Registro de Imóveis e Parcelamento do Solo - Vol. IV - Ed. 2020

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Apêndice. Registros, Averbações e Procedimentos Diversos

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Apêndice. Registros, averbações e procedimentos diversos

1.Desdobro e desmembramento de pequeno porte (dispensa do registro especial)

Ao desdobro e ao desmembramento de pequeno porte não se aplicam o art. 18 da Lei nº 6.766/79, ante a prevalência de sua interpretação finalística à gramatical, e, portanto, não sofrem as rígidas exigências do processo de registro especial; assim, ingressam na tábua do registro mediante mera averbação (art. 167, II, nº 4, da Lei nº 6.015/73), bastando, para tanto, o requerimento do interessado e a aprovação urbanística municipal (alvará ou licença).

Desdobro é divisão do lote de terreno em dois: figura urbanística (não civil, nem registrária), com previsão em legislações urbanísticas municipais, sem equivalente regramento na legislação federal, a incluir a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (a Lei nº 6.766/79 não prevê o desdobro de lote, pois disciplina o parcelamento do solo apenas nas categorias de loteamento e desmembramento de gleba), e a Lei de Registros Publicos (a Lei nº 6.015/73 também não se refere de modo específico ao desdobro).

Um bom conceito de desdobro podia ser colhido na Lei nº 9.413/81, de São Paulo/SP - “Desdobro é o parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento aprovado” (art. 1º, V), não se olvidando que “Lote é a área resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos uma divisa lindeira à via de circulação” (art. 1º, VII) -, revogada pela Lei nº 16.402/2016, que, embora não o reproduza, mantém viva a figura urbanística do desdobro de lote em seu artigo 76, § 2º, bem como no Decreto nº 57.558/2016, em seu artigo 41.

Desmembramento de pequeno porte não tem previsão em lei formal e sua noção foi, primeiramente, forjada na jurisprudência administrativa paulista 1 , e, depois, em doutrina, para designar as divisões de terrenos (lotes ou glebas) em poucas e novas unidades imobiliárias (lotes), sem impacto urbanístico significante (em nada interferindo no sistema viário da cidade), e que não se enquadram no molde de empreendimentos imobiliários destinados à alienação expressiva (ou em oferta pública) de lotes, com potencial de prejuízo aos respectivos adquirentes 2 .

O exemplo clássico dessa figura é a gleba de propriedade de um pai, que, segregando-a, por desmembramento, em três, quatro, cinco ou seis lotes, vai deixar um lote a cada um de seus três, quatro, cinco ou seis filhos 3 .

Logo se percebeu – tanto num caso (desdobro), como no outro (desmembramento de pequeno porte) – que eles não se enquadram na teleologia da Lei nº 6.766/79, e, portanto, na exigência do registro especial de loteamento e de desmembramento, nada obstante sua interpretação gramatical pudesse conduzir a resultado contrário, na bitola da intelecção literal de desmembramento.

Assim, prevaleceu a interpretação teleológica e social da Lei nº 6.766/79, com o entendimento de que tais figuras (desdobro e desmembramento de pequeno porte) estão fora do fim ou da razão jurídica daquela lei e, por consequência, do registro especial correlato: “sem necessidade de tutela dos aspectos urbanísticos da cidade e sem justificativa para proteger adquirentes de lotes, quanto à liquidez do domínio e à segurança do negócio, não há ratio juris para exigência do registro especial (art. 18 da Lei nº 6.766/79)4 .

Por isso, para acolher no Registro de Imóveis tais realidades da vida, que segregam ou fracionam imóveis, com aprovações urbanísticas municipais (alvarás ou licenças), a solução foi a chamada averbação de controle, com atual previsão no art. 167, II, 4, da Lei nº 6.015/73.

Surgiram, contudo, algumas dificuldades. A primeira foi a de estabelecer critérios objetivos para fixar o limite da dispensa do registro especial, ou seja, até que ponto o desmembramento se enquadra como de pequeno porte, e, portanto, fora da exigência do registro especial. A segunda decorreu de abusos nesse caminho de dispensa do registro especial, por desmembramentos sucessivos, que configuravam fraude à lei.

E, para resolver esses dois problemas, percebeu-se a insuficiência de se adotar um critério exclusivo e rígido (tal como o centrado apenas na quantidade de lotes resultantes desses fracionamentos), e a necessidade de se promover, em cada caso, uma exegese pautada em pluralidade de circunstâncias objetivas, que, no conjunto, revelam se o caso é, ou não, de dispensa do registro especial.

Daí, pois, para bem avaliar a possível dispensa do registro especial, impõe-se a boa análise não apenas da lei, mas também dos fatos, em suas circunstâncias. Em outras palavras, qualificar se há, ou não, feição de empreendimento imobiliário na segregação imobiliária, aferível pelas circunstâncias objetivas do parcelamento, quantitativas e qualitativas 5 , verificando, pois: (i) especialmente (não exclusivamente) a quantidade de lotes resultantes do fracionamento e de suas áreas; (ii) a não interferência em aspectos urbanísticos (v.g. em vias e praças públicas); (iii) a ausência de transferência de área para o domínio público (quer por força da inscrição, quer por antecedente e recente arruamento): (iv) a existência prévia no local de infraestrutura urbana (v.g. rede de água e esgoto, guias, sarjetas, energia, iluminação pública); (v) a cadeia de assentos e de domínio (se o fracionamento anterior e o atual são de imóveis do mesmo proprietário, ou não); (vi) o lapso temporal entre as inscrições de fracionamento; (vii) outras circunstâncias indicativas da ocorrência, ou não, de fraude à lei.

Destaque-se, por fim, que essa qualificação para a dispensa do registro especial pode e deve ser feita pelo oficial registrador, e autoriza, por si, ingressar o desdobro e o desmembramento de pequeno porte, por averbação, na matrícula-mãe (do imóvel parcelado), bem como descerrar as matrículas-filhas (das novas unidades) e encerrar a anterior (por esgotamento de área).

Contudo, não raramente, ante a qualificação negativa da dispensa, são formulados pedidos para seu reexame no Juízo Corregedor, Permanente (1º grau) e Geral (2º grau/recursal), em procedimentos administrativos comuns de requalificação ou de controle da legalidade da atividade registral imobiliária.

2.Averbações relacionadas à execução das obras de infraestrutura

Cuidando-se de registro especial de loteamento ou de desmembramento urbano a ser implantado, ou seja, com obras de infraestrutura por realizar, a vida do empreendimento segue, inclusive no plano jurídico-registrário: (i) o registrador deve controlar o prazo do Cronograma apresentado, como já foi exposto; e (ii) surgem algumas ocasiões de averbação na matrícula da gleba (a do registro do parcelamento), relacionadas à incidentes correlatos à execução das obras.

A primeira averbação, possível e eventual, é pertinente à prorrogação de prazo do Cronograma de obras, quando a Prefeitura Municipal assim autorizar.

A segunda, também viável, é relativa à eventual alteração ou substituição da garantia pela execução das obras de infraestrutura, observada, nessa hipótese, à necessidade de concordância da Prefeitura Municipal e do parcelador. Caso se cuide de garantia real que tenha recaído no imóvel da própria gleba, já migrada para alguns dos lotes, também devem ser promovidas as averbações nas matrículas dos lotes antes onerados, e, se o caso, realizado o registro da hipoteca nos lotes onerados em substituição. Caso a garantia seja real, mas incida em imóvel estranho à gleba parcelada e aos lotes decorrentes desse parcelamento, então, ainda exigir-se-á a prova da averbação na matrícula desse outro imóvel, e, no caso de substituição por outra garantia real, que a respectiva hipoteca já foi registrada no imóvel onerado em substituição.

Por fim, com a conclusão e a entrega das obras à municipalidade, o TVO ou TVEO 6 emitido deverá ser encaminhado ao Registro de Imóveis, e, então, na matrícula da gleba, ele será averbado, noticiando a plena execução das obras de infraestrutura, verificadas e entregues ao ente público. Na hipótese de ser real a garantia correlata, onerando imóvel (is) registrado (s) e da circunscrição do mesmo Registro de Imóveis, o oficial registrador também averbará o cancelamento, por extinção da hipoteca, na (s) matrícula (s) do (s) imóvel (is) onerado (s), sejam, ou não, lotes decorrentes do parcelamento do solo registrado.

Caso não venha o TVO ou TVEO no prazo indicado pelo Cronograma de obras, ante o sinal de possível parcelamento irregular, o registrador deve comunicar o Ministério Público e a Prefeitura Municipal, mas averbação alguma de parcelamento ilegal ou irregular deve lançar na matrícula: …

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17 de Agosto de 2022
Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197158812/apendice-registros-averbacoes-e-procedimentos-diversos-registro-de-imoveis-e-parcelamento-do-solo-vol-iv-ed-2020