Registro de Imóveis e Parcelamento do Solo - Vol. IV - Ed. 2020

Capítulo 1. Registro de Imóveis

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1.Noção

Para este estudo introdutório ao Registro de Imóveis e, com ele, ao Direito Registral Imobiliário – a título de suporte cognitivo necessário para discorrer sobre o registro imobiliário do parcelamento do solo urbano –, basta destacar três acepções em que se pode empregar, neste campo, a palavra registro: (i) como instituição, ao se dizer, por exemplo, Registro de Imóveis; (ii) como inscriçãopredialem geral, quando se diz, por exemplo, registro em sentido amplo, abarcando todo tipo de inscrição que se lança nos livros de registro (v.g. a matrícula, o registro e a averbação); (iii) como inscrição predial específica, quando se usa o termo em sentido próprio e legal, para designar apenas a inscrição que encerra, na lei, esse nome – registro – em contraposição aos demais atos de inscrição, sobretudo, à averbação.

1.1. Registro de Imóveis: primeiras noções

Como instituição, já se buscou compreender o Registro de Imóvel a partir de diversas categorias institucionais: como órgão da fé pública (João Mendes de Almeida Jr. 1 ), ofício público (Pontes de Miranda 2 , Afrânio de Carvalho 3 ), serviço público (Ricardo Dip 4 ), função pública delegada à profissional independente (Aliende Ribeiro 5 ), cartório (Sérgio Jacomino 6 ) ou serventia extrajudicial (Marcus Kikunaga 7 ) etc.

Nada obstante a importância doutrinária desses enquadramentos, com referenciais próprios de cada época e visão, e que, em parte, com algumas retificações ou adaptações, têm projeção e utilidade atuais; parece que todos se reportam a gêneros remotos, que abrangem não apenas os registros públicos, mas também os tabeliães de notas, ambos compreendidos na Constituição Federal de 1988, sob o ângulo institucional, como serviços públicos delegados, exercidos em caráter privado (art. 236, caput, da CF), outorgados aos aprovados em concurso público de provas e títulos (art. 236, § 3º, da CF), portanto, sem vinculação orgânica, hierárquico-estrutural ou hierárquico-funcional com a Administração Pública, embora sob a fiscalização do Poder Judiciário (art. 236, § 1º, da CF) 8 .

Melhor, então, sem desmerecer essas respeitáveis compreensões do Registro de Imóveis, apoiar a definição no seu gênero próximo, que é a categoria dos serviços de registros públicos delegados, ou, para simplificar, com a terminologia da Lei nº 6.015/73, nos chamados serviços concernentes aos Registros Públicos (art. da Lei de Registros Publicos), com os atributos de (i) juridicidade civil: o fim dos registros públicos é jurídico, não meramente cadastral, e estão direcionados à segurança jurídica no âmbito do direito privado, ou seja, a minimizar incertezas e conferir estabilidade às situações ou relações jurídicas civis relativas às pessoas, aos prédios e aos negócios jurídicos; (ii) extrajudicialidade: os registros públicos em foco, embora atrelados ao universo da família forense 9 , são realizados fora do âmbito estatal do Poder Judiciário, apenas sujeitos a sua fiscalização; (iii) delegação: são serviços públicos exercidos em caráter privado, por delegação, e, portanto, não confundido com registros públicos de feição estatal ou oficial, nem com aqueles alheios ao regime jurídico dos serviços de registros delegados de que cuidam o art. 236 da CF, e a Lei nº 8.935/94 10 .

1.2.Registro de Imóveis: conceito elementar

Logo, sem complicações, Registro de Imóveis é espécie de Registro Público (gênero próximo), cuja diferença específica é a publicidade da situação jurídica dos prédios, conforme as inscrições (registros lato sensu) lançadas nos livros próprios e na forma adequada, para a segurança jurídica da titulação da propriedade imobiliária, dos demais direitos reais e de suas mutações.

É fato que o Registro de Imóveis também está inserido, por lei, no contexto da publicação de algumas situações jurídicas pessoais e de direitos obrigacionais, tal como a do registro de pacto antenupcial, de cédulas de crédito, e de contrato de locação (especificamente, para publicidade da cláusula de vigência e do resguardo ao direito de preferência do locatário), não faltando, inclusive, o olhar atento de quem aí também situa os registros da incorporação imobiliária, da convenção de condômino e do parcelamento do solo, até mesmo com a afirmação de que “os direitos pessoais chegam ao registro de imóveis em 1.937, com o Decreto-lei nº 58”, acompanhando o avanço da “intervenção do Poder Público nos negócios imobiliários”, e, então, vale-se do registro imobiliário como instrumento de controle dessa intervenção (Narciso Orlandi Neto 11 ).

Contudo, para o momento, no escopo maior de apenas apontar uma noção elementar de Registro de Imóveis, a partir de seu gênero próximo e do núcleo de sua essência diferencial específica, é suficiente a que foi apresentada 12 .

1.3. Direito Registral Imobiliário

Convém, em paralelo ao estudo do Registro de Imóveis, assinalar a noção de Direito Registral Imobiliário, bastando reproduzir aquela apresentada por Ricardo Dip, em relevante estudo sobre a matéria: é “a parte do direito posto que regula o procedimento de inscrição de títulos relativos a imóveis e disciplina a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias13 .

1.4.Registros (inscrições) prediais

Fixada, assim, a noção básica e institucional de Registro de Imóveis, acompanhada do referido conceito de Direito Registral Imobiliário, é necessário tratar aquelas outras duas acepções do vocábulo registro, que se deve compreender a partir da apreensão doutrinária do termo inscrição.

1.4.1.Transcrição, inscrição e averbação no Regulamento de 1939

No regime anterior à Lei nº 6.015/73 (o do Decreto nº 4.857/39), os atos de registro imobiliário eram classificados em três espécies: (i) transcrição, sobretudo para os atos de transmissão, perda e aquisição de propriedade imobiliária, bem como de fim ao estado de indivisão do bem, dentre outros previstos em lei ou no regulamento; (ii) inscrição, sobretudo para os atos constitutivos de ônus reais, com destaque a hipoteca, bem como constitutivos de demais direitos reais sobre coisas alheias e, ainda, para o memorial da propriedade loteada, dentre outros previstos em lei ou no regulamento; (iii) averbação, para os atos residuais (não suscetíveis de transcrição ou inscrição), modificativos da situação jurídica dos titulares de direito real ou da situação física do imóvel 14 .

A Lei nº 6.015/73 alterou essa terminologia, reduziu essa classificação a duas espécies (registro e averbação) e prescreveu, em seu art. 168, que, “na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis”.

1.4.2.Inscrição predial: noção doutrinária

Para bem compreender as coisas do registro predial, entretanto, é preciso ir além do limite dessas designações legais, e colher, na doutrina, a razão pela qual ainda hoje se pode empregar o termo inscrição como gênero de três espécies de atos de registro imobiliário (lato sensu): (i) matrícula; (ii) registro (stricto senso); (iii) averbação.

Com efeito, em doutrina, considerando essa terminologia sob a ótica da técnica de escrituração nos livros de registro, afirma-se que transcrição (do verbo latino transcribere) é técnica de escrituração por reprodução literal, i.e., por cópia integral (ipsis litteris) do teor do título no livro de registro; inscrição (do verbo latino inscribere), técnica de escrituração por extrato ou resumo dos principais elementos do teor do título no livro de registro 15 .

Assim, porque entre nós, todo assento em livro de registro imobiliário se faz por extrato do título, narrando, em forma resumida, seus principais elementos materiais e formais, inscrição é gênero aplicado aos assentos registrais imobiliários 16 . E, neste sentido, em estudo de Direito Registral Imobiliário, inscrição é sinônimo de registro em sentido amplo: registro em sentido amplo, portanto, é todo tipo de inscrição que se lança nos livros de registro de imóveis.

Por fim, é preciso compreender o significado de registro em seu sentido estrito e, para tanto, forçoso discorrer sobre as espécies de inscrições prediais (ou de registros imobiliários em sentido amplo).

Entre nós, são três as classes de inscrições prediais: (i) matrícula; (ii) registro (stricto sensu); e (iii) averbação.

1.4.3.Matrícula

É correto o entendimento de Maria Helena Leone Gandolfo ao apontar a matrícula como “ato de registro, no sentido lado” (inscrição), “que dá origem à individualidade do imóvel na sistemática registral brasileira, possuindo um atributo dominial derivado, quase sempre, da transcrição da qual se originou”. Em outras palavras, “matrícula é um registro no sentido lato, porque é um ato que se pratica no Cartório de Registro de Imóveis. Não é um registro no sentido estrito, porque não transmite, não cria, não extingue direito, mas é um ato de registro que dá origem à individualidade do imóvel17 .

Precisa, ainda, a visão de Ademar Fioranelli, ao apontar a matrícula como “inscrição com atributo dominial”, na qual o “imóvel é objeto direto”, em contraposição ao registro (stricto sensu), com função de criar, modificar ou extinguir direitos (art. 1.245 do CC/2002 ), no qual “o imóvel passa a ser objeto indireto”. 18

Não é diverso o pensar de Ricardo Dip, ao destacar a matrícula como “o primeiro assento”, “a primeira inscrição do registro predial19 .

De fato, não se abre matrícula sem inscrição em livro próprio de registro (no caso, o Livro nº 2 – Registro Geral – art. 176 da Lei nº 6.015/73), ou em ficha que o substitua (art. 173, parágrafo único, da Lei nº 6.015/73), na qual se deve constar a escrituração dos seus requisitos legais (art. 176, § 1º, II, da Lei nº 6.015/73), tal como número de ordem, data, identificação do imóvel (com os elementos necessários à sua especificação conforme as exigências legais), de seu proprietário (também especificado na forma da lei), e número do registro anterior.

Eis a matrícula – folha da coisa ou fólio real – formada a partir da determinação e especificação do imóvel, em si, como inscrição de suporte das demais inscrições (registros e averbações).

Matrícula, portanto, em Direito Registral Imobiliário, é, em primeiro plano, inscrição de prédio, assento-base-imobiliário, que serve de apoio ou sustentação às inscrições prediais de fatos e negócios jurídicos referentes à vida jurídico-real da coisa ou a algum aspecto de relevância jurídica conexa, que a lei autorize inscrever.

1.4.4.Registro imobiliário em sentido estrito e averbação

Registro Imobiliário em sentido estrito, por fim, é inscrição apropriada a determinados fatos jurídico (lato sensu) que o direito positivo (a lei) designa adequada para o assento predial.

Sabe-se que, para a distinção entre registro stricto sensu e averbação, é possível, em doutrina, invocar inúmeros critérios: (i) o da relevância, apontando os atos de registro como os mais importantes, em contraposição aos de averbação, como de menor importância; (ii) o do entrelaçamento dos fatos inscritos, indicando, então, o registro como assento principal e a averbação, assento acessório, de função meramente conectiva (conexões de alteração ou conexões de referência/remissiva); (iii) o da autonomia, distinguindo, assim, o registro como inscrição autônoma e a averbação como inscrição dependente; (iv) o da natureza da modificação, qualificando o registro como inscrição de modificação substancial de direito real, e a averbação como inscrição de modificação acidental quanto aos titulares ou ao prédio; (v) o da eficácia, classificando o registro pelo efeito de criar (constituir), modificar ou extinguir direito real, e a averbação por efeito diverso; (vi) o da influência (variação do critério da eficácia), caracterizando o registro como inscrição de influência na natureza, ou na causa do direito publicado, e a averbação sem influência alguma neste campo.

Entretanto, em nosso direito positivo, tais orientações da doutrina podem enganar: são apenas tendenciais; jamais peremptórias. Em outras palavras, nenhum desses critérios é, para nós, categórico, determinante, decisivo, inume a exceções desconcertantes do modelo eleito.

Vale, pois, no ponto, o que foi bem destacado por Narciso Orlandi Neto, primeiro, ao lembrar que “num sistema em que a terminologia dos atos não obedece as regras ortodoxas, coexistem inscrições sob a forma de registro e de averbação20 ; depois, ao arrematar: “continua válida a regra de observar-se a classificação da lei, sem a tentativa de descobrir o critério utilizado pelo legislador que, aliás, foi nenhum21 .

Melhor, assim, sem pretensão de sistematização dogmática, ficar com o critério legal, a partir do prescrito no art. 167, I e II, da Lei nº 6.015/73 (a distinguir os fatos/atos suscetíveis de registro daqueles suscetíveis de averbação, respectivamente) e, daí, das indicações específicas nas várias legislações esparsas do ordenamento jurídico nacional.

Logo, ainda que se entenda que do registro de parcelamento do solo urbano não resulte mutação jurídico-real alguma (especialmente na esfera jusprivada de titulação), a inscrição predial que aí se cuida é a de registro em sentido próprio ou estrito, porque assim a qualifica a lei (art. 18 da Lei nº 6.766/1979 c.c. art. 167, I, n. 19 da Lei nº 6.015/73).

2.História

2.1. Registro-nato na Idade Média e publicidade-embrionária na Antiguidade

Pontes de Miranda informa que “o registro de imóveis tem sua origem no direito medieval; mais precisamente, no testemunho judicial germânico. Foi o remate de evolução técnica que começou pelo fingimento de litígio entre vendedor e comprador, para que se desse, judicialmente, a transcrição. Depois, passou a ser ato de jurisdição voluntária”. 22

É preciso, contudo, ter atenção, como adverte Serpa Lopes, pois “o registro imobiliário é um instituto nascido da necessidade social de publicação da transferência de propriedade23 . José de Oliveira Ascensão, aliás, afirmou que “sempre se sentiu a necessidade de tornar conhecida a situação jurídica das coisas” e “é longo o elenco dos processos que têm sido historicamente adoptados com esse fim”. 24

Assim, melhor compreende esse ponto quem estuda, no curso da história humana, o esforço conatural às relações sociais de promover a segurança jurídica pelo caminho da publicidade, no campo da propriedade imobiliária, e dos demais direitos atrelados ao imóvel. E isso, sem dúvida, nos remete a povos da Antiguidade, que, embora sem registro organizado, tinham meios formais ou solenes destinados à estabilidade e à certeza na segregação do que é devido a cada um, ou seja, na titulação das coisas.

Por isso, embora no molde como se conhecem hoje os registros públicos (com fins, valores, efeitos e estruturas peculiares de nosso tempo) não haja adequada comparação com as formalidades, inscrições e publicidades da Antiguidade, é preciso reconhecer que, em toda sociedade, para todos os tempos e lugares, há instrumentos formais orientados a minimizar riscos e fomentar a segurança jurídica, em maior ou menor grau.

Deste modo, os lugares públicos e de amplo acesso, como as portas das cidades 25 , os mercados e as praças públicas 26 serviam como espaços adequados à publicidade e, daí, à promoção de algum grau de segurança jurídica, para negócios jurídicos relevantes. As gravações em tábuas de argila com escritura cuneiforme e em pedras 27 , documentações e inscrições oficiais em outros moldes 28 , também. Carlos Ferreira de Almeida qualifica essas formas antigas como de “pré-publicidade” ou até mesmo, em certos contextos, como “publicidade registral embrionária”. 29

2.2. Direito Romano e binômio título-modo na transmissão do domínio

O que, entretanto, ao menos do ponto de vista didático, convém enfatizar, são alguns elementos históricos do Direito Romano, pois neles se encontram as raízes da estruturação do binômio título-modo, i.e., título aquisitivo (ato causal do direito) e modo de transmissão (forma complementar, necessária à aquisição do direito por ato entre vivos), que vigora até hoje na mutação do domínio no Brasil.

2.3. Mancipatio

Os romanos distinguiam as res mancipi (coisas suscetíveis à solenidade da mancipatio, para a sua aquisição) das res nec mancipi (coisas que não necessitavam de solenidade para a aquisição, bastando sua entrega, a traditio).

Os imóveis, dentre outras coisas que os romanos consideravam importantes 30 , eram res mancipi e, portanto, sua aquisição por transmissão de outro, exigia a referida solenidade da mancipatio, que se operava, em sua estrutura, na presença de quatro categorias de sujeitos, em distintas posições quanto à função: (i) o mancipio accipiens, aquele que se apodera da coisa do outro (proprietário), na presença dele, ou seja, o adquirente; (ii) o mancipio dans, aquele que, pelo silêncio, aceita que outro se apodere de seu bem, ou seja, o transferente; (iii) non minus quam quinque testibus civius, pelo menos cinco testemunhas, cidadãos romanos púberes; (iv) o libripens, uma espécie de agente público que portava uma balança de bronze, para indicar o justo equilíbrio entre a coisa transmitida pelo alienante, e o pagamento feito pelo adquirente.

Não se olvide que, para o direito quiritário (direito civil, próprio dos romanos), o contrato (mero consenso ou acordo de vontades) não era suficiente para a transmissão do domínio, ou seja, ele era despido de “eficácia para determinar a aquisição da propriedade ou de qualquer outro direito real, pois produz somente a atribuição de um crédito31 . Por isso, para eles, ao transmitir o domínio, não basta o título (a causa do direito sobre a coisa alienada, isto é, o contrato), mas é necessário o modo de aquisição (mancipatio, para res mancipi; traditio, para res nec mancipi).

Logo, porque mancipatio é “modo derivado de adquirir a propriedade32 , o protagonista de toda ação é o accipiens, o adquirente: ele que fala (declarando solenemente que...

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2 de Dezembro de 2021
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197158805/capitulo-1-registro-de-imoveis-registro-de-imoveis-e-parcelamento-do-solo-vol-iv-ed-2020