da ação de dúvida PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO Comarca de __________ __ Vara Cível de _________ – Corregedoria Permanente do Registro de Imóveis Autos 0000000-00.0000.0.00.0000 Ação de dúvida Vistos etc. 1. O Oficial de Registro de Imóveis desta comarca suscitou ação de dúvida (fls. 02-05; matrícula 000.000, prenotação 000000) a requerimento de L. B., que apresentara um título judicial (fls. 09-288), ou seja, uma carta de arrematação passada na execução que promovida por C. I. J. contra F. P. Segundo o Oficial, a carta de arrematação recebeu qualificação negativa, porque na matrícula do imóvel já está registrada (R. 09) uma outra carta de arrematação, passada em favor de E. M. Q.; dessa maneira, o registro da carta de arrematação passada em favor do suscitado ofende o princípio da continuidade (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, arts. 195 e 237). 2. A dúvida foi impugnada (fls. 270-274). O suscitado alega que arrematou o imóvel em 25 de outubro de 2011. E. M. Q., que conseguiu registrar a carta, arrematou-o em 2 de fevereiro de 2012. Assim, deve ser determinado o cancelamento ou a ineficácia da inscrição lavrada em favor de E. M. Q., e o registro da carta passada em favor dele suscitado. 3. O Ministério Público (fls. 423-424) opinou pela procedência da dúvida. 4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. 5. Uma inscrição lato sensu (= anotação, prenotação, matrícula, registro stricto sensu, averbação, transcrição, e inscrição stricto sensu), enquanto não cancelada, produz todos os efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que esteja desfeito, anulado, extinto ou rescindido o título que lhe é subjacente (LRP73, art. 252). Essa regra também compreende o caso destes autos, em que o suscitado alega que, por outra maneira (pela prova de que de que sua arrematação se fizera em primeiro lugar), se deveria reconhecer defeito no título já inscrito e, por conseguinte, cancelar ou declarar ineficaz o registro da arrematação que, realizada, porém em segundo lugar, conseguiu antes o ingresso. Não é assim: como não há, no registro, ele próprio, nulidade de pleno direito (LRP73, art. 214, caput), o defeito apontado pelo suscitado – se houver – tem de ser discutido em ação contenciosa, para que, atingido o título, se desfaça também a inscrição. Até lá, como dito, incide a regra da LRP73, art. 252, e o registro de E. M. Q. produz seus efeitos, como salientaram o Oficial e o Ministério Público. 6. De outro lado, por força do princípio da continuidade, para que um registro subsequente transfira um direito, é necessário que o direito por transferir de fato esteja compreendido, objetiva e subjetivamente, no registro antecedente que lhe dá fundamento (LRP73, arts. 195 e 237). Ora, se o registro lavrado em favor de E. M. Q. produz seus efeitos, então a carta de arrematação passada para o suscitado realmente não pode ser registrada: afinal, no momento da qualificação o imóvel não pertencia mais a quem fora arrematado, e o registro, por implicar violação ao mencionado princípio da continuidade, não se pode fazer. 7. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis desta comarca (prenotação 000.000). Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, no duplo efeito, em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura (LRP73, art. 202; Decreto-lei Complementar Estadual n. 3/69, art. 64, VI; Regimento Interno do Tribunal de Justiça, art. 16, V). Oportunamente, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se. P. R. I. São Paulo, ** de ***** de **** AD. Juiz de Direito 7. Sentença – improcedência da ação de dúvida PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO Comarca de __________ __ Vara Cível de _________ – Corregedoria Permanente do Registro de Imóveis Autos 0000000-00.0000.0.00.0000 Ação de dúvida Vistos. 1. O Oficial de Registro de Imóveis desta comarca suscitou ação de dúvida ao requerimento de W. M. M. Consoante o termo de dúvida (fls. 02-04), em 07 de março de 2014, o suscitado fez prenotar uma venda e compra (forma do título: escritura pública – fls. 11-13). No referido título, L. A. R. vendeu o imóvel de matrícula n. 000.000 (fls. 40-42) ao suscitado, em cumprimento a compromisso de venda e compra, celebrado em 14 de agosto de 2010 com o terceiro J. C. Q., compromisso esse que nunca fora levado a registro. O Oficial de Registro de Imóveis indeferiu o registro da venda e compra porque entendeu ser necessário o prévio registro do compromisso de compra e venda, com recolhimento do relativo imposto de transmissão. 2. O suscitado apresentou impugnação (fls. 58-60). 3. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 62). 4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 5. L. A. R., dono do imóvel, vendeu-o diretamente ao suscitado. Isso é o quanto basta para que se proceda ao registro da compra e venda. O outro negócio jurídico mencionado – isto é, o compromisso de compra e venda – nunca veio a registro e, portanto, não pode ter nenhum efeito registral para impedir ou de qualquer modo prejudicar o registro ora rogado (= da compra e venda). Se há tributo por recolher por força do compromisso de compra e venda, essa é uma questão extratabular e, como dito, não entra na hipótese do art. 289 da Lei de Registros Público nem (repita-se) da inscrição da venda e compra. 6. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Ofício de Registro de Imóveis, a requerimento de W. M. M. (prenotação n. 000.000), para que se proceda ao registro rogado. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste processo. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada. P. R. I. C. São Paulo, ** de ******* de ****. JUIZ DE DIREITO

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